«Град» расстается с активами

Один из крупнейших участников строительного рынка Самары – группа компаний «Град» – выставила на продажу несколько объектов коммерческой недвижимости. Скорее всего, компании будет сложно в короткий срок продать эти объекты: в последнее время на рынке сложилась ситуация, когда объёмы продаж резко снизились на фоне экономического кризиса, и существует острый дисбаланс спроса и предложения. Впрочем, некоторые из экспертов прогнозируют рост спроса на коммерческую недвижимость к концу текущего года.

Строительный холдинг «Град» продаёт торговый центр «Треугольник», рынок «Самарский» и часть коммерческих площадей в жилом комплексе «Седьмое небо». Посредником сделки выступает компания «Бизнес Гарант». По словам руководителя риелторского отдела «Бизнес Гарант» Елены Кротовой, причина продажи объектов заключается в том, что они составляют непрофилирующие активы компании.

Торговый центр «Треугольник» находится в Промышленном районе Самары на пересечении улицы Ново-Вокзальной и Московского шоссе. Он представляет собой двухэтажный пристрой к 17-этажному кирпичному жилому дому. Торговая площадь центра составляет чуть больше 1500 кв. м. Как сказано в объявлении о продаже, объект на 80% заполнен арендаторами. Цена предложения – свыше 83 млн рублей.

«Треугольник» располагается в оживлённом месте с мощной транспортной развязкой, рядом с основной магистралью города – Московским шоссе. Впрочем, торговый центр не пользуется популярностью у жителей этого района. «Скорее всего, объект реально заполнен арендаторами процентов на 30. Если очень хорошо подумать, что необходимо жителям прилегающих районов, чтобы они туда ходили, какие изменения нужно внести в объект, то это может быть интересно», – считает аналитик УК «Молл менеджмент» Вячеслав Баранов.

Эксперт оценил уровень адекватности заявленной продавцом цены за ТЦ «Треугольник»: «Если считать средней ценой аренды в ТЦ «Треугольник» 700 рублей за кв. м в месяц, то, учитывая, что площадь составляет 1500 кв. м, за год получаем 12,6 млн. Из этой суммы отнимаем примерно 40% расходов, получается около 7,6 млн в год. Таким образом, окупаться этот торговый центр будет почти 11 лет (и это при 100% заполняемости центра арендаторами). На самом деле этот срок должен составлять 4-6 лет. Соответственно, можно сделать вывод, что цена несколько завышена».

По мнению аналитика, на сегодняшнем этапе выставленные «Градом» объекты, как и любой другой объект коммерческой недвижимости, не удастся продать быстро: «Нужно найти сумасшедшего, который купит «Треугольник» за 83 млн. В любом случае, необходимо, чтобы объект какое-то время был выставлен по заявленной цене. Но, скорее всего, цену придётся снижать», – предполагает Вячеслав Баранов.

Среди других распродаваемых «Градом» активов – рынок «Самарский», а также часть 6-этажного торгово-административного центра (со второго по пятый этажи) в жилом комплексе «Седьмое небо», расположенном на улице Осипенко, 1-а. По данным официального сайта группы, степень готовности последнего объекта составляет 50%, срок его сдачи – II квартал 2010 г.

Рынок «Самарский» (находится на ул. Фрунзе, 96-е) прежде всего очень интересен своим удачным расположением – в историческом центре города. «Я слышал о том, что была идея перепрофилировать этот объект из торгового в развлекательный. Возможно, эта идея воплотится в реальность, когда сменится собственник. Но здесь необходимы очень серьёзные вложения в раскрутку, тщательная проработка концепции. Нужно как следует оценить, что действительно необходимо в данном районе: с одной стороны, там нет крупных продовольственных магазинов, с другой, в большом количестве представлены очень дорогие магазины и магазины средней ценовой категории», – считает Вячеслав Баранов.

Выставив на продажу несколько объектов, «Град» фактически пошел за некоторыми другими крупными участниками рынка, которые уже продали или продают как свои непрофильные активы, так и объекты, работы на которых находятся на начальных этапах. Например, весной 2009 года «Индест-Development» продал бывший дом сельского хозяйства – офис-центр «7 авеню». При этом первоначально в «Индест-Development» планировали полностью реконструировать комплекс и позиционировать его как крупный современный бизнес-центр.

По словам аналитиков, выставленные на продажу активы «Града» еще более увеличат предложения на рынке при снижающемся спросе. Это связано с объективными явлениями, характеризующими рынок в настоящее время: «С начала кризиса интерес к коммерческой недвижимости резко упал. Начинать своё дело в кризисное время для людей очень сложно. Многие захотели продать свои активы, но покупателей нет», – рассказал корреспонденту Dom63.ru генеральный директор агентства недвижимости «Усадьба» Андрей Калга. Распродажа активов «Града», по его словам, может иметь различные результаты: «Тут всё зависит от того, насколько быстро объект хотят продать. Если продавцу срочно нужны деньги, то он сразу будет называть цену немного ниже рыночной. Если продавец готов какое-то время подождать, то он может назвать и несколько завышенную цену. Учитывая, что под конец года спрос на коммерческую недвижимость, скорее всего, возрастёт, то у «Града» есть все шансы продать свои объекты. А завышать или не завышать цену – это право собственника. Не исключено, что через месяц-два цена будет снижена».