Доверие во всем

При операциях с недвижимостью часто можно услышать: «Я действую по генеральной доверенности», или «Дайте генеральную доверенность, и никаких проблем». Что же это за «генеральная доверенность» и какие проблемы она решает?

Обратимся к гражданскому законодательству, которое регулирует отношения по выдаче, прекращению доверенностей и увидим, что закон не разделяет доверенности на генеральные и какие-либо еще. Уместен вопрос, откуда появился «генеральский чин» у обычной доверенности? Только от важности предусмотренных полномочий, которыми наделяют своих поверенных доверители.

«Генеральная доверенность» – это доверенность на «все», такую доверенность юристы называют общей. То есть, это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представления перед третьими лицами, а «генеральность» определяется не важностью персон, выдавших доверенность, а особой значимостью полномочий по распоряжению имуществом доверителя. Но, даже по общей доверенности, не все действия можно поручить поверенному. Например, законом не предусматривается возможность составить завещание или заключить брачный контракт по доверенности, так как эти юридические действия сугубо личного характера и совершение их по доверенности исключается.

В сфере оборота недвижимости доверенности применяются очень широко, начиная с поручения риелторам по сбору документов, справок, представления интересов доверителя в БТИ и регистрационных органах, до подписания договоров приватизации, купли-продажи, в том числе с правом получения денег.

Генеральная доверенность подразумевает, что она дает поверенному полную свободу для деятельности, в рамках конкретного поручения, позволяя доверителю самому лично не присутствовать при совершении всех действий, иногда очень неприятных и отнимающих много драгоценного времени, например: хождение по инстанциям, сбор справок, сидение в очередях в присутственных местах.

Тем не менее, доверенность не позволяет совершать сделки поверенному от имени представляемого в отношении себя лично. Самый распространенный случай, когда продавец квартиры, дома, автомобиля выдает доверенность непосредственно покупателю этого имущества, с максимальным сроком – 3 года, с полным перечнем полномочий для совершения купли-продажи, и, получив деньги за свое имущество, устраняется от дальнейшей судьбы вверенного имущества. Поверенный, выполнив все необходимые действия по подготовке имущества к сделке, порой сталкивается с тем, что на «себя» дом, квартиру, автомобиль купить не может. В случаях с автомобилем есть комиссионный магазин, который выступает вспомогательным звеном в цепочке купли-продажи. В случаях с недвижимостью, порядок учета и регистрации – более сложный и поверенный вынужден обращаться к продавцу для его личного участия в сделке, либо выдаче новой доверенности на незаинтересованное лицо.

Следует отметить еще один не маловажный нюанс в доверенностях, о котором нужно помнить. Закон запрещает поверенному, действующему по доверенности, осуществлять сделки в отношении своего супруга (супруги), так как в этом случае вступают в действие нормы семейного права об общем имуществе супругов. Считается, что поверенный, совершая по доверенности действия от имени доверителя со своим супругом (супругой), действует в интересах самого себя, а это недопустимо.

Многие связывают генеральную доверенность с формой ее нотариального удостоверения. На самом деле, доверенность может быть оформлена и в простой письменной форме и она будет действительна – это общее правило. Нотариальное заверение требуется в тех случаях, которые указаны в законе, – доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя с приложением печати этой организации. Однако при представлении интересов юридического лица в органах по регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии с законам РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ», представитель юридического лица должен предъявить регистратору нотариально удостоверенную.

Генеральные доверенности выдаются для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения всех возможных сделок, представительства перед любыми третьими лицами, то есть относительно всего объема прав на имущество доверителя.

«Типичный случай, когда генеральная доверенность на распоряжение имуществом выдается лицом, уезжающим на длительный срок, – рассказывает руководитель юридического отдела АН «Визит» Анастасия Кочетова. – То есть покупатель выбрал квартиру, согласовал цену с продавцом, но документы, необходимые для совершения сделки по каким-либо причинам еще не готовы. При этом, чтобы не откладывать продажу квартиры на неопределенный срок, продавец выдает генеральную доверенность на имя покупателя, а покупатель взамен доверенности передает продавцу полную сумму стоимости квартиры. Казалось бы, у сторон нет никаких взаимных претензий, все довольны. Но, с формальной точки зрения, эта ситуация совсем неоднозначна. И все не так просто, как кажется на первый взгляд».

Если же вы несмотря ни на что, решитесь на подобную «сделку», следует помнить следующее:

1. Доверитель в любое время может аннулировать ранее выданную доверенность, без объяснения причин своего решения. То есть, отдав деньги, вы можете лишиться полномочий на распоряжение квартирой, а, следовательно, и возможности оформить квартиру в собственность.

2. Тот, на чье имя выдана доверенность, не может оформить квартиру в свою собственность. Так как в соответствии с законом, доверенное лицо не может совершать сделки от имени доверителя в отношении себя лично.

3. Право собственности на квартиру возникнет только с момента государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности.

4. Следует обратить внимание на форму доверенности. Генеральная доверенность на право распоряжения квартирой обязательно должна быть нотариально удостоверена.

5. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Если все-таки договор дарения заключен по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то для регистрации договора и права собственности одаряемого требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем.

6. Среди недействительных сделок с недвижимостью иногда встречаются сделки под влиянием обмана. Такого рода сделки относятся к числу оспоримых. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, которых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы мошенникам, выдают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится «бомжом».

Поэтому если вы приобретаете квартиру, и со стороны продавца действует лицо, уполномоченное на совершение сделки генеральной доверенностью, обязательно следует выяснить причины, по которым собственник квартиры не может лично заключить договор. И если возникли какие-либо сомнения в добросовестности представителей, лучше отказаться от совершения сделки.

7. Кроме того, человек, выдавший генеральную доверенность, может умереть. При этом все выданные им доверенности признаются недействительными. Все имущество, находящееся в собственности доверителя на момент смерти, включается в состав наследственного имущества и передается наследникам умершего.

В любом случае, чтобы получить гарантии «юридической чистоты» сделки, развеять сомнения по поводу добросовестности ее участников и удостовериться в том, что все документы надлежащим образом оформлены, целесообразно обратиться в агентство недвижимости, потому что только профессионалы могут дать правильную оценку любой ситуации, они проверят действительность доверенности, встретятся с собственниками, побеседуют с соседями и так далее.