Хрущевки - в модернизацию

Пятиэтажки-хрущевки... Некогда они были для россиян благом, спасением от коммуналок, а сейчас стали одной из сложнейших проблем большого города. Дома, построенные в соответствии с нормативами середины прошлого века, не отвечают современным требованиям по тепло- и шумоизоляции, имеют изношенные инженерные сети и малогабаритные квартиры неудобной планировки. Однако многие российские города и не только (Санкт-Петербург, Казань, Пермь, отдельные районы Москвы, города Белоруссии) приняли решение не сносить дома первых массовых серий, а модернизировать. Так как сносить их достаточно проблематично – возникнут сложности с отселением жильцов, утилизацией строительных конструкций и материалов. Самара частично пошла по этому пути. Сегодня на стадии разработки находятся проекты модернизации с надстройкой нескольких этажей и мансарды. А также второй вариант модернизации – санация домов с заменой внутридомовых систем.

Справка 63.ru:

В Самаре сегодня насчитывается около 18 тысяч хрущевок, а это около 25-30% всего жилого фонда города. После 30-40 лет эксплуатации без капитального ремонта жилой фонд во многих случаях утратил свои положительные потребительские свойства. Через 10-15 лет хрущевки плавно перейдут в разряд ветхого, а затем и аварийного жилья, из которого нужно расселять жильцов.

В то же время хрущевские кварталы имеют большой потенциал. Так, анализ плотности застройки кварталов пятиэтажных зданий первых массовых серий, особенно в крупных городах, свидетельствует о том, что плотность застройки таких кварталов в два-три и более раз ниже действующих в настоящее время норм. Эти кварталы имеют значительные резервы уплотнения, что делает возможной и рациональной постановку вопроса о совмещении в пространстве и времени реконструкции жилья постройки 50-70-х годов прошлого столетия и строительства нового жилья на застроенных ранее территориях.

Модернизация с надстройкой нескольких этажей и мансарды

1. Проект модернизации дома по улице Стара-Загора,125 и дом в сегодняшнем виде

Такие проекты готовятся для девяти экспериментальных домов, которые выбрало правительство Самарской области: один дом на улице Стара-Загора,125 в Промышленном районе, восемь домов в Железнодорожном районе на улицах Красноармейской, Мечникова и Урицкого. Все эти дома разные как по материалам, из которых они построены (панель, кирпич, блоки), так и по уровню технического износа внешних и внутренних конструкций, внутридомовых коммуникаций. Это позволит разработать как можно большее количество вариантов модернизированных домов.

К этим домам планируется надстроить этажи с чистовой отделкой квартир, а также восстановить, укрепить и утеплить сами здания, что позволит получить в общем 30 700 квадратных метров жилой площади.

Технология надстройки не предполагает использование старого фундамента. При надстройке пяти этажей возводится новый фундамент: по периметру дома на расстоянии двух метров бурятся скважины для свай, на которые будут опираться верхние этажи, а также старая часть дома.

Что же касается квартир, то предполагается, что их площадь изменится за счет пристроенных лоджий и балконов. Кроме того, претерпит изменения кухня. Как известно, именно площади кухонь, которые составляют 4-5 квадратных метров вызывают наибольшие нарекания со стороны жильцов. Квартиры на надстроенных этажах проектируются с улучшенной планировкой.

Среди очевидных преимуществ этого проекта то, что он позволяет увеличить плотность старой жилой застройки в 2-3 раза за счет строительства жилья на свободных территориях и реконструкции пятиэтажных (а впоследствии и малоэтажных) домов с надстройкой до 10 этажей с общими фундаментом и каркасом. Расширяется база здания с 12 до 18-20 метров (ширококорпусные дома) там, где позволяют местные условия при соблюдении требований по проникновению солнечного света в квартиры (инсоляции). В условиях возросшего спроса на вторичное жилье старому фонду необходимо придать современные потребительские качества, для того чтобы продлить его жизненный цикл.

Немаловажным является и тот факт, что при модернизации снижается стоимость строительства жилья при вторичной застройке кварталов за счет привлечения в инвестиционный ресурс уже использованных ранее земельных участков с объектами инфраструктуры, возведения экономичных ширококорпусных домов. При этом затраты на снос дома и обустройство новых, отдаленных территорий исключаются.

Санация с внешней модернизацией и заменой внутридомовых систем

В 2007 году таким образом будут модернизированы еще 10 домов в Самаре и 12 в области по программе оздоровления ветхого жилья. Но они не станут первыми ласточками. В Самаре уже есть один реконструированный таким образом дом: на пересечении улицы Гагарина и Московского шоссе. Поэтому уже сейчас легко можно представить целостную картину того, как будет выглядеть дом после модернизации.

Изменения коснутся нескольких аспектов. По проекту будут произведены утепление и отделка фасада, капитальный ремонт и, если понадобится, замена кровли, ремонт подъездов, подвальных помещений, замена сантехники в квартирах, газового оборудования, колонок, систем газо- , водо- и электроснабжения (счетчики и автоматы), укрепление и остекление балконов, установка стеклопакетов, замена дверей в подъездах и тамбурах.

Утепление фасада будет производиться с использованием новых, энергосберегающих технологий, которые позволят сэкономить на оплате коммунальных услуг за тепло около 30%. Площади квартир по этому проекту санации остаются без изменений.

Что поставить на поток?

Оба эти варианта реконструкции, несомненно, являются выходом из сложившейся ситуации для домов первой серии. Противников реконструкции хрущевок, по крайней мере, в Самаре, становится все меньше. Поскольку после модернизации срок эксплуатации таких домов будет продлен еще на несколько десятков лет. Другое дело, какой именно из вариантов поставить на поток?

Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Проект с надстройкой этажей и мансарды, думается, не под силу областному бюджету, если не удастся привлечь внебюджетные источники. По мнению разработчиков этого проекта, необходимо сделать так, чтобы бизнес был заинтересован в капитальном ремонте хрущевок, а взамен он получит новые офисные площади на первых этажах и квартиры-улучшенки – на последних.

Проект санации с заменой внутридомового оборудования требует меньших финансовых затрат, но зато он не решает проблему уплотнения застройки и строительства новых квадратных метров. Поэтому, очевидно, использовать можно оба варианта, только выбирать из них необходимо в соответствии с тем, какие цели преследуются при модернизации. Ведь нужно еще учитывать «физическое состояние» дома. Лишь на основе такого обследования выносится решение, подлежит дом модернизации или нет, а если подлежит, то какому именно виду модернизации. Причем для каждого отдельного здания нужно свое обследование. Все зависит от условий эксплуатации, грунта, на котором оно стоит, и, безусловно, от срока службы: между домами, построенными в 1958 году и в 1965-м – большая разница.