Ипотечные лидеры захватывают рынок

Повышение стоимости фондирования не замедлило сказаться на ипотечном рынке. Не так давно «ВТБ 24» и Сбербанк повысили процентные ставки по ипотечным кредитам. Как это скажется на других игроках?

По словам начальника управления регионального развития блока «Ипотечное кредитование» «Альфа-Банка» Елены Манукян, это нормальная рыночная ситуация и все тут зависит от рынка. «Если ставки фондирования будут расти, то мы будем вынуждены повысить процентные ставки по ипотеке. На самом деле, это скорее положительно говорит о банке: ведь если банк оперативно реагирует на повышение ставки фондирования, то это означает, что банк стабилен», – отмечает г-жа Манукян.

Как отмечает руководитель аналитического центра портала об ипотеке Владимир Андреев, возможность фондирования для лидеров ипотечного рынка сохранилась. «Деньги, конечно, подорожали, но занять их все-таки можно. Крупные игроки просто подняли процентные ставки и компенсировали таким образом свои потери. Кроме того, многие западные и российские аналитики считают, что завершение ипотечного кризиса возможно уже осенью, и крупные банки стремятся повысить свою долю рынка, используя преимущества в доступе к финансированию. «ВТБ 24» и Сбербанк к тому же накопили достаточное количество средств после IPO, чтобы иметь возможность сохранять объемы ипотечного кредитования и даже наращивать их. Группа ВТБ, например, довольно активно выкупает ипотечные портфели у региональных банков», – отмечает г-н Андреев.

Секьюритизация – финансовый термин, означающий одну из форм привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (например, портфель ипотечных кредитов). В банковской практике секьюритизация подразумевает замену нерыночных займов на свободно обращающиеся ценные бумаги, в результате чего обязательства по займам переходят к осуществившему эту операцию банку. В первую очередь секьюритизация может быть интересна коммерческим банкам, имеющим значительные портфели однородных кредитов, лизинговым компаниям, фондам недвижимости и девелоперам.

В то же время, по словам г-жи Манукян, «Альфа-Банк» не собирается выкупать портфели региональных банков. «У нас достаточно широкая региональная сеть, и скупать портфели у региональных банков мы не планируем, хотя в последнее время многие банки обращались к нам с такой просьбой. Проанализировать такие портфели достаточно тяжело, и крупному банку дешевле привлечь клиента и выдать ему кредит, чем скупать чужие портфели», – отмечает г-жа Манукян.

В то же время «Альфа-Банк» пока что не собирается секъюритизировать свои кредиты. Сейчас не самый лучший период для секъюритизации. По итогам 2007 года ипотечный портфель «Альфа-банка» составлял более 200 миллионов долларов, по итогам 2008 года банк планирует дать объем 700 миллионов долларов.

Повышение ставки делает ипотеку еще более недоступной. Однако эксперты отмечают, что ипотечное кредитование в российских условиях не может стать инструментом решения жилищных проблем большинства граждан. «Власти активно пиарят ипотеку, но уровень доходов населения и стоимость жилья не позволяют надеяться на успех в этом направлении. Ипотека подходит для таких семей, которые в состоянии накопить стоимость обычной квартиры за три года, откладывая полностью все свои доходы. Максимальный показатель здесь – пять лет. В России об этом можно пока только помечтать. Рынок ипотеки у нас развивается по большому счету на финансировании сделок улучшения жилищных условий», – отмечает г-н Андреев.

Таким образом, по-прежнему на ипотеку как способ решения жилищной проблемы могут надеяться собственники жилья либо люди с доходом значительно выше среднего. При этом роль лидеров ипотечного рынка будет только усиливаться. Правда, как уверяют аналитики, на степени конкуренции это практически не отразится, она по-прежнему останется высокой. «Мелкие и средние банки, региональные в том числе, будут переходить на стандарты крупных игроков, выступая, по сути, их агентами. Крупные же игроки будут аккумулировать пулы мелких игроков и секъюритизировать их. Этим сейчас занимается «ВТБ 24», АИЖК, «Абсолют Банк» – то есть структуры, имеющие источники финансирования со стороны материнских структур или доступ на финансовые рынки», – прогнозирует г-н Андреев.