Нужен ли ипотеке брокер?

Ипотечный брокеридж – это пока ещё малознакомое явление в жизни россиян. Большинство самарцев, в принципе знающих, что такое ипотека, тем не менее, плохо представляют себе, кто такие ипотечные брокеры и в чем состоит их роль на рынке недвижимости. Об этом мы спросили у генерального директора РК «Центр недвижимости» Ларисы Чариковой.

– Что собой представляет ипотечный брокеридж как явление, и как происходило его становление в России?

– С зарождением и началом становления ипотеки ипотечные брокеры взяли на себя просветительскую функцию. Периоду, когда ипотека реально заработала, предшествовал этап незнания, недоверия и вполне естественного сопротивления со стороны потенциальных потребителей. Этот этап был успешно пройден – во многом благодаря ипотечным брокерам, которые в первое время, по сути, занимались консультированием и информированием людей, интересующихся ипотекой. Также успешно был пройден этап непонимания между банками и ипотечными брокерами. Практика доказала, что каждый должен заниматься своим делом: банк продавать деньги, ипотечный брокер – связывать процесс получения этих денег и покупки недвижимости.

– А как обстоит дело сегодня?

– Если говорить о сегодняшнем этапе, то ипотека стала модной и популярной темой. Однако профессионализм и компетентность целого ряда организаций, претендующих на то, чтобы называться ипотечными брокерами, вызывает вполне закономерные сомнения. И если раньше потребитель стоял перед простым выбором – куда обратиться по поводу ипотеки – в банк или в риелторское агентство, то сегодня существенно осложнился выбор компании, которая может предоставить качественные брокерские услуги.

Дело в том, что наряду с компаниями, предоставляющими ипотечный брокеридж в традиционном понимании – то есть консультации, оформление документов, подбор объектов недвижимости, сопровождение и оформление сделки – появились организации, не имеющие не только договоров с банками, но и элементарного представления о сделках с недвижимостью. Всё, что они могут дать потребителю – это чисто консультационные услуги с презентацией программ ряда банков. Насколько они могут быть полезны потенциальному заемщику, цель которого – покупка квартиры, – вопрос не праздный. На наш взгляд, подобные «специалисты» могут именоваться как угодно: кредитный брокер, кредитный консультант – но ни в коем случае не ипотечный брокер.

– В чём же состоит специфика работы ипотечных брокеров?

– Чтобы понять специфику работы ипотечных брокеров, нужно знать, что и как они оценивают, на основании каких данных, сколько стоят их услуги и на какую целевую аудиторию они направлены. Пример для иллюстрации: страхование автогражданской ответственности стало обязательным. Но ведь никому из автолюбителей не приходит в голову идея стать на время сотрудником страховой компании для того, чтобы застраховать свой автомобиль? То же и с ипотечным кредитованием: необходимо на этом рынке работать, жить этим ежедневно, чтобы ориентироваться во всех тонкостях, знать требования и нюансы представленных на рынке программ, знать о вновь появившихся и закрытых по тем или иным причинам, обладать навыками оперативного поиска и оформления объекта кредитования согласно заданным критериям, которые удовлетворяли бы и требованиям заемщика, и требованиям банка.

– Насколько ипотечные брокеры необходимы банкам?

– Банки предоставляют свою статистику, согласно которой из 100% граждан, которые обращаются за консультациями непосредственно в банк, лишь порядка 30% получают кредит. Остальные 70% «растворяются» на рынке недвижимости. Почему сегодня банки настолько охотно заключают договора о сотрудничестве с ипотечными брокерами? Потому что в данном случае вероятность того, что 70% не потеряются, гораздо более высокая. В свою очередь статистика ипотечных брокеров позволяет утверждать, что из граждан, которые идут в банк при поддержке брокера, практически 100% получают кредит и, главное, покупают квартиры. И если несколько лет назад банки достаточно отстраненно относились к практикам рынка недвижимости, то сегодня их отношение изменилось в корне. Так же, как и потребитель, который еще вчера стоял перед дилеммой: «Куда идти: в банк или к ипотечному брокеру?», – сегодня понял, что ипотека – это не только виртуальные деньги и положительное решение об их выделении, но также и оперативный поиск и оформление объекта кредитования.

– Каков, по-вашему, должен быть порядок работы банков с ипотечными брокерами?

– Особенность ипотечного брокериджа в том, что это работа в режиме постоянного дедлайна. Сложности во взаимоотношениях с рядом иногородних банков заключаются в длительном рассмотрении заявок на получение кредита, нечеткости требований, длительных согласованиях. И вполне естественно, что брокер (а, соответственно, и клиент) делает выбор в пользу тех финансовых учреждений, где вопросы решаются четко и оперативно.

