Ипотека по двум схемам

Непрекращающийся рост цен на жилую недвижимость в Самаре существенно ограничил возможности многих желающих улучшить свои жилищные условия. В этой ситуации одним из возможных способов решения квартирного вопроса может стать приобретение нового жилища с помощью ипотечного кредита – под залог недвижимости. Тем более, что в залог банками принимается не только собственно приобретаемая на кредитные деньги квартира, но и уже имеющееся в распоряжении заемщика жилье с целью покупки нового. Это, пожалуй, две основных ипотечные схемы, которые чаще всего предлагают сегодня клиентам в банках для улучшения жилищных условий. У каждого из вариантов есть свои особенности, которые необходимо знать будущему ипотечному заемщику.

Схема 1. Нет квартиры, но есть деньги

Такой вариант идеален для тех семей, которые вынуждены жить, например, в съемном жилье, и у них есть возможность приобрести новую квартиру с помощью ипотеки. В этом случае они сразу переедут в купленную квартиру, останется только ежемесячно погашать задолженность перед банком.

У такой схемы есть ряд определенных преимуществ. Заключая ипотечный договор, клиент банка получает свидетельство о собственности на квартиру. Единственным обременением является залог. Но фактическое пользование жилым помещением не ограничено, то есть заемщик имеет право, например, на перепланировку или переустройство квартиры, а также может зарегистрировать по этому адресу членов своей семьи.

Увеличение сроков кредитования и смягчение требований к заемщику (к примеру, теперь необязательно наличие накоплений для первоначального взноса) позволяют все большему числу нуждающихся в собственной квартире рассчитывать на получение ипотечного кредита. Впрочем, не все банки готовы предоставлять ипотечные кредиты без первоначального взноса. Такую ответственность берут на себя банк «Уралсиб», «Бинбанк», Внешторгбанк 24, Городской ипотечный банк и некоторые другие.

В Самаре некоторые банки («Уралсиб», Городской ипотечный банк, «ФИА-банк», «Внешторгбанк 24», «МДМ», «Райффайзенбанк-Австрия», «Союз») уже ввели кредитные программы со сроком возврата денег до 25-30 лет, не опасаясь отдавать свои средства на такой длительный срок, поскольку квартира является ликвидным залогом, и ее всегда можно выгодно продать.

Нельзя не отметить, что такая схема покупки жилья с помощью ипотеки ориентирована и на молодые семьи, для которых банки предусмотрели еще одно преимущество. Если семья получает ипотечный кредит по федеральным программам, то при рождении одного ребенка она освобождается от оплаты 18 квадратных метров.

Схема 2. Денег нет, но есть квартира

Типичная ситуация: у семьи имеется в наличии однокомнатная квартира, а денег на улучшение жилищных условий нет. Самый цивилизованный и безопасный вариант – отдать ее в залог банку и взять кредит на приобретение новой квартиры.

Ипотечный кредит на любые цели (другие названия: ломбардный ипотечный кредит, ипотечный потребительский кредит, нецелевой ипотечный кредит, ипотечный кредит на любые цели) под залог недвижимости год-полтора назад был относительным банковским новшеством для частных лиц. К слову, называется он так потому, что под залог имеющегося жилья можно получить деньги на любые цели: улучшение жилищных условий, строительство индивидуального жилья, оплату образования, отдых и так далее. И только в минувшем 2006 году этот вид кредитования активно стало использовать и население. А поскольку население в основном располагает только жилой недвижимостью, поэтому и в качестве залога в банк частные лица предоставляют именно жилье.

Механизм такого вида кредитования осуществляется по ломбардному принципу. Суть в том, что при кредитовании частного лица банк принимает в залог квартиры, дома, земельные участки, загородную недвижимость. Сейчас трудно найти банки в Самаре, которые не занимаются таким видом кредитования. Вот их далеко не полный список: Городской ипотечный банк, Поволжский банк Сбербанка России, «Райффайзенбанк-Австрия», «Росбанк», «Бинбанк», Международный московский банк, Внешторгбанк 24, «Абсолют-Банк», Газпромбанк, «Альфа-Банк» и другие.

