От отсутствия партнерства страдает вся экономика региона

Гайк Папоян, консультант по недвижимости компании СВ Richard Ellis, компании №1 в мире в сфере коммерческой недвижимости (по данным EUROMONEY и The Lipsey company), рассказывает порталу Samara24.ru о том, почему в изменившейся экономической ситуации необходимо переосмыслить модель существующих отношений между государством и частными структурами в сфере недвижимости. В Самаре эта необходимость назрела особенно остро.

Как государственное и частное партнерство в области недвижимости может влиять на развитие региона? Например, порядка 85-90% офисных помещений в России – это офисы класса «С» и «D». Как правило, это построенные лет 20–30 назад административные здания, бывшие НИИ и заводоуправления. Такие офисы арендуют в основном представители малых и средних предприятий, развитие которых сдерживают растущие прямые расходами, в том числе, зарплата и арендные платежи. И если зарплата определяется рынком и государство здесь помочь не может, то в вопросе сокращения издержек, связанных с арендными платежами, государство может взять на себя инициативу.

Арендные платежи составляют от 10 до 50% от прибыли компании. Кроме того, ставки аренды индексируются минимум на 15–20% ежегодно, а договоры аренды заключаются на краткосрочный период (11 месяцев). Таким образом, отсутствует возможность органичного роста и планирования издержек. Соответственно, малые компании в настоящее время, уходят с рынка или арендуют меньше площади. В конечном итоге от этого страдает вся экономика региона.

Региональное правительство могло бы взять на себя функции девелопера. Построить бизнес-инкубаторы (офисные здания), в рамках, например, того же технопарка, предложить пятилетний договор аренды с оговоренной ставкой индексации. Это прибыль в виде арендных платежей, налогов и для имиджа города большой плюс. Строительство бизнес-инкубаторов ведется в несколько этапов, которые растягиваются обычно на несколько лет. И, арендуя сегодня офис площадью 50 м, растущая компания уже не думает, где бы ей найти офис для роста, а арендует через два–три года площади в следующей фазе проекта.

При этом, сотрудники и партнеры компании не испытывают стресса в связи с переездом, так как новый офис находится в 50-100 метрах от старого. Вместе с тем, необходимо отметить, что в настоящее время губернское правительство реализует идею технопарка для субъектов малого и среднего предпринимательства, где резидентом можно стать на конкурсной основе. Однако, на мой взгляд, остается неохваченным очень большая группа малых и средних компаний, которые не смогут стать резидентами этого технопарка, но, тем не менее, нуждаются в поддержке.

Примеров последствий отсутствия такого сотрудничества на строительном рынке Самары масса. Например, пример отсутствия взаимодействия девелоперов с консультантами. В случае такого партнерства удастся избежать многих ошибок, и привлечение институциональных инвесторов с большими «длинными» деньгами пойдет намного быстрее. Если бы некоторые девелоперы в Самаре обратились к консультантам до момента реализации проекта или в начальной стадии, то не стали бы строить 40 тысяч квадратных метров офисных помещений класса «А», которые, я уверен, еще лет десять не будут востребованы на рынке. При этом, здание не имеет ни одного парковочного места.

Во-первых, важно, чтобы областная и городская администрации работали в одной связке. Во–вторых, необходимо создание системы так называемого одного окна, которая существует во всех развитых странах. Причем это не обязательно подразделение администрации, это могут быть и созданные ею акционерные общества, ГУПы, та же корпорация развития. Суть сводится к тому, что определенный орган берет на себя функции оформления или сбора необходимой документации, за эту работу он и получает официально деньги от строителей, девелоперов или инвесторов.

Например, в Новосибирской области есть такое агентство. Они там делают эту работу за небольшие деньги, 70-100 тыс. руб. в месяц. В-третьих, нужно создание тех же бизнес-инкубаторов, привлечение консультантов, прямой телефонной линии с инвесторами, наличие людей в администрации говорящих на нескольких иностранных языках. В основе этих отношений, безусловно, должно лежать взаимное доверие предпринимателей и органов государственной власти. Пока же государственное и частное партнерство в России напоминает басню Крылова «Лебедь, рак и щука»: все хотят двигаться в векторе развития, но удвоение ВВП и ныне там.