Ипотека в кризисе

В ближайшее время количество банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты в России, сократится до 10-12 единиц. Эти кредитные учреждения будут контролировать до 90% рынка ипотеки. Остальные банки будут предоставлять ипотеку как дополнительную услугу. Таковы прогнозы участников и специалистов рынка недвижимости Самарской области.

С весны 2008 года банки постепенно начали ужесточать требования к заемщикам, тщательно проверяя их, но продолжали бодро выдавать кредиты в течение всего лета. С осени в воздухе повисла настоящая тревога. Один за другим кредитные учреждения начали повышать ставки по ипотечному кредитованию. За последние три месяца ставки изменялись несколько раз, при этом каждый раз думали, что потолок, но увы ставки подросли до уровня 2004-2005 года: минимум 13,95%; в среднем 15,5-16,5%; и на сегодняшний день пока максимум 23-24%. При этом нет гарантий, что они остановятся, предполагают аналитики. А первоначальный взнос практически во всех банках поднялся с 10% до 30%.

С начала текущего года количество банков в России, участвующих в ипотечном кредитовании, сократилось в десять раз. Полтора года назад около 400 банков занималось выдачей ссуд на жилье, а к началу 2008 года – лишь около 100. Теперь же кредитных организаций, не закрывших свои ипотечные программы, осталось единицы. Но даже в этих банках процентные ставки выросли так, что сегодня ипотекой может воспользоваться лишь избранные.

Средние ставки в рублях сегодня находятся на уровне 13-17%, в зависимости от первого взноса и формы подтверждения дохода. Ужесточились программы кредитования и требования к заемщикам. Некоторые банки просто ушли с рынка, некоторые временно свернули часть программ.

Об отказе от ипотеки 1 октября объявил банк «Хоум Кредит». «Принимая во внимание последние события на мировом и российском финансовом рынке, был разработали ряд мер, которые позволят банку увеличивать объем кредитного портфеля и наращивать бизнес за счет внутренних ресурсов. Приоритетом является прибыльность, пусть даже при отсутствии долгосрочных продуктов. До тех пор, пока международные рынки останутся закрытыми, банк принял решение приостановить выдачу кредитов в таком сегменте, как ипотека», – говорится в сообщении кредитного учреждения.

По прогнозам экспертов, такими темпами в ближайшие два года на рынке ипотеки останется только 10-12 банков. Это кредитные структуры с государственным капиталом, банки с западным капиталом и специализированные кредитные учреждения с западным капиталом. «Они будут контролировать до 90% рынка ипотеки. Остальные же кредитные структуры будут использовать ипотеку как дополнительную услугу», – прогнозирует руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Самаре Елена Битяй.

Бурнорастущий последние несколько лет ипотечный рынок и легкое рефинансирование ипотечных кредитов способствовали тому, что отдельные банки выдавали кредиты малообеспеченным гражданам, проводя достаточно рисковую политику. Если еще год назад при выдаче ипотечных кредитов банками принимались справки о доходах не только 2НДФЛ, но и в свободной форме, то сейчас в условиях сокращение рынка труда банки требуют официальные документы и декларации о доходах частного предпринимателя. Те, кто продолжающие работать с зарплатой по свободной форме, тщательно оценивают и проверяют репутацию, кредитоспособность и платежеспособность заемщиков. «Ужесточился андерайтинг заемщиков, сроки рассмотрения увеличились в два раза, ухудшилась процедура проведения сделок. Из 100% заемщиков одобрение получают только 10%, цифры далеко неутешительные», – отмечает руководитель отдела ипотеки и кредитования ООО «Агентства «Визит» Алевтина Муфтяхетдинова. Таким образом, на одобрение кредита могут рассчитывать только клиенты, которые работают в стабильной организации и имеют хорошую кредитную историю.

