Трудности перевода

В Октябрьском районном суде города Самары рассматривается иск администрации Самарского района о принудительной продаже квартиры с публичных торгов. Это связано с тем, что собственник незаконно перепланировал жилое помещение и использовал его не по назначению – там был открыт магазин компьютерной техники. Для осуществления перепланировки нужно было получить разрешение администрации, а чтобы открыть магазин, необходимо было перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Ответчик грубо нарушил требования закона, следовательно, иск администрации обоснован. Если он будет удовлетворен, это решение станет прецедентом, и, скорее всего, повлечет за собой аналогичные судебные дела.

По общему правилу жилое помещение может использоваться только для проживания. Но в соответствии со статьей 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Кроме того, пункт 6 статьи 21 Федерального закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» допускается использование адвокатом для размещения адвокатского кабинета жилого помещения, принадлежащего ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия членов семьи.

Следовательно, у адвоката, осуществляющего деятельность в форме адвокатского кабинета, в случае если кабинет зарегистрирован на принадлежащее ему жилое помещение, необязательно переводить свою квартиру в разряд нежилых помещений. При этом адвокат вправе по собственному желанию перевести принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение в разряд нежилых.

Если же в квартире планируется размещение офиса компании, магазина, парикмахерской или другого аналогичного учреждения, перевод помещения в нежилой фонд обязателен.

В Жилищном и Гражданском кодексах РФ предусмотрена ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению. Так, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. Если, не смотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

– если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

– если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

– если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

«Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа. Однако помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми, – рассказывает руководитель юридического отдела АН «Визит» Анастасия Кочетова. – Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. В Самаре полномочия по переводу помещений в нежилой фонд принадлежат департаменту строительства и архитектуры города Самары».

Жилищный кодекс РФ закрепляет исчерпывающий перечень документов, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение;

• план переводимого помещения с его техническим описанием;

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения.

Для задействования квартиры, принадлежащей предпринимателю, под офисное или торговое помещение, на нее будут распространяться все ограничения на производство работ (в том числе погрузо-разгрузочных), а также на шум, вибрацию и иные воздействия, установленные для эксплуатации жилых помещений, поскольку такое помещение соседствует с жилыми. Так, в Самаре ночным временем считается промежуток с 22 до 6 часов, в других населенных пунктах местными законами могут устанавливаться несколько иные правила, однако, в любом случае, ограничения существуют.

Для перевода в нежилой фонд предпринимателям обычно интересны квартиры на первых этажах, в проходных местах, с возможностью организации отдельного входа. Особенно привлекательными являются квартиры с возможностью организовать вход в помещение с центральных проспектов городов, крупных улиц населенных пунктов, для определенных видов бизнеса – с междугородних трасс и шоссе. «Однако в Самаре сложилась ситуация, когда все привлекательные объекты в центре уже выкуплены, – говорит Анастасия Кочетова. – Цена расселения коммунальных и обычных квартир на центральных улицах и проспектах стала высока, предприниматели обратились к спальным районам и стали выкупать первые этажи кирпичных и блочных домов, площади у железнодорожных вокзалов, около рынков, крупных торговых центров и на магистралях. Вложения в недвижимость на окраинах по соотношению «вложения – прибыль» более выгодны, чем в центре. Хотя, конечно, торговый оборот там может быть и ниже».

Что касается цены квартир на первых этажах, она изначально завышена. Так, квадратный метр в доме напротив ТЦ «Центральный» стоит более тысячи долларов. Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд составляет от четырех до шести тысяч долларов. Причем на итоговую сумму сильно влияет район, где расположено здание. Нынешняя конъюнктура самарского рынка недвижимости такова, что квартира на первом этаже и помещение, приобретаемое в порядке долевого участия, стоят примерно одинаково. Однако первые этажи долевок скупаются чуть ли не до начала строительства, и поэтому их найти достаточно сложно.

Эксперты рынка отмечают, что сегодня для ведения бизнеса предприниматели предпочитают скорее подвалы, а также цокольные этажи вновь строящихся зданий. Тем более что эти помещения изначально проектируются под размещение офисов, магазинов и заведений общепита. И потому имеют отдельный вход, высокие потолки, большие обзорные окна, отдельную вытяжку и достаточный ресурс по электрической мощности. Есть смысл приобрести помещение уже на стадии строительства, чтобы к моменту ввода дома в эксплуатацию оно было уже полностью приспособлено для данного бизнеса. Такие помещения строители обычно приводят в соответствие с проектом заказчика.

Поэтому, оценивая ситуацию в целом, специалисты все же утверждают: хотя спрос на первые этажи жилых домов велик, использование их для ведения бизнеса не особо популярно.