Несколько осложняют работу брокеров и популистские программы ряда банков, нацеленные исключительно на увеличение клиентских потоков. «Ипотека без первоначального взноса», «ипотека под немыслимо низкие проценты» и прочее – непонятно, зачем вносить информационную смуту в среду потенциальных потребителей, когда на практике эти программы не работают? Тем более, что в настоящее время происходит ужесточение требований к потенциальным заемщикам.

– А какова сегодняшняя ситуация на рынке ипотечного кредитования?

– Сегодня мы наблюдаем трансформацию ипотеки и изменение портрета заемщика. Два-три года назад с помощью ипотечных программ заемщики (среди которых были врачи, учителя и другие категории бюджетников) приобретали квартиры «с нуля». При существующем на тот момент уровне цен – к примеру, стоимость однокомнатной квартиры в Приволжском микрорайоне Самары в 2004 году составляла порядка 750 тысяч рублей – ежемесячные выплаты по кредиту при стандартном размере первоначального взноса в 30% (225 тысяч рублей), процентной ставке 16% годовых и сроке кредитования 15 лет составляли примерно 7000 рублей. К слову, такой же была и арендная плата за аналогичную квартиру. Сегодня такая же квартира стоит 2400 тысяч рублей.

При первоначальном взносе в 30% (а это уже 690 тысяч рублей), процентной ставке 12,25% и сроке кредитования на те же 15 лет ежемесячный платеж составляет 19,7 тысячи рублей в месяц. К сожалению, для большинства вчерашних потенциальных заемщиков сегодня подобные ежемесячные платы оказались уже не под силу. А ведь если бы они не прислушивались к безответственным и безосновательным рассуждениям о том, что «ипотека – это кабала на всю жизнь», то сейчас им не пришлось бы завидовать тем, кто подобные «мнения экспертов» проигнорировал и живет в собственной квартире, и более того – планирует улучшать жилищные условия с помощью опять-таки ипотеки.

Сегодня ипотечные средства все чаще используют в сделках по улучшению жилищных условий. А вот возможность приобретения квартиры «с нуля» для многочисленной категории горожан сегодня вызывает вполне логичные сомнения. Стремительный рост цен на жилье в предыдущие годы сделал ипотеку выгодным инвестиционным инструментом. Но в 2007 году динамика роста цен уже не так активна, как в прошлом и в позапрошлом году, поэтому можно говорить о снижении количества участников ипотеки, преследующих инвестиционный интерес.

Вместе с тем, доля ипотечных сделок в общем объеме увеличивается: все меньше обменных операций происходят без привлечения кредитных средств. Сегодня уже невозможно себе представить работу рынка недвижимости без ипотеки. Уровень цен предполагает, что ипотека и в дальнейшем будет получать всё большее распространение среди потребителей среднего и выше среднего класса и окончательно станет обязательным «участником» в сделках по улучшению жилищных условий. Следующим этапом в развитии ипотеки может стать активация процесса рефинансирования кредитов.

– Есть ли разница в официальной оценке данной ситуации банками и брокерами?

– Основное отличие заключается в том, что при оценке существующей ситуации на рынке ипотечного кредитования и составлению прогнозов банки оперируют суммами выданных кредитов, а ипотечные брокеры – количеством сделок. Это принципиальная разница. Если говорить о денежной массе, то совершенно очевидно, что рост цен на недвижимость существенно вырастил суммы запрашиваемых кредитов. И если два-три года назад 10 миллионов рублей, выданных за определенный срок, могли осчастливить 10-15 заемщиков, то сегодня этой суммы хватит на двух-трех заемщиков. И вполне естественно, что в денежном выражении объемы выданных кредитов растут. Но говорить об увеличении количества сделок не приходится, поскольку из-за роста цен оказалось лишено возможности воспользоваться ипотекой огромное количество людей, доходы которых еще вчера позволяли им это сделать.

– Каковы перспективы развития ипотечного брокериджа в России?

– Сегодня не заниматься ипотекой просто неприлично. Практически все уважающие себя банки предлагают ипотечные программы. Соответственно, разобраться в огромном количестве программ без участия специалиста становится все сложнее. В практике работы нашей компании есть неоднократные примеры, когда за помощью наших специалистов департамента ипотеки и кредитования обращались сотрудники банков – комментарии в данном случае излишни. Сегодня и банки, и заемщики четко уяснили необходимость сотрудничества с ипотечными брокерами; противостояния скрытого и явного, которое было несколько лет назад между банками и брокерами, уже нет. Услуги ипотечных брокеров сегодня востребованы, а с развитием ипотеки эта востребованность будет только расти.