Увеличился и первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Если раньше можно было увидеть предложения без первоначального взноса либо в размере 5% от общей стоимости жилья, то теперь очень сложно найти банк, который бы выдавал ипотечный кредит под меньше чем 30%. «Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и не может превышать 70% стоимости объекта недвижимости», – говорится на официальном сайте Сбербанка России. Минимальный первоначальный взнос на сегодняшний день составляет 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. А в ООО «Городской ипотечный банк» минимальный первоначальный взнос установлен от 40%. «Это связано с тем, что банк является федеральным и устанавливает тарифы в среднем по России, а в разных регионах цены на жилье ведут себя по-разному», – сообщила Елена Битяй.

Сокращены в банках и программы – практически не осталось программ кредитования новостроек и объектов загородной недвижимости. Это наиболее рисковый сегмент, считают участники рынка. «С 4 октября в банке «ВТБ24» действует временный мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья, улучшение жилищных условий и рефинансирование, что сделано, прежде всего, в интересах клиентов, поскольку ситуация у застройщиков в условиях финансового кризиса пока непонятная», – рассказал специалист пресс-службы ВТБ24 Артем Бочкарев. ЗАО АКБ «ГазБанк» и ООО «Городской ипотечный банк» продолжают выдавать кредиты под новое жилье, но под залог существующего. По информации самарских риэлторов, несмотря ни на что, кредиты на строящиеся объекты продолжают выдавать АвтоВАЗБанк и ОАО «НТБ», правда кредитуют только то жилье, которое практически готово к сдаче.

Ну и наконец о самом главном, на что люди, планирующие ипотеку, обращают внимание сначала – это процентные ставки, которые подросли до уровня 2004-2005 года. Непростая ситуация на рынках капитала стала причиной роста ставок по кредитам во всем мире. Российский рынок – не исключение. Особенно это коснулось рублевых программ кредитования: с начала года ставки по ним выросли в среднем по рынку на 2-5%.

С 20 октября ВТБ24 пересмотрел условия ипотечного кредитования, ввел новые процентные ставки и повысил размер комиссии за выдачу ипотечного кредита. Процентные ставки увеличены по всем ипотечным программам кредитования на 0,7% в рублях. Теперь ставки по кредитам на покупку готового жилья составят: от 13,6% до 15,1% в рублях. Следующим стал Сбербанк, который с 1 ноября ужесточил условия программ кредитования физических лиц по жилищным кредитам. Процентная ставка банка начинается от 13 % на срок от 5 до 10 лет при первоначальном взносе от 40% и доходит до 14% на срок от 20 до 30 лет при первоначальном взносе до 30%.

С 10 ноября в ЗАО АКБ «ГазБанк» установил минимальную процентную ставку в размере 14,95% годовых по кредиту в рублях и максимальную – 19,95%. «Банк Сосьете Женераль Восток» теперь при размере первоначальный взнос от 30% предоставляет кредит от 14,75% в рублях на срок до 5 лет до 15,75% на срок от 20 до 25 лет. В банке DeltaCredit по рублевым ипотечным продуктам ставка установлена от 13,95% до 19,95 в зависимости от срока кредитования и категории заемщика. Также в банк продолжает действовать программа «Назначь свою ставку», позволяющая заемщикам управлять размером своей ставки, уменьшая ее на 0,5 или 1%, или «обнулять» комиссию за выдачу кредита. ООО «Городской ипотечный банк» временно закрыли рублевые ипотечные программы, оставив лишь в валюте, процентная ставка на которые от 11 до 14,5%.

