Что покупать: первичку или вторичку?

Специалисты советуют отложить все операции с недвижимостью по крайней мере до весны 2009 года, когда ситуация в экономике более менее стабилизируется. Тем не менее, сделки купли-продажи жилья заключаются. Портал Samara24.ru поинтересовался у экспертов, какую жилплощадь покупать сейчас и выгодней, и безопасней. Владислав Иваев, аналитик ИК «Финам»: - Сектор девелопмента оказался одним из наиболее пострадавших в результате кризиса ликвидности. Большинство российских застройщиков имеют значительные долги и испытывают сложности с их рефинансированием, поскольку доступа к дешевым кредитам больше нет. В такой ситуации девелоперы вынуждены приостанавливать финансирование реализуемых проектов, расплачиваться с подрядчиками квартирами (ввиду отсутствия денег) и реализовывать построенные квартиры с дисконтом до 10% к уровню нынешних рыночных цен. При этом предложение жилья в Самаре, по нашим оценкам, превышает спрос на 10-12%, однако уже к концу текущего года разрыв может возрасти до 18-20%. В такой ситуации можно прогнозировать снижение цен на первичное жилье на уровне 20-30% в среднесрочной перспективе. Пока от воздействия кризиса наименее пострадал рынок вторичного жилья. Долларовые цены на него остались практически на прежнем уровне, однако существенно упали объемы продаж: продается не более 10% от выставленного на рынке жилья. Мы полагаем, что через некоторое время цены на «вторичку» снизятся по причине отсутствия спроса, однако снижение будет не столь существенным, как в новостройках. Таким образом, наибольшую прибыль от инвестиций в недвижимость принесет вложение в первичное жилье. Стоимость жилья в новостройке сопоставима с жильем во вторичном фонде. Это объясняется тем, что первичная недвижимость требует от покупателя дополнительных вложений в ремонт и интерьер, в то время как покупатель «вторички» покупает квартиру с более-менее приемлемым ремонтом, но в старом доме. Как уже отмечалось, по причине нехватки средств у девелоперов квартиры в новостройках будут дешеветь активнее вторичного рынка. В перспективе 1-2 лет снижение цен на квартиры в новостройках составит 20-30%, на вторичное жилье - на уровне 10-15%. Елена Битяй, руководитель ККО в Самаре Городского Ипотечного Банка: - На сегодня программы кредитования новостроек банками практически все остановлены. На рынке остались только предложения банков по кредитованию готовых квартир (вторичный рынок), где есть четкий залог и меньше риски. При приобретении новостройки всегда остается риск сдачи объекта в срок, регистрации в собственность и пр. А в текущей ситуации на рынке, когда банки сократили финансирование строительных проектов, эти риски могут возрасти. С другой стороны, сейчас ряд застройщиков предлагает квартиры в новостройках со скидкой, чтобы получить допфинансирование. Таким образом, у клиента есть возможность приобрести строящийся объект чуть дешевле. Однако риски остаются, и решать клиенту: покупать готовое жилье и сразу стать собственником либо вложиться в новостройку и ждать. Олег Мирошник, юрисконсульт ООО ЮЦ «Недвижимость»: - Если говорить о безопасности покупки - однозначного ответа быть не может. При первичной покупке продавцы, как правило, продают объекты еще незавершенного строительства. Более того, большинство из них имеют проблемы с документами и признать право собственности на квартиру за гражданином в последствии бывает весьма сложно. В таких случаях покупатель имеет право только требовать назад свои деньги, которые, как правило, уже ушли на строительство дома и выведены из юридического лица, которому они передавались. Могут иметь место и откровенно мошеннические схемы. Например, когда один объект продается нескольким покупателям. Законной в данном случае будет являться сделка только с одним из них. Остальные, соответственно, имеют право вернуть деньги. Но только денег покупателей на счетах фирмы уже не бывает. При покупки вторичной недвижимости главными проблемами являются права третьих лиц на продаваемое помещение. Но здесь, как правило, пакет документов уже готов. В свидетельстве о государственной регистрации указываются обременения и права третьих лиц. Здесь следует отметить, что деньги за покупку разумнее передавать после государственной регистрации сделки, а не перед этим. В этом случае сделка будет практически на 100% безопасна. Если же вам предлагают другую схему - это повод насторожиться. В любом случае, человеку, не имеющему специальных знаний в сфере покупки недвижимости, приходится полагаться на честность либо продавца, либо тех, кому он доверяет от своего имени совершить сделку, проверить ее чистоту.