Снять офис за... «коммуналку»

Рынок офисной недвижимости России по-прежнему лихорадит. Чтобы удержать арендаторов, собственники площадей готовы рассматривать любые условия, даже если они кажутся совершенно абсурдными и невыгодными. Например, в Москве уже были случаи, когда девелоперы предлагали длинные «арендные каникулы» или соглашались взимать с арендаторов только эксплуатационные затраты.

По оценкам аналитиков, рынок офисной недвижимости с момента наступления кризиса «откатился» на уровень 2003 года. Спрос на офисы минимальный, зато количество предложений несопоставимо выше. По прогнозам компаний «Неокон» и Panorama Estate, в долгосрочной перспективе арендные ставки продолжат свое падение, и не исключено, что массово достигнут уровня эксплуатационных расходов. Впрочем, есть и другой, более оптимистичный вариант развития событий. По этому сценарию арендные ставки упадут еще на 20–25 процентов, или на 60–70 процентов по отношению к пиковым значениям. При этом предложение будет оставаться стабильным либо немного увеличится за счет достройки уже начатых офисов.

Руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» Станислав Кочетов констатирует: «Наиболее популярным способом привлечь арендаторов или покупателей является снижение арендных ставок и цен на объекты. Это в значительной степени позволяет арендодателям удерживать арендаторов и избегать простоя площадей. При продаже эта же мера стимулирует спрос на объекты коммерческой недвижимости».

«Покупатели настойчиво торгуются, они не готовы приобретать объекты по рыночной цене, – говорит Станислав Кочетов. – Как правило, сделки заключаются при условии предоставления собственником дисконта, который достигает 30 процентов от изначально заявленной цены».

Однако в условиях роста количества предложений на рынке покупатели стали разборчивей в своем выборе. Поэтому, если помещение неликвидно по своим объективным характеристикам (например, не имеет парковки, высокой проходимости, подъездных путей, достаточных мощностей и т.д.), даже существенное снижение цены не может простимулировать спрос. В условиях кризиса инвесторы готовы вкладывать деньги только в ликвидные объекты, и им есть из чего выбирать.

«Разумеется, если собственник имеет помещение в черновой отделке, но обладает при этом необходимыми финансовыми ресурсами, я бы посоветовал вложиться в ремонт. То же можно сказать и о парковке: если есть место, стоит потратиться на ее оборудование. При прочих равных условиях наличие ремонта и паркинга значительно увеличивает круг потенциальных арендаторов и покупателей объекта. Кроме того, кризис не продлится вечно, а такие вложения носят долгосрочный характер, и в любом случае они окупятся», – резюмирует эксперт.