Сегодня заволновались не только граждане, планирующие покупку недвижимости с помощью ипотеки, но и те, кто имеет обязательства по ипотечному кредиту. Их тревожит факт, что банк может изменить условия договора, адаптировав ставки к сегодняшней ситуации, либо попросить вернуть кредит раньше срока. В любом случае специалисты советуют более внимательно изучать договор. «Стоит отметить, что основная масса заемщиков подписывает кредитный договор, не читая либо не вникая в его суть, обращая внимание лишь на процентную ставку и размер погашений. Поэтому, хотелось бы, прежде всего, посоветовать заемщикам внимательнее читать документ, обращаться за консультацией к ипотечным брокерам, которые в некоторых агентствах бесплатно консультируют обо всех нюансах», – советует руководитель правового департамента АН «Спектр недвижимости» Мария Копылова. В каждом договоре должна быть оговорка на каких основаниях банк может потребовать заемщика досрочно погасить кредит, и только на основании этих пунктов, а в основном это просрочки, невыполнение условий договора, требование банка может быть обоснованным. Юристы утверждают: для того чтобы что-то поменять в договоре, банк и заемщик должны подписать дополнительного соглашения о повышении ставки по уже выданному кредиту, на что заемщик имеет право не соглашаться.

Согласно действующему сегодня кредитному договору DeltaCredit, условия по ипотечному займу, полученному в банке, фиксируются на весь срок его жизни и не могут быть изменены в одностороннем порядке. «Заемщикам DeltaCredit волноваться не стоит. Досрочное погашение возможно только, если заемщик недобросовестно и не в полном объеме выполняет свои обязательства по кредиту», – сообщила региональный директор представительства DeltaCredit в Самаре Марина Мичкина. В ЗАО АКБ «ГазБанк» заверили, что каких-либо изменений кредитный договор банка не предполагает и в учреждении не нарушают договорных условий, заключенных с клиентами. Как объяснила Елена Битяй, ипотечные договора в ООО «Городской ипотечный банк» не могут быть изменены ни в одностороннем ни в двустороннем порядке.

Поэтому все кредиты, выданные по старым ставкам, будут действовать до истечения срока их действия, несмотря на то, что будет происходить в это время с рынком. Что же касается кредитных договоров в ВТБ24, то он не подразумевает изменений в одностороннем порядке. Однако в банке не исключают, что в ближайшее время договор будет отредактирован, в нем будут прописана возможность изменения процентных ставок в связи со сложной ситуацией на финансовом рынке. Однако некоторые банки оговаривают в своих договорах с заемщиками право на повышение ставки в одностороннем порядке, в том числе такие крупнейшие участники рынка, как Сбербанк.

Означает ли все это что ипотеке в России пришел конец? Ответ на этот вопрос тесно связан с тем, насколько глубок будет мировой финансовый кризис. Российская ипотека поддерживалась на плаву за счет дешевых западных денег. По мнению экспертов, наивно ждать улучшений в ближайшие месяцы, в лучшем случае это произойдет лишь во втором полугодии 2009 года. До этого ипотека фактически будет не доступна для большинства клиентов.

«На сегодняшний день интерес к ипотеке не пропал, но страх того, что будет завтра, как поведут себя банки, и такие пункты в кредитных договорах банков, как поднятие процентной ставки в одностороннем порядке, и возврат кредита в полном размере по требованию банка без всяких причин, останавливают потенциальных заемщиков. Закрытие ипотечных программ, очень сильно повлияло и на продажи, так как в последнее время 50% сделок с недвижимостью проходило именно с привлечением ипотечных кредитных средств.

Рано или поздно все нормализуется ипотеку в России выдают в полную силу не так давно, я думаю ипотека имеет право на существование и развитие», – уверена руководитель отдела ипотеки и кредитования ООО «Агентства «Визит» Алевтина Муфтяхетдинова. «Скорее всего, по итогам года, мы увидим перераспределение рынка ипотеки между наиболее сильными игроками, среди которых, в первую очередь, будут присутствовать государственные банки и банки с участием иностранного капитала», – полагает региональный директор представительства DeltaCredit в Самаре Марина Мичкина.

Но это еще не повод говорить о том, что ипотечное кредитование в скором времени исчезнет. Пока еще потребность в жилье в нашей стране слишком велика, а возможности для ее единовременной покупки столь же ничтожны. Реальных же альтернатив ипотеке предложено не было. В правительстве РФ давно пылится законопроект о строительных сберегательных кассах, но до сих пор решение не принято.