«Доступное жилье» без фундамента

Больше половины всех российских семей на сегодняшний день столкнулись с проблемой, связанной с жильем. При этом каждая четвертая семья имеет жилое помещение, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилплощади составляет 1570 миллионов квадратных метров, для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд почти в два раза. Применительно к Самарской области, жилищная проблема актуальна для большей части населения.

Одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики на ближайшие пять лет станет реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При этом федеральная целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав подпрограммы должны стать одним из основных механизмом реализации национального проекта.

По расчетам авторов ФЦП «Жилище», к 2010 году страна должна выйти на следующие показатели:

• объем жилищного строительства увеличится более чем в два раза, причем уже в течение ближайших двух лет планируется на треть увеличить объемы жилищного строительства;

• объем ипотечного кредитования – более чем в 20 раз, при этом в 2010 году ставка по ипотечным жилищным кредитам должна снизиться с сегодняшних 15 до 8 процентов;

• средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 квадратных метра будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года (в 2004 году – 3,9 года);

• 30 % семей смогут приобретать жилье с помощью собственных и заемных средств (в 2004 году – 9 % семей);

• очередь на улучшение жилищных условий сократится с 20 до 7 лет;

• 181,7 тысячи молодых семей будут обеспечены жильем за счет средств федерального бюджета в 2006–2010 годах;

• 132,3 тысячи семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшат жилищные условия за счет средств федерального бюджета в 2006–2010 годах;

Пока не понятно, как правительство собирается заниматься реализацией национального проекта на фоне кризисного состояния в строительстве, акций протеста тысяч дольщиков по всей стране, отсутствия полной законодательной базы и правоприменительной практики, катастрофического роста цен и, между прочим, коррумпированности чиновников?

С тем, что ситуация со строительством в России является кризисной, начинают соглашаться не только компании, работающие на рынке, но и официальные структуры различных уровней.

Как уже отмечалось на Dom63.ru, специалисты называют следующие причины неблагоприятной ситуации в строительстве: новое законодательство, финансовое положение застройщиков, отсутствие внятных планов по привлечению инвестиций в строительство. Одним из главных параметров строительных компаний банковские служащие назвали связи с местным правительством и отвели им в итоге чуть ли не первое место.

В докладе уполномоченного по правам человека по Самарской области Ирины Скуповой говорится: «Анализ деятельности органов государственной власти и особенно органов местного самоуправления показывает, что они поощряют жилищное строительство только отдельных строительных фирм как вид деятельности, сопряженный с доходами в пользу органов местного самоуправления и отдельных должностных лиц, но не как целенаправленную жилищную политику в масштабах муниципальных образований и области в целом».

Ничем не сможет помочь гражданам, ставшим заложниками долевого строительства, и новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве жилья». Ориентированный на защиту частных инвесторов, закон устанавливает универсальную форму договора, фиксированные сроки и цены строительства, запрещает нецелевое использование средств. Однако компании, не приняв новых «правил игры» законодателей, используют известные схемы, позволяющие строить жилье на деньги его покупателей в обход закона – это заключение предварительного договора и договора займа, а также вексельные схемы. Подчинившись правилам строительных и представляющих их интересы организаций, «долевки» оказались буквально вытеснены за правовое поле.

Кроме того, по новому законодательству строительные компании не имеют права приступать к продаже квартир до тех пор, пока не оформлена вся документация, а этот процесс порой занимает продолжительное время.

На вторичном рынке спрос в несколько раз выше, чем реальное предложение.

Альтернативу выбора квартиры по своему усмотрению на вторичном рынке можно назвать условной. Количество предложений на вторичном рынке только сокращается. На одну квартиру претендуют по несколько покупателей уже на второй день после выхода объявления о продаже. Неудивительно, что в данной ситуации продавец даже не думает торопиться, ведь цены растут чуть ли не каждую неделю. В итоге сделка совершается с тем, кто предлагает более высокую цену. При этом состояние 90 % квартир оценивается ниже среднего. Найти квартиру по интересующим вас характеристикам становится делом долгим, а в свете роста цен – неблагодарным. Цены будут повышаться, а количество предложений – снижаться. После того, как хранить сбережения в долларах стало не эффективно, народ начал спекулировать на недвижимости. Рентабельность такого бизнеса на сегодняшний день доходит до 40-50% в год.

По мнению операторов жилищно-кредитного рынка, дефицит недвижимости, а также галопирующий рост цен на нее препятствуют массовому распространению ипотеки. В 2005 году было выдано 1113 кредитов, что на 26 меньше, чем в 2004 году. Тем не менее, сумма выданных кредитов выросла по сравнению с 2004 годом на 211 миллионов рублей. Это увеличение свидетельствует о росте среднего размера выдаваемого кредита. Так, если в 2004 году средняя сумма ипотечного кредита составляла 491 тысячу рублей, то в 2005 году она выросла на 44% и составила 707 тысяч рублей.

