Строительство на береговой линии: и хочется, и колется

Строительство вдоль береговой линии сдерживается техническими и документальными проблемами. Площадки вдоль Волги, Самары и Сока являются одними из самых привлекательных участков для строительства. Объекты здесь могут стоить в 1,5-2 раза дороже, чем аналогичные комплексы в других районах. Однако разработка проектов вдоль береговой линии связана со сложностями в оформлении пакета разрешительной документации, а также с проблемами технического характера.

Массовая застройка волжского берега началась во второй половине 90-х годов. Строительство велось на территориях дачных участков и в секторе индивидуальной застройки. Были случаи самовольного заселения береговой зоны. Именно тогда задачей Главного управления архитектуры и градостроительства стало регулирование порядка и темпов строительства. Были усилены меры планировочного ограничения: красные линии, линии застройки, границы водоохранной зоны реки.

Прибрежные территории Волги, Самары и Сока застраиваются крайне быстро и настолько же хаотично. Нерегламентированное строительство коттеджных поселков в непосредственной близости от воды приводит к постепенному разрушению береговых склонов: уровень грунтовых вод поднимается до 10-15 см в год, образуются оползни и размывы. Реки катастрофически загрязняются: канализационные очистные сооружения на прибрежных территориях отсутствуют, а подключение к удаленным городским коммуникациям приводит к многочисленным утечкам отбросов. Кроме того, на берегах Волги и Самары выявлено 15 несанкционированных свалок.

Как объясняет аналитик ЗАО «ФИНАМ»Владислав Исаев, сегодня строительство у берега Волги регулирует Земельный, Градостроительный и Водный кодексы, а также Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

В период приватизации выделение многих земель не регулировалось ввиду слабой законодательной базы и общего ослабления надзора за ресурсами, с принятием ряда постановлений и новых редакций кодексов законодательная база изменилась.

Как отмечают эксперты, новый Водный кодекс разрешает строительство жилых домов, других строений и производств на территории водоохранных зон при условии, что они имеют очистные сооружения. «При этом минимальная ширина водоохранных зон рек по прежнему закону была установлена от 50 до 500 м в зависимости от их протяженности, в новой редакции эта зона уменьшена до 200 м, отменено лицензирование на право пользования водными объектами» - говорит Владислав Исаев. При этом изменения касаются тех объектов, которые построены после вступления нового кодекса в силу (01.01.07).

Вместе с тем, нельзя сказать, что с принятием нового кодекса устранены все противоречия. Новый закон по-прежнему неопределенно трактует некоторые положения, что негативно сказывается на освоении прибрежных зон.

Строительство в прибрежной зоне, прежде всего, связано с проблемами экологии. Каждый проект, предусматривающий возведение жилых массивов вдоль Волги, должен пройти экологическую экспертизу. «Обычно это очень сложный и длительный процесс» - утверждает директор ООО «Стройконтракт» Виктор Рящин.

В качестве дополнительной разрешительной документации может потребоваться, например, проектная документация на очистные сооружения, на строительство причалов, установку электроэнергетических конструкций, бизнес-план строительства, маркетинговые исследования. При этом многое зависит от региона и вида водного объекта. Кроме того, дополнительные технические возникают с площадками, на которых располагаются производственные комплексы, например, Селикатный завод.

Как объясняет заместитель генерального директора по маркетингу строительной компании «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев, такие предприятия требуется переносить за черту города, а земли переводить из категории территорий промышленного назначения в разряд поселений.

Одной из основных трудностей ведения строительства на береговой линии является и наличие частного сектора на большей части площадок.

«В настоящее время расселение остается одной из основных проблем строительных компаний» - рассказывает Виктор Рящин. Все финансовые издержки, связанные с отселением накладываются на инвестора. При этом после освобождения площадки она должна выставляться на тендер. В результате у застройщика нет уверенности в том, что инвестированная и готовая к строительству площадка отойдет именно ему.

«Можно сказать, что для освоения прибрежных зон требуется наличие мощных связей в администрации и сильный финансовый ресурс, в ином случае строительство может затягиваться на долгие годы» - говорит Владислав Исаев.

Технически трудности с освоением прибрежной зоны могут быть связаны с геодезическими особенностями - наличие плывущих грунтов, опасность наводнений, паводков. Грунты вдоль рек содержат карстовые пустоты, которые должны заполняться в ходе ведения строительных работ. «Для зданий, расположенных на береговой линии, как правило выбирается особый тип фундамента — фундаментная плита, которая проектируется в зависимости от величины воронки и площади здания» - говорит Вячеслав Рандаев.

Несмотря на огромное количество сложностей, связанных с ведением строительства вдоль береговой линии, оно остается крайне выгодным для застройщиков.

«Месторасположение у реки, как правило, добавляет стоимости жилого комплекса, порой до 40-60% от стоимости объекта такого же класса» - считает Владислав Исаев. Для Самары один из самых ярких примеров - ЖК «Ладья», где цена превышает 100 тыс. рублей за кв.м. Хотя чуть дальше квартиры в комплексе на ул. Л. Шмидта стоили намного дешевле.

По оценкам аналитиков, земля вдоль Волги сегодня оценивается примерно 2-10 тысяч долларов США за сотку, в зависимости от района.

Эксперты рынка недвижимости уверены, что ведение строительства вдоль Волги необходимо для культурного развития города. «У нас до сих пор нет достойного порта, хотя существует огромное количество водных видов транспорта, некоторые дома, построенные вдоль береговой линии, не обеспечены набережной» - обращает внимание Вячеслав Рандаев.