Как построить дом в складчину

Если нет возможности приобрести новую квартиру самостоятельно, то можно построить в складчину целый дом с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. ЗПИФНы уже используются в качестве механизма финансирования строительной отрасли. А постоянный рост цен на квадратные метры дает инвесторам неплохие возможности заработать.

Жизнь заставила

Как известно, первого апреля 2005 года в силу вступил новый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 ФЗ, который серьезно ограничил строительные компании в привлечении средств населения. Во многом это способствовало тому, что некоторые строительные компании либо разорились, либо не могли достроить уже начатые объекты по каким-то причинам. Строителям стало ясно, что по новому закону работать с населением будет сложно, даже несмотря на внесенные впоследствии поправки.

Как следствие – появились обманутые дольщики по всей России. Поэтому, объединившись, строители и финансовые аналитики начали искать пути выхода из этой ситуации, которых было всего два: или использовать собственные деньги, строить на них, и продавать готовое жилье; или искать деньги, которые есть у банков или инвестиционных компаний. Надо сказать, что раньше взаимоотношения банков и строителей были очень сложными. Для того чтобы получить кредит, застройщику нужно было предоставить серьезный залог. А закладывать ему подчас бывает нечего, кроме самой строительной площадки и всего, что на ней находится. В 2004 году впервые появились закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости под строительство, которые позволяли работать с деньгами населения (правда, тогда речь шла только об управлении имуществом). Руководить этими фондами по действующему законодательству может только управляющая компания. Она является своего рода связующим инструментом между застройщиками и инвесторами.

Сегодня этот способ финансирования отрасли положительно оценивают не только финансисты, но и строители. Эксперт инвестиционной компании «ФИНАМ» Сергей Харченко отмечает, что за счет этого механизма строительные компании получают возможность аккумулировать значительные финансовые ресурсы, при этом их собственники сохраняют контроль над бизнесом. «По сути, работа через ПИФы потенциально более интересна, чем привлечение банковских кредитов, стратегических инвесторов или размещение облигаций», – говорит господин Харченко.

Генеральный директор ООО фирмы «Маяк-Стройинвест» Александр Алешин считает, что ЗПИФН это новая серьезная модель финансирования строительства, которая пока не имеет широкого распространения в России: «Как она будет работать, судя по мировому опыту, наверное, хорошо».

Председатель Самарской Гильдии строителей Любовь Аристова сообщила, что в Самаре уже есть прецеденты использования ЗПИФНов: одна группа компаний создала закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Необходимо добавить, что в ближайшее время, возможно, уже в декабре, этот фонд начнет работать, то есть финансировать вполне конкретные стройки в Самаре. Более того, самарские строители уже знакомятся с этой схемой с целью ее дальнейшего использования. Но в первую очередь создание второго и последующих закрытых фондов недвижимости и их использование в строительстве будет зависеть от возможностей и желания инвесторов.

Примечательно, что к закрытым ПИФНам уже «приглядывается» и федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

«Долевки» или ЗПИФНы?

Стоит отметить, что механизм финансирования строительства через ЗПИФНы имеет ряд преимуществ, например, перед использованием средств дольщиков. Представители управляющих компаний считают, что это достаточно надежный вариант по привлечению несобственных средств в строительство. Возможно, скоро появятся и другие варианты финансирования строек. Поскольку для того, чтобы построить объект, нужны очень серьезные источники капиталовложений, а чтобы увеличивать объемы строительства требуется еще большие объемы финансирования. Какие еще преимущества? Они очевидны даже без математического и финансового анализа. Это ускорение строительства. Ведь при схеме «долевки» строительные организации работают рывками, поскольку средства поступают от населения периодически: затишье, как правило, бывает во время отпусков. А потери от простоя составляют минимум 30% . При финансировании с помощью ЗПИФН выигрывают и инвесторы, и будущие покупатели квартир: чем быстрее будет построен дом, тем дешевле будут квадратные метры.

Помимо этого, сегодня очень раскручена ипотека. У покупателей появляются возможности для покупки квартир с помощью ипотечного займа, а покупать нечего. Необходим механизм финансирования строительной организации. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости позволяет решить этот вопрос.