При существующем росте цен ипотека станет такой же недоступной, как и жилье. Снижение процентной ставки приведет к росту количества выданных кредитов, а значит и росту цен.

Как уже ранее отмечалось на Dom63.ru, динамика ипотечного кредитования у некоторых банков начинает снижаться. Причина тому – отсутствие новых проектов строительства, дефицит жилья и, как результат, резкий рост цен на недвижимость. Наблюдатели констатируют сокращение предложения жилой недвижимости на фоне увеличения платежеспособного спроса за счет доступных программ ипотечного кредитования в банках. Получается замкнутый круг, где основная проблема рынка недвижимости лежит не в сфере ипотечного кредитования, а в области строительства нового качественного и сравнительно недорогого жилья. Поэтому решение квартирного вопроса в массовом порядке предвидится еще не скоро.

Сухие цифры, тем более применительно ко всей стране, вряд ли могут дать хоть какое-то представление. Основная трудность, что и о результатах, скорее всего, придется судить по таким же обезличенным цифрам, которые для многих выглядят весьма сомнительными.

Самарская область планирует ввести в 2006 и 2007 годах 1,079 млн и 1,196 млн квадратных метров жилья соответственно. К концу 2010 года объем жилищного строительства в области увеличится в 2,2 раза. Пока не известно, откуда возьмутся ежегодные 2 миллиона квадратных метров. Это невозможно, даже если все чиновники, которым еще необходимо принять 51 нормативно-правовой акт, в том числе 29 на областном и 22 на муниципальном уровне, возьмут в руки по мастерку.

Видимо, чиновники полностью игнорируют рост цен. В расчеты закладывается ежегодный рост цен на жилье в размере инфляции – 12% в год. По данным ИК «Дом», индекс изменения цен на первичном рынке с марта 2005 года составил 43,3 %, на вторичном – 43,8 %. Участники считают, что в 2006 году ситуация с повышением цен вряд ли изменится. Более того, как отмечается, принятие государственных программ доступного жилья будет способствовать увеличению спроса на него, а следовательно, и росту цен. Эксперты прогнозируют рост цен на первичное жилье на 75 %. «В ближайшей перспективе можно ожидать существенного роста цен на жилье и уменьшение предложения строящегося жилья», – заявляет генеральный директор ИК «Дом» Евгений Поберезкин.

При этом доходы населения растут, и дефицит жилья увеличивается. Рынок ипотеки – главного инструмента, стимулирующего спрос, – ежегодно удваивается без всяких дополнительных мер. А за ближайшие пять лет его планируется увеличить больше чем в двадцать раз. Все это будет способствовать росту цен. Большую часть мер, направленных на развитие ипотеки, например, субсидирование процентных ставок из бюджета, планируется разработать и начать реализовать в этом или в следующем году. А вот меры, стимулирующие рост объемов предложения, отложены. Окончательно разработать генпланы поселений, подготовить градостроительную документацию, принять технические регламенты в области территориального планирования, создать на муниципальном уровне информационную систему обеспечения градостроительной деятельности, организовать торги по предоставлению застройщикам сформированных земельных участков, дать им права собственности на эти участки до начала строительства, внедрить методологию и обучить специалистов для повышения качества бизнес-планов по строительству жилья – все это планируется осуществить в срок с 2005 по 2010 год. А теперь прибавьте к этому сроку два-три года строительного цикла – это и будет тот минимум времени для увеличения объемов готового жилья.

По общему впечатлению, полученному от общения с людьми, для которых «квартирный вопрос» стоит особо остро, понимаешь, что скептическое отношение охватывает не только предложенный нацпроект, но и большинство инициатив правительства.

Возможно, стоит сначала решить основные проблемы, тормозящие развитие строительства. Нельзя начинать возведение надземной части, не смонтировав фундамент. В противном случае все попытки реализации программы окажутся тщетными, деньги окажутся потраченными впустую, а благие намерения послужат только росту цен.

Решение проблемы лежит на поверхности: власть, инвестор и застройщик встречаются в рамках одного юридического лица и совместно решают общие задачи. По мнению строителей, после этого дела пойдут очень быстро – исчезнут административные барьеры и финансовый вопрос. Теперь очередь за мэрией и, естественно, за руководством банков – все зависит от того, поддержат ли эти два основных игрока инициативу строителей.

А пока не сформирована законодательная база, не заработали финансовые процессы в инвестировании строительства, не произошло значительного увеличения объемов сдачи жилья, об успехах реализации жилищной реформы и национального проекта говорить рано.