Андрей Смирнов, главный архитектор города: «Чем больше снос, тем дешевле площадка»

В последние месяцы по городу ходит самая противоречивая информация об аукционах, развитии застроенных территорий, сносе ветхого жилья, судьбе памятников архитектуры и прочих аспектах реализации генерального плана Самары. Dom63.ru поучил ответы из первых уст – от главного архитектора города Андрея Смирнова.

– Андрей Валентинович, расскажите, пожалуйста, о программе развития застроенных территорий. Об этом много говорят, но складывается впечатление, что мало кто понимает, что это и для чего это нужно.

– В генеральном плане определены территории, на которых имеется большое количество ветхого и аварийного жилья. Мы (градостроительный комитет) вместе с районными администрациями, сделав запросы в федеральные структуры (Роспотребнадзор, Кадастровая палата, Регистрационная палата), получили сведения по ним и разработали адресную программу сноса и реконструкции ветхого и аварийного жилья. Основное количество ветхого жилья в адресной программе приходится на Самарский район и так называемую Безымянку. Причем Безымянка более интересна: там находятся двухэтажные 8- и 12-квартирные дома, которые строились еще во время войны и сразу после неё. Общее количество домов в программе – около 5000.

Параллельно готовились проекты постановлений главы города о планировании развития территорий. Причем мы старались в первую очередь взять в разработку те районы, где имеется наибольшее количество ветхого жилья. Что нам это даёт? При принятии адресной программы и генерального плана Самары, а также при наличии градостроительной документации, мы получаем возможность проводить аукционы (по градостроительному кодексу) на развитие застроенных территорий. После проведения аукционов район, который выигрывает тот или иной инвестор, застраивается комплексно, то есть, учитывая все социальные потребности жителей данной территории: в парковочных местах, детских садах, школах, поликлиниках и прочих учреждениях соцкультбыта.

Таким образом, мы не только сносим ветхое жильё и строим новое, с большей плотностью населения, но убиваем и третьего «зайца» – исключаем точечную застройку, когда свободный участок земли отводится под застройку коммерческого характера (а она может носить только коммерческий характер) – торговые и развлекательные центры, клубы, офисные центры, но не жильё! Поэтому, решив проблему с развитием застроенных территорий, мы начинаем массово проектировать и строить жильё в комплексе с соцкультбытом. Вы знаете, что в городе сейчас катастрофически не хватает детских садов и спортивных сооружений массового характера (катки, бассейны, волейбольные и баскетбольные площадки, физкультурно-оздоровительные комплексы). Вся эта инфраструктура при проведении комплексной застройки появится вместе с жильём. И не может так случиться, что дом построен, люди заселились – а детей им водить некуда: жильё и объекты социальной сферы строятся одновременно.

– Что же мешает этому процессу? Почему до сих пор не проводятся аукционы?

– Нам ничто не мешает. Внутри комитета всё сделано для того, чтобы этот механизм заработал. В июне-июле пройдут первые аукционы. Мы подготовили к ним четыре площадки, на которые уже разработана градостроительная документация. Вот поэтому и инвестору, и городской администрации будет понятно, какое количество жилья получится, какое количество жителей будет переселено и сколько соцкультбыта появится на этой территории. Объявление о выставлении этих площадок на аукцион будет опубликовано в «Самарской газете». Как только это произойдёт, процесс уже невозможно будет остановить. Точечная застройка будет упразднена не просто как декларация, но как свершившийся факт, поскольку при действующей программе развития застроенных территорий точечных отводов земли быть не может.

В прошлом году мы разработали и утвердили 12 проектов развития застроенных территорий. В этом году мы разработаем документацию ещё по 8 площадкам. Что нам это даст? Я ожидаю, что через год, когда уже пройдут аукционы и инвесторы разработают рабочую документацию на жилые кварталы, начнется массовый снос ветхого жилья.

– А что будет с памятниками истории и архитектуры, которые находятся на развиваемых территориях?

– Если вы посмотрите адресную программу ветхого жилья, то возле некоторых домов увидите букву «п», что означает «памятник». Памятников у нас 424, в том числе 50 федерального значения. Соответственно, для их сохранения сейчас прорабатывается два направления. Первое – жилые дома, которые являются ветхими памятниками (есть муниципальные, есть в собственности у физических лиц). Второе – административные здания. Мы сейчас работаем над тем, как проконтролировать ремонт и реставрацию фасадов таких зданий жилой застройки и как создать условия для собственников – коммерческих организаций, – чтобы им было выгодно приводить свою собственность в порядок. Сейчас мы занимаемся этим вопросом вместе с областным министерством культуры. Памятники должны будут поменять собственников. Если в таком доме живёт 6-8 семей, их нужно будет расселять на приемлемых и законных основаниях, а здание подвергать реставрации. Вторая задача, которую мы при этом должны решить – это модернизация инженерных коммуникаций в старом городе. В большинстве памятников живут люди или находятся учреждения, и при этом в таких домах зачастую нет канализации и электроэнергии.