Нередко банки идут навстречу пожеланиям клиентов и берут в залог не только их собственное жилье, но и жилье родственников. С согласия последних, разумеется. Этот вариант очень удобен, если молодая семья проживает с родителями и желает с ними разъехаться.

Программы кредитования под залог жилья ориентированы в некоторых случаях и на приобретение жилья на первичном рынке. Например, семья хочет улучшить жилищные условия и для экономии купить квартиру в новостройке, поскольку это дешевле. А средств на первоначальный взнос нет. В таком случае она может взять кредит на первоначальный взнос под залог имеющейся недвижимости, дополнительно стандартный кредит на строящееся жилье. Пока новая квартира строится, семья продолжает жить в старой. Когда новая квартира готова, существующее жилье при желании продается, и ломбардный кредит закрывается. Это актуально и в случае, если молодая семья проживает с родителями.

Часто встречается и другая ситуация: семья имеет хороший доход, но деньги на первоначальный взнос по кредиту накопить не успела, и поэтому живет у родителей. В этом случае можно взять ипотечный кредит под залог квартиры родителей на сумму первоначального взноса и обычный ипотечный кредит, и таким образом приобрести собственную квартиру. Сделка оформляется как два отдельных кредита, что позволяет заемщику быстрее погасить задолженность и освободить квартиру родителей из-под залога.

Данный сегмент рынка достаточно перспективен. Но традиционной ипотеке он значительно уступает по ставкам и срокам кредитования. В частности, ставки по ипотечному кредиту под залог имеющейся недвижимости во многих банках обычно на 1–3% выше, а срок выплаты – короче. Так, средний размер базовых ставок по таким кредитам колеблется от 11-12% в долларах и от 13-15% в рублях. Сроки предоставления кредита – от 2 до 15 лет. Отличается у разных банков и величина суммы ломбардного кредита – от 60 до 90% от стоимости залога. Кроме того, зачастую банк предъявляет очень серьезные требования к закладываемому жилью.

Залог залогу рознь

Основные требования к залогу вытекают из непреложного правила: недвижимость должна быть ликвидной, то есть при необходимости банк может быстро и по выгодной для себя цене продать ее.

Если закладываемая недвижимость является единственным жильем заемщика, ее рыночная стоимость за вычетом суммы кредита и процентов должна покрывать возможные затраты на приобретение типовой квартиры, пригодной по площади для проживания заемщика и членов его семьи. Так кредитные организации подстраховываются от возможных неприятностей в случае невозврата.

Дом, где находится квартира, передаваемая в залог, не должен находиться в плане под снос или относиться к ветхому жилью. Не приветствуют банки наличие в такой квартире на момент заключения договора залога и в течение срока действия кредитного договора незарегистрированных и несанкционированных перепланировок и переоборудования.

Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления для подачи тепла на всю площадь жилого помещения, а также обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне. Сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если жилье расположено на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии. Комнаты в коммуналках или доли квартир в залог не принимаются. Здание, в котором расположен предмет залога, также не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или фигурировать в списках на снос.

Проживание в квартире зарегистрированных родственников осложняет путь к получению заветного кредита. Допустим, в ней прописаны недееспособные граждане, на снятие которых с регистрационного учета в случае обращения взыскания на квартиру потребуется согласие органов попечительства. Такую недвижимость банк, скорее всего, не примет в залог. Дети, прописанные в предлагаемом в качестве залога жилье, также могут стать серьезным препятствием. Если у заемщика возникнут проблемы в случае невыполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита, взыскание обращается на предмет залога, и должнику придется решать вопрос переселения его семьи. Для снятия детей с регистрационного учета потребуется разрешение органов опеки. Этих сложностей банки предпочитают избегать.

Кроме того, среди лиц, находившихся ранее на регистрационном учете в квартире, передаваемой в залог, не должно быть граждан, снятых с него ранее в связи со службой в вооруженных силах РФ или нахождением в местах лишения свободы. То есть тех, кто может законно претендовать на проживание и регистрацию в заложенной квартире. В истории закладываемой недвижимости не должно быть судебных решений, срок исковой давности по которым не истек.