Доходные дома: мечта или реальность?

Многоквартирные дома, возводимые специально для сдачи жилья в аренду, – успешный бизнес в Европе и Северной Америке. Одни зарабатывают на арендной плате, а другие, кому финансовые возможности не позволяют приобрести квартиры в собственность, решают жилищный вопрос. А вот в России зарождение так называемых доходных домов только-только начинается. Точнее – возрождение.

Согласно Большому энциклопедическому словарю, доходный дом – это городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаем. И появились такие дома в России в середине 19 века. Были они в то время и в Самаре. Например, дом за номером 56 по нынешней улице Фрунзе носил название доходного дома Челышева. Крупному промышленнику принадлежало такое же здание и на Красноармейской. Годы советской власти заставили забыть народ о таком виде бизнеса, как и о бизнесе вообще.

Возрождать некогда прибыльное дело стали в столице. Правительство города заявило о том, что в Москве уже в будущем году появятся два доходных дома. Один из них будет предназначен для временного проживания студенческих и молодежных семей, второй – для очередников. В дальнейшем число таких домов планируют довести до нескольких десятков. Таким образом, это жилье можно отнести к разряду «эконом-класса». Пока же в Москве и Питере строятся или выкупаются в собственность здания, которые после реконструкции сдаются в дорогостоящую аренду. Их можно, как говорится, пересчитать пальцами одной руки, и все они рассчитаны на состоятельных арендаторов.

В настоящее время доходных домов в Самаре нет. Эксперт департамента недвижимости инвестиционной компании «ФИНАМ» Сергей Харченко связывает это, прежде всего, с тем, что «до недавнего времени большая часть квартир сдавалась по серым схемам, что делало неконкурентноспособными по цене любые легальные проекты по аренде жилья. К тому же высокий спрос на покупку квартир делал для строительных компаний гораздо более выгодным возведение жилья на продажу ввиду более быстрой его окупаемости, чем при сдаче в аренду».

Основным показателем надобности доходных домов как бизнеса является потенциальный спрос. В настоящее время в единицах существующих в Москве и Санкт-Петербурге доходных домов 60% проживающих – семьи иностранцев, работающих в России. В Самаре крупных компаний, где трудятся иностранцы, арендующие квартиры, значительно меньше. Но они все-таки есть. А еще больше семей, которые просто не могут купить себе жилье, и вынуждены всю жизнь мотаться из одной съемной квартиры в другую. И все же у экспертов инвестиционного рынка разные мнения по поводу возможности вложения денег в строительство доходных домов. Одни говорят, что на сегодняшний день себестоимость строительства настолько высока, что ни один умеющий считать инвестор не захочет вкладывать средства в такой проект. Для того чтобы окупить освоение двадцати соток земли, нужно построить как минимум семиэтажный дом и сразу продать все квартиры. А срок окупаемости проекта на рынке аренды – лет восемь.

Другие считают, что не за горами то время, когда сдавать квартиры в доходных домах будет не менее выгодно, чем продавать. Так, по мнению Сергея Харченко, ситуация меняется благодаря тому, что налоговые структуры ужесточают контроль над частными арендодателями. Из-за высокой стоимости жилья и замедления роста цен квартировладельцам более выгодным становится продать имущество, чем сдать его в аренду. Кроме того, ввиду высокой стоимости жилья срок реализации квартир на первичном рынке замедлился почти втрое. Компаниям, специализирующимся на строительстве жилья приходится искать новые ниши. Потому некоторые из них и рассматривают возможность строительства доходных домов. «Но рыночная ситуация не переламывается в одночасье, – констатирует господин Харченко. – Поэтому в ближайшее время мы не прогнозируем бурного роста в данном сегменте рынка недвижимости».

По оценкам некоторых экспертов рынка, первые «ласточки» в виде доходных домов в Самаре появятся уже в самое ближайшее время. Наиболее реальной реализация таких проектов станет в случае, если процесс возрождения доходных домов, как и в столице, будет подстегнут местной администрацией. Например, если строителям доходных домов будет дан «зеленый свет» на получение земельных участков. Только вот со свободными под строительство площадками в Самаре большая напряженка.