Ценовой минимум, оживление и подорожание вторичного жилья

Самара заняла третье место После Тольятти и Волгограда по темпам падения цен на вторичное жилье. Согласно последним исследованиям, в конце лета самарский рынок вторичного жилья достиг ценового дна. Стоимость квадратного метра упала более чем на 30% по сравнению с докризисными показателями. Осенью риелторы отметили небольшое оживление рынка, которое приведет в начале следующего года к постепенному росту цен на «вторичку».

Падение

Снижение цен на вторичное жилье в Самаре в сентябре составило почти 1,5%, а к 1 октября по сравнению с началом года – 18,5%, говорится в исследовании предложений на самарском рынке недвижимости, проведенном директором по маркетингу МЦ «МАКБИ» Александром Дербусалиевым. Согласно годовому отчету сети агентств недвижимости «Эксперт», Самара заняла третье место в России по уровню падения цен на вторичное жилье после Тольятти и Волгограда. Стоимость 1 кв. м снизилась на 31%: с 65 тыс. руб. до 45 тыс. руб., сообщается на официальном сайте сети. По мнению директора ООО «Волгамаш-риэлт» Алексея Харченко, цены снизились на 30-40% с ноября 2008 г. и своего «дна» рынок достиг в сентябре. «Трудно зафиксировать реальную динамику цен в период отсутствия спроса. Поэтому целесообразно вести разговор от спроса до спроса, то есть от прошлой осени до нынешней. Аналитики стали отражать цену предложения продавцов, а не те суммы, которые в реальности платит покупатель. Такое расслоение цены, огромные ценовые коридоры, показывающие историю изменения цен, затухание рынка – основные ценовые явления периода падения», - рассуждает Харченко.

Помимо финансово-экономического кризиса, причиной снижения цен брокер по продаже недвижимости компании «Дисса» Наталья Лисянская считает высокую долю иммигрантов в населении города. По ее словам, в Самаре на протяжении длительного периода оседали выходцы из ближнего зарубежья (Казахстана, Узбекистана и других стран), а также приезжие с севера, решившие купить здесь жилье. «В связи с этим рынок вторичного жилья был чрезмерно раздут. Рос спрос, а за ним и предложение, поэтому цены оказались завышенными. Самара входила в пятерку городов с самым высоким показателем стоимости квадратного метра», - утверждает Лисянская. Сейчас объем предложений изменился не значительно, а спрос сильно упал, что и привело к снижению цен на «вторичку» пропорционально ее изначальной переоцененности.

Районы

В течение года (с сентября 2008 г. по октябрь 2009 г.) цены на квартиры падали во всех районах Самары, считает Дербусалиев. Наименьшее снижение отмечено в Красноглинском, Советском и Куйбышевском районах. А наибольшее пришлось на исторический центр (Ленинский и Самарский районы) – 13,78% и географический (Октябрьский район) – 12,5%. «Приведенные цифры очень ярко иллюстрируют тот факт, что с точки зрения финансовой обеспеченности кризис больше всего коснулся среднего класса, - рассуждает исполнительный директор АН «Визит» Полина Абдулова. - Как мы и предполагали, на жилую недвижимость престижных районов спрос сохранился в большей степени, чем на жилье в «спальных» районах города. В то же время спрос сохранялся также и на самое дешевое жилье, что в принципе было характерно и до кризиса. Цифры это подтверждают: самыми дешевыми районами всегда были и остаются Красноглинский и Куйбышевский, а самыми дорогими – Самарский и Ленинский», - заключила эксперт.

К сентябрю этого года меньше всего потеряли в цене самые дешевые и самые дорогие районы. При этом стоимость 1 кв. м упала больше в средних по стоимости квартирах «спальных» районов: Советский, Промышленный, Кировский. «Железнодорожный и Октябрьский районы традиционно более интересны покупателю, чем Кировский, Советский и Промышленный районы, но не являются такими элитными, как Самарский и Ленинский, поэтому у них падение в цене было тоже значительное», - полагает Абдулова.

Однокомнатные дорожают

На 1 октября этого года средняя цена 1 кв. м вторичного жилья составила 52 424 руб., говорится в отчете исследования «МАКБИ». Самым дорогим квадратный метр был в четырехкомнатных квартирах, его стоимость оказалась выше среднерыночной примерно на 11,6% и составила 58 514 руб. «Цена выше в силу того, что значительная часть таких квартир относится к элитным, но они занимают около 4,5% от объема предложения», - сообщил Дербусалиев.

Цены на однокомнатные квартиры оказались выше среднерыночных на 3,6%. «Однокомнатные всегда были ликвидными и пользовались большим спросом – они дешевле, поэтому их активнее покупают, что приводит к удорожанию стоимости квадратного метра», - объясняет Лисянская. Дешевле всего в сентябре были двухкомнатные квартиры (цена кв. м ниже среднерыночных на 3,7%). Средняя цена квартиры улучшенной планировки и «элитной» в сентябре снизилась на 1,21%, «хрущевки» - на 1,67%, «сталинки» - на 2,53%, говорится в отчете Дербусалиева. По мнению Лисянской, серьезнее упали в цене «хрущевки» и квартиры старого фонда.

Перспективы

Риелторы отмечают осеннее замедление темпов падения цен, рост же отмечен лишь по некоторым сегментам. По мнению участников рынка, один из показателей стагнации – торг. «В разгар кризиса ценовая разница предложения и реальной сделки могла доходить до 300 тыс. руб. Сейчас такие случаи встречаются реже. Мы возвращаемся к стандартной для рынка ситуации, когда торг идет в пределах 50-100 тыс. руб. Это признаки потепления на рынке жилья. По инерции цены могут еще снижаться, но это будет менее заметно», - прогнозирует Абдулова.

Раньше однокомнатная «хрущевка» в Железнодорожном районе стоила примерно 2,2 млн руб., потом она упала до 1,3-1,4 млн руб., говорит Лисянская. Сейчас, по ее словам, самые дешевые объекты на рынке подросли в цене приблизительно на 200 тыс. руб. По ее прогнозам, через пару месяцев после Нового года цены поползут вверх. «1,2-1,4 млн руб. у людей, по всей видимости, есть, потому что очень многие сегодня бегут покупать «хрущевку» за эти деньги. И больше они не хотят тратить, а желают сдавать приобретенное жилье в аренду», - заключила эксперт.

Алексей Харченко, директор ООО «Волгамаш-риэлт»:

- Сегодня цены отошли от своих прежних нижних границ и начали консолидироваться вблизи нижней границы нового ценового диапазона. Мыслимы три сценария: продолжение падения, восстановление или консолидация. Думаю, что нас ожидает длительный период консолидации спроса и предложения. Основные черты этого периода: стабильность, низкий уровень спроса, сужение ценовых диапазонов (разница между ценой предложения и ценой сделки) до минимума – все точно знают что почем и борются за каждую копейку.

Полина Абдулова, исполнительный директор АН «Визит»:

- Поведение участников рынка в последнюю пару месяцев говорит о том, что спрос на жилье пусть незначительно, но увеличился. Кроме того, сейчас хороших объектов по низкой цене появляется все меньше и меньше. Наконец, о замедлении темпа падения цен на жилье говорит и разница между ценой предложения и реальной ценой сделки, то есть та сумма, в пределах которой продавец готов торговаться.

Aвтор: Юлия Шехмаметьева