Арендодатели могут выиграть от кризиса

Падение котировок российских акций порядком напугало и застройщиков, и риэлтеров. Многие строительные компании замораживают свои проекты на неопределенный срок. Однако некоторые сегменты рынка недвижимости могут даже выиграть от кризиса. В первую очередь, речь идет об аренде жилья. Сокращение объемов ипотечного кредитования увеличит спрос на рынке аренды и подтолкнет продавцов к повышению цен.

Финансовый кризис вызвал серьезные сложности с ликвидностью большинства кредитных организаций. Сейчас более 80% российских банков испытывают трудности в предоставлении ипотечных кредитов и существует возможность дальнейшего расширения числа кредитных организаций с подобными проблемами. В сентябре ставки по ипотеке в российских банках выросли в среднем на 1-2% и составляют сейчас 12-16%. В среднесрочном периоде вероятным представляется дальнейший рост этого показателя к отметкам на уровне 15-20%.

Очевидно, сейчас банкам легче повысить стоимость относительно дешевых ипотечных кредитов. Данный фактор существенно ограничивает возможности населения по приобретению жилья в ипотеку. По оценкам Morgan Stanley, в сегменте эконом-класса ипотека требуется не менее, чем 85% российских граждан. Таким образом, наибольшее сокращение спроса прогнозируется именно в экономичном сегменте. Рынок бизнес-жилья зависит от банков в меньшей степени, поскольку основная доля покупателей такой недвижимости расплачивается наличными. Однако такое жилье уже несколько последних месяцев пользуется невысоким спросом.

Отягчающим обстоятельством, существенно снижающим спрос на недвижимость, является ужесточение ЦБР контроля над выдачей кредитов российскими банками. Этот процесс отражается на клиентах ипотечного сектора. К примеру, банки увеличивают сроки рассмотрения заявок с одного-трех дней до трех недель, растет число отказов, у заемщиков практически не осталось шансов на кредит с нулевым или с 10%-ным первоначальным взносом. Указанная тенденция, вероятно, сохранится и в 2009 году.

В связи с этой неутешительной ситуацией аналитики возлагают большие надежды на сегмент аренды жилья, который в условиях кризиса обещает оказаться наиболее стабильным.

«Рост рынка аренды вполне возможен, поскольку возросло количество граждан – потенциальных покупателей жилья, которым отказали в выдаче ипотечного кредита. Такие граждане вынуждены обратиться к аренде, дожидаясь лучших времен для вступления в ипотечные программы», – прогнозирует главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.

По данным эксперта, рост рынка аренды составит порядка 10-12%. «Рынок аренды жилья вряд ли пострадает от кризиса. Напротив, после сокращения сделок купли-продажи, аренда даже выиграет», – соглашается руководитель риэлтерского агентства «Доходная недвижимость» Сергей Винтаев.

Хотя некоторые эксперты полагают, что не кризис стал причиной роста сектора аренды. «Скорее этому способствовало увеличение стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке, а кризис просто дал дополнительный, решающий толчок», – считает заместитель директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. В результате клиенты уже не в состоянии приобрести квартиры, но жилищная проблема продолжает оставаться актуальной, и граждане обращают внимание на аренду.

В настоящее время средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на окраинах города (например, Промышленный, Самарский районы) составляет 12-14 тыс. руб. В центральных районах (Октябрьский, Ленинский) стоимость аренды составляет 16-24 тыс. руб. Однако совершенно очевидно, что скоро все эти цены останутся в прошлом.

Повышение спроса, в первую очередь, на ликвидные квартиры (однокомнатные) спровоцирует естественный рост арендных ставок. «Вероятнее всего, спрос возрастет на сегмент аренды экономичного жилья. Соответственно, стоимость аренды возрастет в районах Самары, отдаленных от центра города», – подтверждает Александр Осин.

Однако, по мнению Вячеслава Рандаева, если в результате кризиса произойдет сокращение заработной платы в отдельных отраслях экономики (например, банковская сфера), то проиграет в целом весь рынок недвижимости, в том числе и аренда.