Мамин капитал на квартиру

С этого года Пенсионный фонд России начинает прием заявлений на получение «материнского капитала» в размере четверти миллиона рублей – именно столько обещал наш президент за личный вклад в улучшение демографической ситуации в стране. Право на капитал имеют женщины – гражданки России, родившие (усыновившие) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года, а также третьего и последующих детей, если они не оформляли получение денег при рождении второго ребенка.

Материнский сертификат должен помочь семье улучшить жилищные условия. Поэтому этот документ может участвовать в сделках с жилой недвижимостью. Однако пока непонятно, какие это будут сделки, и не возникнет ли у владелиц сертификатов трудности с их применением?

Надо признать, что потратить эти 250 тысяч рублей на решение квартирного вопроса планирует далеко не большинство получателей пособия. «Да это смешно. Что купить на эти деньги – три квадратных метра?», – сокрушаются молодые родители. Тем не менее, некоторые все же надеются направить четверть миллиона на частичное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Правда, чтобы задействовать «финансы от государства» в операции с недвижимостью, надо, во-первых, дождаться 2010 года. По закону, деньги, которые с момента получения сертификата должны храниться на банковском счете, «живыми» станут только после достижения ребенком 3-летнего возраста.

Во-вторых, при использовании этих средств для покупки недвижимости государство разрешает произвести с их помощью улучшение жилищных условий лишь путем безналичного перечисления денег на приобретение жилья, либо на исполнение любых обязательств, с этим связанных. На тот же ремонт в уже имеющейся квартире эти 250 тысяч потратить не удастся.

С другой стороны, пособия должно хватить на часть первого взноса для получения ипотечного кредита на ту же однокомнатную квартиру в спальном районе. Впрочем, сама по себе сумма, предоставляемая государством матери, не дает никаких гарантий на то, что банк решит этот ипотечный кредит выдать. Очевидно, что для получения кредита потребуется подтверждение стабильного дохода семьи.

Если молодая семья уже выплачивает ипотечный кредит, то сертификат можно пустить на погашение кредита. В выбранном банке будут открывать специальный счет, на который должны прийти реальные деньги. И с этого счета деньги уже будут перечисляться на погашение кредита.

Свой капитал осчастливленная мать сможет пустить далеко не на все операции с недвижимостью. В частности, если приобретенная ранее с помощью ипотеки квартира записана на отца семейства, а супруги официально не зарегистрировали отношения, то полученные 250 тысяч рублей потратить на погашение долга будет невозможно. Иными словами, женщина должна быть непосредственным собственником того жилья, на оплату которого она хочет потратить государственное пособие.

Участие сертификата в сделках, судя по всему, будет обеспечиваться по принципу военного сертификата и других подобных. Хотя военные сертификаты не принимаются в качестве первоначального взноса. Для приобретения жилья владелец военного сертификата может использовать помимо средств субсидии также собственные или заемные средства. Одной из главных проблем при приобретении жилья по государственному жилищному сертификату является то, что оплата производится уже после того, как была проведена сделка купли-продажи жилого помещения и получено свидетельство о государственной регистрации права собственности. Тогда на счет в банке будут перечислены средства субсидии. Сумму субсидии владелец ГЖС при заключении сделки купли-продажи оплатить не может, а может внести только собственные средства, которые часто составляют лишь незначительную часть стоимости жилья. После совершения сделки купли-продажи и государственной регистрации права собственности на объект уже на имя покупателя – владельца сертификата – он должен представить для оплаты в банк правоустанавливающие документы. После представления данных документов в банк осуществляется оплата средств субсидии, срок которой составляет не менее 7 дней, а, как показывает в последнее время практика, от двух до трех недель.

Но, как правило, продавцы квартир не готовы ждать, когда будет перечислена субсидия, и требуют оплаты при осуществлении сделки купли-продажи жилья. Поэтому при покупке жилья по ГЖС приобретаемая квартира должна быть либо в так называемой чистой продаже, когда продавец будет ждать оплаты через банк, либо, если это цепочка, должен быть определенный разрыв в сделках. Естественно, это всегда риск – состоятся ли вообще потом сделки по цепочке?

В 2010 году материнские сертификаты будут участвовать в ипотечной сделке. Теоретически ничего сложного в этой процедуре не будет – до сделки продавец будет решать, через какой банк будет обналичиваться сертификат. Когда покупатель предъявляет в банке сертификат и документы на квартиру, сертификат по прошествии нескольких дней обналичивается.

«Минус состоит в том, что владельцы сертификатов будут «мешаться» в риелторской сделке, так как расчеты будут «неровными» и денег будет не хватать. У нас была сделка, в которой существовала цепочка на 13 квартир. В цепочку вошли три покупателя, желающие приобрести квартиру через ипотеку. На конце цепочки тоже стоял покупатель с военным сертификатом. Когда же наступило время рассчитываться с первым продавцом, то 12 человек долго собирали деньги, и авансы шли через 12 рук. Но все ждали, пока обладатель сертификата обналичит его, – сделка растянулась на месяц», – рассказали в одном из риелторских агентств Самары. Продавцу не очень хочется отдавать квартиру сейчас, а деньги получать через месяц, особенно учитывая сегодняшний рост стоимости квадратного метра.

В такой ситуации разумным было бы вступать в ипотеку сегодня. Ведь сертификат не будет расти вместе с ценами на рынке – он просто будет ежегодно индексироваться в соответствии с инфляцией. Например, если рост инфляции составит в этом году 12%, то стоимость сертификата вырастет до 280 тысяч рублей. За три года сертификат проиндексируется, по прогнозам, на 22%. Но цена на недвижимость вырастет несравненно больше! Поэтому лучше не ждать три года – до тех пор, пока можно будет обналичить сертификат, лучше взять кредит сейчас, а в 2010 году пустить сертификат в частичное погашение долга по кредиту.

Возможно, некоторые сложности будут с индексированием сертификатов – их стоимость должна будет увеличиваться параллельно росту инфляции. Но данные по темпам инфляции ежеквартально высчитываются и публикуются в прессе, так что эта информация будет общедоступной и для банков, и для риелторов.