Инвесторы имеют высокую степень защиты со стороны государства. Во-первых, это законодательство. Во-вторых, работать со средствами инвесторов имеет право только УК и вкладывать их она должна только в те объекты, которые указаны в инвестиционном договоре. Тогда как деньги, отданные в долевое строительство, расходуются по усмотрению самих строителей. И пока контроля над этим расходованием нет. Работу УК контролирует спецдепозитарий, который несет с ней солидарную ответственность, регистраторы, специальные лицензированные оценщики, аудиторы. И, наконец, весь процесс и всех его участников контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). А в случае, если УК создана в рамках какого-либо строительного холдинга или группы компаний, то ее специалисты подчас имеют опыт по контролю за работой строителей: ревизуют ход и выполнение строительно-монтажных работ, их качество и сроки, указанные в графике.

Несмотря на распространение, которое постепенно получают закрытые ПИФНы в России, они пока остаются привлекательными для крупных инвесторов, в качестве которых могут выступать частные лица, инвестиционные компании, банки. Как рассказал 63.ru один из самарских управляющих, последние начинают активно включаться в эту схему.

Что же касается мелких инвесторов, наш респондент отметил следующее: «Пока мы этим не занимаемся принципиально, поскольку привлекать деньги населения на первоначальном этапе строительства это, не совсем правильно, – прокомментировал источник. – Потому что есть несколько объективных причин, задерживающих стройку и не зависящих от строителей, например, та же регистрация, подключение к сетям и так далее. А для мелкого инвестора это означает временные потери. Когда жилье будет готово или практически готово, тогда мы можем привлекать деньги населения: выбирайте себе квартиру и оплачивайте по удобной для вас схеме, в том числе и через ипотеку».

Впрочем, мнения управляющих разделились. Вот что рассказал Сергей Харченко: «ПИФы недвижимости уже привлекательны для мелких инвесторов – многие фонды устанавливают относительно небольшой минимальный размер инвестиций, а в случае размещения дополнительных паев ограничения по минимальной сумме вклада вообще могут сниматься. ПИФНы вполне могут стать альтернативой долевому строительству. Другое дело, что пайщик фонда ориентирован на то, чтобы получить деньги в результате роста стоимости своего пая, его далеко не всегда может интересовать сам актив. Для участника долевого строительства права собственности на недвижимость, напротив, являются ключевым фактором».

Принцип работы и размер дохода

Функционируют ЗПИФНы в строительстве следующим образом. Рассмотрим ситуацию, когда застройщику необходимо возвести жилое здание от фундамента. Хотя таких зданий может быть несколько, и они могут находиться на разных этапах строительства. Для завершения строительства необходима энная сумма. Эти деньги аккумулируются в ПИФе. На заполнение фонда необходимой суммой законодательством отводится три месяца. Затем фонд начинает работать, то есть вкладывать деньги в строительство искомого объекта. Закончив стройку, УК реализует готовое жилье. Свою прибыль получают строители, остальное возвращается в фонд за вычетом комиссии за работу управляющих, которая составляет от 4,1% до 4,5%. После того, как деньги возвратились в фонд, УК может направлять их еще на какие-либо объекты. Таким образом, фонд может работать в течение 15 лет или до того момента, когда пайщики не решат, что хотят закрыть ПИФН. Если фонд закрылся, управляющая компания должна распродать имущество фонда, и распределить прибыль между пайщиками.

Поскольку ПИФы недвижимости все же инструмент инвестирования, то закономерным будет вопрос: какую доходность могу получить инвесторы. Конечно, строго фиксированного дохода УК не могут гарантировать. Но примерную прибыль вполне можно подсчитать: при выполнении строительно-монтажных работ прибыль и доход составит от 10 до 20%. Далее – прибыль зависит от реализации готового жилья. И здесь величина прибыли зависит от роста цен на недвижимость. А, как известно, за 2006 год цены на недвижимость выросли примерно на 60-100% в зависимости от расположения квартиры. Уже есть аналитические данные о том, что остановки роста цен не будет и в следующем году: специалисты прогнозируют увеличение стоимости квадратного метра не менее, чем на 40% в год.