Продать/обменять квартиру: помощь риелторов

Вы решили продать или обменять свою квартиру. С чего начать? Этот вопрос ставит в тупик большую часть российских собственников. Ничего удивительного в этом нет: квартира – товар штучный, и в среднем за свою жизнь человек меняет не больше трех-четырех мест жительства. Причем, как правило, два из них — еще в детстве. Поэтому все больше россиян доверяют решение квартирного вопроса профессионалам. Попытаемся выяснить, что входит в услуги риелтора и по какому принципу формируется прейскурант цен в агентствах недвижимости.

Подстелить соломки

По данным опроса федерального исследовательского агентства Russian Realty Research (R3), в 2009 году число граждан, обращающихся в агентства недвижимости, возросло. С 13% опрошенных в 2008 году до 20% – в 2009. Впрочем, это не означает, что у агентств недвижимости количество клиентов значительно увеличилось. Напротив, кризис заставил многих россиян отложить сделки с недвижимостью до лучших времен. Скорее, результаты опроса говорят о некотором повышении доверия к риелторским агентствам.

«Даже при простой на первый взгляд сделке купли-продажи квартиры на вторичном рынке зачастую возникают нюансы, которые сложно предусмотреть даже юридически подкованным гражданам. А при обмене необходимы не только юридические знания, но и время для подбора и анализа всех возможных вариантов, а также опыт координации сделок, в которых могут быть задействованы три, а иногда и больше участников», – отмечает генеральный директор АН «Усадьба» Олег Егоров. Задача специалиста по недвижимости – заранее, еще во время первичной консультации клиента, предвидеть все тонкости предстоящей сделки. «И если возникает действительно трудно решаемая или не решаемая вообще проблема, риелтор обязан предупредить об этом клиента до того, как будет запущен сложный механизм операции с недвижимостью», – добавляет г-н Егоров.

«Кроме того, риелтор знает, какие условия необходимо прописать в предварительном соглашении, на какие уступки в нем можно пойти. Специалист даст клиенту совет, как можно сэкономить на оформлении квартиры, а также на чем экономить не стоит», – добавляет управляющая отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко.

По отработанной схеме

«Сегодня большинство обращений в риелторские агентства связано с решением насущных жизненных проблем. В основном люди расширяют жилплощадь, покупают квартиры детям. Пожилые люди, напротив, разменивают свои «двушки» и «трешки» на однокомнатные квартиры, чтобы меньше тратить на коммунальные услуги. В кризис значительно сократилось количество инвестиционных покупок, которые совершались с целью перепродать дороже и заработать на росте рыночных цен», – рассказывает генеральный директор ООО «Дисса-Недвижимость» Александр Филиппов. «С точки зрения структуры обращений по типам сделок, 40% желают продать недвижимость, 30% – купить, 20% – обменяться. А еще 10% обращаются за юридическим сопровождением сделок», – рассказывает Олег Егоров.

Эксперты советуют проконсультироваться в нескольких агентствах недвижимости, чтобы определить, кому вы готовы доверить судьбу своей квартиры, коттеджа или дачи. Кстати, не стоит думать, что за первую же беседу с риелтором с вас возьмут уйму денег. Большинство крупных агентств практикуют бесплатные консультации по различным вопросам, связанным с недвижимостью.

Работа риелтора с клиентом складывается из нескольких основных этапов. Первый шаг — это консультация, во время которой выясняются потребности клиента, возможность проведения желаемой сделки, оценивается ситуация. Сразу же определяется и цена вопроса. На этом этапе вам необходимо иметь при себе только ксерокопии документов на квартиру. Риелтор должен определить недостающие для проведения сделки документы. Дооформить необходимую документацию клиент может как сам, так и с помощью агентства.

Второй шаг — оформление, согласование и подписание договора на оказание услуг. Как правило, крупные агентства недвижимости Самары предлагают своим клиентам не только продажу квартиры или дома, подбор вариантов для обмена или для покупки, но и полный спектр услуг, связанных с проведением и юридическим сопровождением сделки. При этом клиент вправе отказаться от тех услуг, которые ему не нужны.

Третий шаг — собственно выполнение услуг. В их перечень входит: оценка реальной стоимости объектов, участвующих в сделке, проверка и подготовка недостающих документов на эти объекты, позиционирование продаваемых объектов на рынке недвижимости (реклама в СМИ), организация просмотров и показов, поиск альтернативного объекта при обменном варианте. Для оценки специалист может дополнительно выехать на объект, чтобы более точно определить стоимость продаваемой квартиры. Что касается рекламы, то риелтор совместно с собственником выбирает наиболее подходящие под цели клиента формы и предоставляет еженедельные отчеты о реакции потенциальных покупателей на объект. «В соответствии с анализом этой обратной связи риелтор может предложить скорректировать цену объекта в большую или меньшую сторону», – отмечает г-н Филиппов.

Риелтор должен осуществить юридическую проверку документов на подобранные варианты и подготовить проект основного договора купли-продажи объекта недвижимости, записать клиентов на сделку. «Кроме того, специалист может взять на себя организацию предварительных расчетов по сделке (авансы и задатки), координировать действия сторон по оплате и даже дать рекомендации при расчетах через банк в случае обоюдного желания сторон», – добавляет Олег Егоров. Контроль за передачей прав собственности также осуществляет риелтор.

В среднем на продажу квартиры через риелторское агентство уйдет от полутора до двух месяцев. Обмены, особенно сложные цепочки из пяти объектов, могут затянуться до полугода. Скорость продажи квартиры часто зависит от той стоимости, которую установил продавец. Если цена ниже среднерыночной на аналоги, то объект уйдет быстрее.

Цена вопроса

Разумеется, стоимость услуг зависит от того, какую работу и в каком объеме предстоит провести. «Одно дело — просто оформить продажу квартиры, другое — провести сложную многоступенчатую сделку с проверкой пяти-семи объектов», – отмечает Олеся Карпенко. Сумма оплаты услуг риелторов определяется сегодня по двум основным схемам. По первой схеме, заключая договор с риелтором, вы можете договориться с ним о конкретной сумме, предназначающейся вам за проданную квартиру. В этом случае вознаграждением риелтора будет сумма, полученная сверх оговоренной. Второй вариант — риелтор получает процент от сделки. Твердых расценок или прайс-листов в данном случае нет. В Самаре, как правило, комиссионное вознаграждение составляет 2-4% суммы договора. При сложных сделках риелторы иногда увеличивают свой гонорар до 5%. «В среднем по городу комплексная услуга по продаже объекта составляет 3% от его стоимости, обмен через куплю-продажу — 3% за продаваемый объект плюс 1% от стоимости альтернативного варианта, приобретаемого взамен. Юридическое сопровождение сделки составляет около 15-20 тыс. рублей», – добавляет Олег Егоров.

Эксперты рынка подчеркивают, что сегодня существует тенденция к значительному снижению комиссионных сборов. «Если еще год назад за продажу квартиры стоимостью 2 млн рублей риелтор получал в среднем более 100 тыс. рублей вознаграждения, то теперь за объект по той же цене он получит менее 100 тыс. рублей», – поясняет Александр Филиппов. Как показывает практика, большинства экспертов, желая сэкономить на комиссионных риелторским агентствам, владельцы жилья могут потерять в несколько раз больше.