Темпы роста цен на рынке недвижимости замедлились

Подводя итоги прошедших месяцев 2008 года, аналитики констатируют некоторую стабилизацию на самарском рынке недвижимости. Темпы роста цен перестали быть такими авральными, как в предыдущий период. Основными факторами роста стоимости квадратного метра остается повышение цен на стройматериалы и энергоносители, кадровый голод в строительной отрасли.

Первая половина 2008 года уже миновала, и эксперты подводят итоги развития рынка недвижимости за прошедшие месяцы.

«За первые месяцы 2008 года мы можем наблюдать процесс, которого несколько последних лет не было. Это некоторое снижение активности рынка, а также увеличение времени экспозиции объекта. Тем более, такая картина необычна для весенних месяцев, когда, как правило, наблюдается наиболее интенсивный рост цен и наибольшее количество совершаемых сделок купли-продажи жилья» – рассказывает исполнительный директор риэлтерского агентства «Визит» Полина Карпенко.

По мнению аналитиков, такая ситуация на рынке вполне логична, поскольку в предыдущий период недвижимость росла гигантскими темпами, по некоторым категориям объектов этот рост достиг 100% за 2007 год. Сейчас ажиотажный рост цен замедляется. По данным СК «Портал», за прошедшие месяцы текущего года стоимость жилья на первичном рынке выросла на 7-10 %.

По словам руководителя аналитического отдела ЗАО «ФИНАМ» Александра Бутова, рост цен на недвижимость обусловлен объективными факторами: это недостаточное предложение нового жилья при высоком спросе, вызванном довольно низкой степенью обеспеченности жильем.

Основное негативное влияние на сектор недвижимости было оказано еще в 2007 году, в связи с ипотечным кризисом в США и проблемами с банковской ликвидностью. В 2008 году эти факторы еще не исчерпаны. Некоторые российские банки подняли ставки по ипотеке и ужесточили требования к заемщикам. «В конце прошлого года цены на жилье действительно остановились, увеличился срок продажи квартир, многие крупные инвесторы предпочли перебросить средства в сектор коммерческой недвижимости», – рассказывает Александр Бутов. Однако рост цен это, похоже, не остановило. Поддержку этому оказал ЦБ РФ, поддержав ликвидность.

Многие эксперты уверены, что рынок недвижимости сохранил темпы роста цен благодаря тому, что он зарекомендовал себя как наиболее стабильный и верный сегмент для инвестирования.

«Стоит признать , что во многом это произошло благодаря безудержной вере наших сограждан в непоколебимость вложений в недвижимость, которую пока не смог развеять ни давний кризис недвижимости в Японии, ни «свежий» пример ипотечного кризиса в США», – считает Александр Бутов. Поэтому, когда на начало года пришлась и коррекция на фондовом рынке, и падение доллара, и слухи о дефолтах и деноминациях, инвесторы снова вернулись к жилой недвижимости как привычному и сравнительно доступному способу сохранения средств.

Если обращаться к специфичным факторам роста цен в каждом сегменте недвижимости, то на первичном рынке ведущую роль играет себестоимость строительства. «Сейчас мы можем наблюдать совершенно авральный рост цен на строительные материалы», – считает заместитель директора по маркетингу СК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев.

«Причем рост цен коснулся не только цемента (к его ежегодному удорожанию уже привыкли), но и материалов, которые классически не менялись в цене – это, прежде всего, щебень, который вырос на 50%. Кроме того, в одночасье на 15-20% подорожал металл», – подтверждает директор риэлтерского агентства «Спектр недвижимости» Леонид Боярский.

Традиционная оговорка риэлтеров о том, что стоимость недвижимости зависит от курса иностранных валют и, прежде всего, доллара, перестает действовать. Раньше существовало устоявшееся мнение, что стоимость квадратного метра напрямую зависит от курса доллара, но события последнего времени показали, что это не так. Эквивалентом цен в недвижимости является не иностранная валюта, а стоимость нефти на мировом рынке. «Квадратный метр растет в цене параллельно со стоимостью барреля», – утверждает Леонид Боярский.

Другой составляющей стоимости первичного жилья остаются затраты на рабочую силу при строительстве. По мнению экспертов, сейчас строительный рынок испытывает кадровый голод. «Неудивительно, что зарплаты специалистов в этом сегменте достигают 50 тыс. руб.», – говорит Леонид Боярский.

На вторичном рынке специфичным фактором ценообразования становится соотношение спроса и предложения. «Когда фондовый рынок показал свою нестабильность, то основной поток инвестиций был направлен в сегмент недвижимости. Активная спекуляция привела к росту цен на рынке», – рассказывает Вячеслав Рандаев. Сейчас платежеспособный спрос населения практически достиг свой высшей точки, поэтому рост цен на вторичном рынке не превышает реального уровня инфляции.

Специалисты рынка недвижимости с тревогой говорят о том, что покупательские возможности населения, особенно на первичном рынке, рискуют сравняться с себестоимостью строительства. «Мы можем вновь увидеть повторение ситуации 90-х годов, когда реализовывать строительные проекты было просто невыгодно, так как застройщики не хотели работать себе в убыток, а покупатели не могли по предложенным ценам купить квартиры», – говорит Вячеслав Рандаев.

Однако специалисты уверены, что серьезный кризис рынку недвижимости Самары пока не грозит. Как предполагает Александр Бутов, инвестиционная привлекательность вернется к недвижимости, как только схлынет волна опасений кризиса ликвидности и банки снова вернуться к щедрой выдаче ипотечных кредитов под те же или еще более низкие проценты.

Этот же момент, возможно, будет одним из самых удобных для вступления в ипотеку, поскольку падения стоимости жилья ожидать не приходится, а вот новый виток роста цен на заветные квадратные метры с понижением ипотечных ставок вполне реален. «Когда это произойдет, спрогнозировать сложно, но это не столь далекая перспектива, поскольку желание инвестировать у наших сограждан весьма велико. Поэтому процесс может стать заметным уже к началу 2009 года», – резюмировал Александр Бутов.