– Как формируется стоимость площадки, выставляемой на аукцион?

– Стоимость площадки формируется по расчетным показателям, которые даёт нам департамент экономики и финансов. Чем больше снос, тем дешевле площадка, а не наоборот. Мы понимаем, что надо для инвестора создать условия, чтобы он пришел на эту площадку. Чем больше социальная нагрузка, тем, опять же, площадка дешевле. Для застройщиков-инвесторов мы готовим книжку-памятку «Как инвестировать в Самару», где будут расписаны все основные правила расчетных показателей и формирования цены площадки. Кроме того, там будут представлены схемы расчетов в зависимости от сноса и социального обременения.

В прошлом году департамент строительства и архитектуры провёл большую работу по подготовке площадок – на них есть не только расчетные показатели, но и градостроительная документация. В дальнейшем расходы по подготовке документации лягут на плечи инвестора – соответственно, исходная цена площадки будет ниже.

До официального опубликования начальную цену площадки я заявлять не буду, но ориентировочно их стоимость колеблется от 7 до 30 миллионов рублей. Плюс шаг аукциона – 5% от начальной цены. Выигрывает, соответственно, тот, кто предложит больше. Но, выигрывая аукцион, инвестор не просто получает землю, на которой он может строить, что хочет и как хочет – он выигрывает право на заключение договора о развитии территории и принимает его существенные условия.

– А что это за «существенные условия»?

– Существенные условия договора о развитии территорий. Первый пункт – перечень адресов зданий и строений, подлежащих сносу. Второй – цена права на заключение договора определяется по результатам аукциона. Третий – победитель аукциона обязан разработать и направить в уполномоченный орган проект планировки застроенной территории. Четвертый пункт – победитель аукциона обязан передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселенным из ветхого жилья, расположенного на застраиваемой территории. Пятый – победитель аукциона обязан уплатить выкупную цену за изымаемые помещения, находящиеся в собственности. Шестой пункт – срок, отведенный инвестору на развитие площадки в зависимости от ее величины. Например, 5 лет: это значит, что через 5 лет после утверждения строительной документации все работы на территории должны быть закончены. Если не успеешь – лучше не берись. Если инвестор принимает участие в аукционе, то он тем самым признаёт и принимает существенные условия договора.

– А что будет с той точечной застройкой, которая уже идёт? Она будет остановлена?

– Где она идёт, там идёт. Мы не можем остановить действие постановлений, которые выданы предыдущей администрацией. Сейчас ведётся строительство по отводам земли, которые были сделаны в 2004-2005 годах. Нас ещё ждёт строительство по отводам, сделанным до июля 2006 года. Мы с ними ничего сделать не сможем – они действительны до июля 2008 года. И кто успел поставить на кадастровый учёт отведенный участок, тот будет его осваивать. Мы можем с ними судиться, но по закону они правы.

– Андрей Валентинович, объясните, почему городская дума имеет к стройдепартаменту претензии, в частности, что в 1 квартале 2008 года не освоено ни копейки на реализацию программы по переселению граждан из ветхого жилья?

– Во-первых, землёй в городе распоряжается областное правительство. Во-вторых, для того чтобы тратить деньги из бюджета, надо, чтобы был земельный участок, на который можно подавать заявку. Для того чтобы сформировать земельный участок, нужно по регламенту 9 месяцев. Теперь считайте. В июле 2006 года городская земля перешла в распоряжение области. А через 6 месяцев, в январе 2007 года, начал действовать новый градостроительный кодекс, по которому жильё – через аукционы. Участков, сформированных под программу, в городе сейчас нет – они находятся в стадии формирования. Будут участки – будут осваиваться бюджетные средства, а как иначе? К концу этого года у нас будет сформировано достаточное количество земельных участков, на которых можно будет осваивать средства под программы – и «Молодой семье – доступное жильё», и по ветхому жилью...

Самое главное, что на сегодня, наконец, есть система. Если её сейчас не сломать, то потом, независимо от того, что будет происходить, система будет работать. Площадка появилась, бюджетные средства на неё выделили, подряды раздали, построили – отселили. Площадка стала свободной, провели аукцион на эту площадку, город получил деньги, на эти деньги сформировал другую площадку. То есть система работает не от случая к случаю, а постоянно и последовательно. Как мы дышим и не замечаем – так же и это будет работать.