Дом сносят. Что положено переселенцу?

В Самарской области действует целевая программа «Переселение граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания», рассчитанная на 2003–2010 годы. Пока она реализуется медленно, но власти обещают, что вот-вот уже начнется строительство домов по разрабатываемым проектам территориальной застройки столицы губернии, куда и станут массово переселять людей из ветхого и аварийного жилья. Так на что же может претендовать такой переселенец или тот, кого будут выселять при сносе дома по другой причине?

Беспокойство о том, что получат взамен сносимого жилья, проявляют как собственники жилых помещений, так и те, кто проживает в них по договору социального найма.

Социальный найм

Отношения с лицами, занимающими жилые помещения по договору найма, регулируются статьями восьмой главы Жилищного кодекса (ЖК) Российской Федерации. Согласно ей, если сносу подлежит дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются иные благоустроенные жилые помещения так же на условиях договора социального найма. При этом статья 89 ЖК гласит, что «другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта».

Одним из главных вопросов, который интересует граждан – это район, в который их будут отселять. Согласно Жилищному кодексу, предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма может находиться в черте их населенного пункта. Иными словами, жильцов муниципального фонда могут выселить в пределах территории города Самары, включающей в себя, например, 116-й километр, поселки Кряж, Зубчаниновка, Красная Глинка. Естественно, переселиться в далекие от центра районы, желающих найдется немного. В Москве такая проблема решена путем принятия нормативного акта, согласно которому при сносе дома квартиру собственнику предоставляют в районе его проживания. В Самаре подобного постановления пока нет. Но отметим, что на общественных слушаниях по территориальному планированию 766 квартала Кировского района, где и предполагается первый массовый снос ветхого жилья и расселение граждан в новое, руководитель департамента строительства и архитектуры городского округа Самара Сергей Бахчев заверил жильцов, что квартиры они получат в пределах своего же квартала. Однако нормативными актами это пока не закреплено.

Переселенцы-собственники

С приватизированным жильем тоже не все просто. Как объяснили корреспонденту 63.ru в юридической службе департамента градостроительства и архитектуры городского округа Самара, «в Жилищном кодексе РФ регулируется лишь порядок возмещения собственнику жилого помещения расходов при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Иные же случаи со сносом жилья собственника, такие как, например, признание дома аварийным и подлежащим в связи с этим сносу, в ЖК не рассматриваются».

В соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Исходя из этого, при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ. Эта статья определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Частью 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилье.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен частью 7 статьи 32 ЖК РФ. В эту цену включается рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Сюда включаются и убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания: аренда квартиры до приобретения в собственность другого жилого помещения; расходы в связи с переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Процедура переселения не отработана

При всем этом независимые эксперты рынка недвижимости Самары считают, что процедура переселения граждан в связи со сносом жилых домов еще настолько не отработана, что при массовом переселении из ветхого жилья властям придется столкнуться с множеством мелких нюансов. С ними уже не раз сталкивались застройщики, расселяющие граждан из домов, которые находятся на местах будущих стройплощадок. Например, с подобными проблемами столкнулся Самарский областной фонд жилья и ипотеки, возводящий многоэтажки на месте частных домов на улице Дыбенко. Владельцы индивидуального жилья, проживая в двух-, трехкомнатных домишках большими семьями, просто «капризничают», месяцами выбирая себе квартиры побольше да поблагоустроеннее. Строительство же при этом стоит и ждет, когда же один-два-три человека определятся в своих вкусах.

Юристы отмечают, что в настоящий момент при отсутствии добровольного согласия граждан на отселение у застройщика нет пути решения этой проблемы в судебном порядке. В данном случае застройщик является ненадлежащим истцом. Сейчас данный вопрос благодаря многочисленным обращениям застройщиков в самарскую администрацию находится в стадии рассмотрения. Но его результат пока остается неизвестным.