Ставим оценки

Любые операции с недвижимостью, будь то обмен, покупка или продажа, не обходятся без определения стоимости самого объекта (дома, дачи или квартиры). Другое дело – как устанавливается цена: самостоятельно или с помощью профессионалов.

Заниматься рыночной оценкой недвижимости могут только фирмы, получившие специальную лицензию на этот вид деятельности. Причем наиболее крупные из них обязательно страхуют профессиональную ответственность своих оценщиков, что, конечно, дает клиентам дополнительные гарантии спокойствия.

Процедура оценки разных квартир практически идентична, стандарты ее разработаны международными союзами и Российским обществом оценщиков. Специалист узнает максимум подробностей об объекте и анализирует информацию. Цена выставляется исходя из сравнения полученных оценщиком данных и эталона – средней продажной цены квартир с такими же характеристиками. Назначенная оценщиком сумма считается рыночной стоимостью, о чем будет свидетельствовать выданный владельцу квартиры официальный документ – Заключение о рыночной стоимости квартиры. К Заключению подкалываются копии: лицензии оценщика, страхования профессиональной ответственности, аккредитации при Российском обществе оценщиков (если она есть).

Критерии оценки имущества закреплены в Стандартах оценки, обязательных для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением правительства РФ № 519 от 6.06.2001. Квартиры, как и любой другой объект оценки, подпадают под действия данных стандартов. К сожалению, на сегодняшний день данного нормативного акта недостаточно для выведения более или менее единых критериев оценки квартиры, однако общие положения там прописаны. Например, описывается последовательность действий оценщика: заключение договора, установление качественных и количественны характеристик объекта (в данном случае – район расположения квартиры, тип дома, материал стен, престижность и так далее), анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов и составление отчета об определении рыночной стоимости квартиры.

В Стандартах оценки установлена обязательность использования (или мотивация отказа) всех трех подходов к оцениванию: сравнительного, доходного и затратного. Однако, применительно к квартире, наиболее достоверным является именно сравнительный метод: рынок жилой недвижимости сформирован и достаточно открыт для выведения достоверной и справедливой рыночной стоимости квартиры.

По словам руководителя отдела оценки АН «Визит» Дарьи Ванниковой, именно благодаря открытости рынка недвижимости сделать недостоверную оценку вряд ли удастся, хотя колебания цены возможны: здесь все зависит от профессионализма и добросовестности оценщика. На сегодняшний день ни одна серьезная оценочная организация не станет рисковать своей репутацией и, не побоюсь этого слова, опускаться до заказной оценки.

При определении стоимости типовой самарской квартиры оценщик будет интересоваться следующими параметрами (они войдут потом в Заключение). Условно их можно разделить на группы.

Местоположение района в городе. Хорошо известно, что в городе есть дорогие и дешевые районы, которые имеют свое разделение на более и менее престижные места. И разница-то между ними может быть невелика, однако она может быть выражена в цифрах. Играет роль удаленность от центра и транспортное обеспечение.

Характеристика района. Есть ли рядом лес или парк, или вокруг сплошная промзона. Какова инфраструктура.

Но клиенту не придется докладывать обо всем этом оценщику, так как эти сведения уже давно известны и переведены в те самые опорные цифры – среднюю стоимость продажи квартир в этом районе.

А вот местоположение относительно ближайшей станции метро и подробная характеристика дома оценщика обязательно заинтересуют. Тип проекта дома, этажность, год постройки, материал перекрытий, стен, тип первого этажа, год капитального ремонта. И далее – состояние двора и подъезда, наличие в доме мусоропровода, лифта, охраны и парковки, социальная принадлежность соседей.

Ну и, наконец, состояние самой квартиры. История квартиры (кому она принадлежит, освобождена ли она или там кто-нибудь прописан) – самое главное. По нашим законам, прописка дает жильцам право пользования квартирой даже после ее продажи, и такую квартиру, как говорят специалисты, «с обременением», за полную стоимость никто не купит, цена же может упасть на 50% и более, в зависимости от количества прописанных в ней жильцов и их возраста. Также важны площадь, жилая и общая, количество и изолированность комнат, площадь кухни, вид из окон, санузел, телефон, балкон, уровень шума. Оценщик будет тщательно взвешивать все это, так как при определении конечной стоимости плюсы и минусы превратятся в реальные рубли и копейки.

Иногда продавец и покупатель недвижимости прекрасно обходятся и без этой официальной процедуры. Например, собственник квартиры согласен продать ее за цену, названную покупателем – агентством или просто приятелем. Договорились полюбовно – и вперед.

Но есть случаи, при которых оценка обязательна. Во-первых, когда имущество гражданина или организации должно быть передано в государственную, муниципальную или федеральную собственность. Например, ваш дачный участок расположен на пути строящейся железнодорожной ветки, и государство должно компенсировать вам рыночную стоимость имущества. Второй случай – споры в суде, когда необходимо точное установление стоимости объекта недвижимости для выделения доли одному из родственников или наложения ареста на квартиру. Ну и, наконец, оценка обязательна при всех сделках с муниципальным имуществом.

В большинстве случаев оценивается именно рыночная стоимость квартиры, но иногда она может быть и уменьшена. В случае, например, если по решению суда квартира подлежит продаже и притом быстрой. Тогда оценщик применяет особую ликвидационную скидку – от 10 до 30% от стоимости квартиры, и она, изрядно подешевев, продается быстрее.

Теперь – о стоимости услуг оценщика. Размер оплаты услуг специалиста прямо пропорционален цене квартиры: чем она больше, тем больше возьмет оценщик. Стоимость оценки типовых квартир с выездом на место начинается от $50, элитных – устанавливается только индивидуально.

Сами оценщики уверяют, что цифровой результат их работы не зависит от того, кто заказал оценку: продавец, покупатель или третья сторона, – рыночная стоимость неизменна. Но на самом деле цифры могут быть разные и отличаются если не на порядок, то существенно (ведь всегда есть возможность округлить в ту или другую сторону). Иначе зачем риелторским фирмам работать только со своими, «проверенными» оценщиками?