Стагнация инвестициям не помеха

Рынок недвижимости в России иностранцы признали одним из самых перспективных. И это несмотря на то, что риелторы и застройщики в один голос твердят: свободных денег у народа нет. На днях эксперты компании Knight Frank признались, что западные инвесторы переоценили риски вложений в строительный сектор.

Согласно исследованию глобальных индексов цен на недвижимость в разных странах мира, Россия лидирует по уровню доходности и темпам их роста. Это относится как в коммерческой, так и жилой недвижимости. Наиболее выгодными признаны вложения в элитное жилье и особенно в эксклюзивные объекты, которые продолжают дорожать.

«Коммерческая недвижимость в России оказалась не менее интересна для инвестиций. Лидером по уровню доходности стал складской сектор (9,5 процентов). В то же время самый высокий рост ставок аренды по итогам 2007 года наблюдался в офисной недвижимости класса «А» – более 40 процентов. Кроме того, в России прослеживается тенденция, связанная с формированием вторичного рынка инвестиций по перепродаже ранее приобретенных объектов недвижимости», – отметил директор отдела инвестиций Knight Frank Russia and CIS Евгений Семенов.

Для крупных инвесторов девелопмент коммерческой и жилой недвижимости в российских регионах, действительно, остается одним из наиболее привлекательных направлений инвестирования – при том что для обычных покупателей перспективы покупки жилья радужными отнюдь не кажутся.

«Этот сектор способен стабильно приносить от 25% в год. Однако надо четко осознавать, что инвестор, вкладывающий в строительство таких объектов, и обычный человек, покупающий квартиру с инвестиционными целями, находятся в очень неравном положении. В стоимость покупки квартиры для покупателя уже заложена прибыль девелопера и уплата всех налогов с его бизнеса. Когда же покупатель становится собственником квартиры, он несет издержки в виде коммунальных платежей, налогов и прочих расходов, которые, в отличие от теоретической доходности, приносимой ростом цен, вполне реальны и от рыночной цены жилья не зависят. Кроме того, мелкий инвестор гораздо более чувствителен к ликвидности своих вложений, – рассказал аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков.

Как отмечает эксперт, собственник крупного торгового объекта изначально вкладывает деньги с дальним прицелом, к тому же сама его собственность позволяет ему привлекать средства банков для дальнейшего развития. А владелец инвестиционной квартиры при необходимости освободить вложенные в нее средства столкнется с тем, что быстро продать ее он сможет только с большими финансовыми потерями, причем кредит под ее залог получит под более высокий процент, чем девелопер.

«В отличие от Москвы, где ипотеку для покупки жилья беру достаточно редко – в 10-20 процентах от общего количества сделок, в Казани через ипотеку приобретается 70 процентов жилья. Свободных денег у покупателей не много», – отмечает руководитель представительства Дом.ru Гульнара Тазетдинова.

Рынок первичного жилья в общем-то близок к стагнации, хотя, по данным портала недвижимости reportal.ru, некоторое движение есть – в апреле первичный рынок вырос на 1,4 процента, стоимость вторичного жилья поднялась на 0,2 процента. Наиболее привлекательным, по мнению начальник управления проектов недвижимости департамента проектного финансирования «Ак Барк» банка Ильи Вельдера, если говорить о жилой недвижимости, сейчас остается жилье эконом-класса, которое наиболее интересно и в плане инвестиций.

«Также начинает приобретать повышенный спрос загородное жилье. Офисы класса «Б+» приносят умеренную доходность. Офисов класса «А» в Казани пока практически нет, это перспективный сектор. Востребован ретейл шаговой доступности в новых микрорайонах. На рынке элитной недвижимости ситуация достаточно спокойная, инвестиции в нее приносят меньшую доходность», – обрисовал ситуацию Илья Вельдер.

По мнению Сергея Фильченкова, никакого противоречия между выводами экспертов и субъективной оценкой населения доходности вложений в недвижимость нет. Действительно, вложения в недвижимость перспективны, в особенности в коммерческую, но именно в девелопмент.