Офисная аренда: подводя итоги года

Конец года, несмотря на морозы, - жаркая пора для аналитиков рынка недвижимости. Ведь именно сейчас разрозненные события, произошедшие в течение года, и показатели ежемесячной динамики выстраиваются в общую картину. И вырисовываются основные тренды, которые характеризуют рынок недвижимости-2009. Для того чтобы понять, каким стал кризисный год для сегмента офисных площадей, мы обратились к специалистам.

Определяющие факторы

На рынке офисных площадей, как и на любом другом, основные тенденции формируются под влиянием спроса и предложения. Кризис существенно изменил ситуацию как со стороны спроса, так и со стороны предложения. «Поскольку Самарский регион является развитым с позиции промышленного производства и финансового сектора, кризисные явления оказали существенное влияние на изменение деловой активности», - считает заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев. В этом году ВРП области снизился на 17,7% (в целом по России падение составило 8,5%). Естественно, снижение деловой активности отразилось на доходах компаний, что, в свою очередь, привело к стремлению сократить издержки и максимально оптимизировать производственные процессы. Во многих компаниях число работников сократилось на 20-50%. Это привело к возможности уменьшить арендуемые площади, переехать в небольшие офисы. И во-вторых, кризисная ситуация заставила бизнес сократить количество представительств, филиалов и допофисов. В итоге высвободилось большое количество как отдельных встроенных помещений, так и офисных площадей в бизнес-центрах города.

С одной стороны, снижение спроса повлияло на увеличение предложения в сегменте уже действующих площадей, а с другой – в отсутствии финансирования одни девелоперские компании отказались от новых проектов в сфере офисной недвижимости, другие были вынуждены приостановить работы на уже строящихся объектах. «Как результат, в Самаре в 2009 году было заморожено на финальной стадии строительство двух крупных бизнес-центров общей площадью более 32 тыс. кв.м, а в целом приостановлена работа по нескольким проектам класса «А» и «В» общей площадью 117 тыс. кв.м», - рассказывает Андрей Савельев.

С «прибавлением»

В целом, несмотря на кризис, в сегменте отдельно стоящих офисных центров в 2009 году было введено в эксплуатацию 21,47 тыс. кв.м площадей: БЦ «Жигули» (ФПК «Жигули», 11, 67 тыс. кв.м) и БЦ «Капитал» (УК «Эл-Траст», 9,8 тыс. кв.м). На стадии, близкой к запуску в эксплуатацию, находятся еще три объекта общей площадью почти 40 тыс. кв.м. Это: ТОЦ «Вертикаль» (УК «Эл-Траст»), БЦ «Скала-Холл» (ГК АНИОН) и БЦ «Галактика» (ООО «Сантехстрой»). При этом, за исключением бизнес-центра «Жигули», который относится к классу «С», все проекты представляют собой высококлассные бизнес-центры (класс «А» и «В+»).

Еще два новых БЦ класса «А» вышли на самарский рынок раньше остальных, в конце 2008 - начале 2009 года. Это «Региональный деловой центр», принадлежащий компании ГК ОБС, и «Евро-Плаза», ГК «Спектр недвижимости». Возможно, небольшое опережение позволило объектам к концу 2009 года выйти на хорошие показатели, заполняемость здесь — около 80%.

Заполнить все

В сегменте отдельно стоящих бизнес-центров из общего количества площадей (440 тыс. кв.м) свободно 16%. «Наибольшее количество вакантных площадей зафиксировано в сегменте новых БЦ, еще не введенных в эксплуатацию, но уже вышедших на стадию брокериджа. Здесь на условиях предварительных договоров аренды уровень заполнения составляет 32% (68% вакантных площадей). Среди уже введенных бизнес-центров на первом месте по уровню вакантных площадей находятся БЦ, предложенные к продаже (16%). На втором месте по количеству вакантных площадей – БЦ класса «С» (15%)», - рассказывает исполнительный директор Поволжского Центра Развития Сергей Кривозубов.

Последние цены уходящего года

Существенному изменению подвергся и размер арендной ставки в действующих БЦ. В среднем она снизилась на 19% (с 709 руб. за кв.м/мес. до 593 руб. за кв.м/мес.). Наибольшая корректировка произошла в БЦ класса «В» (-30%), а также в БЦ класса «С» (-28%). В меньшей степени изменились цены в объектах класса «С» — всего 4% с начала года. В сегменте офисных помещений, расположенных во «встройке» на первых этажах жилых домов, динамика средней арендной ставки была более существенной по сравнению с бизнес-центрами: с начала года снижение здесь составило 23% (с 647 руб. за кв.м до 497 руб. за кв.м). Максимальная коррекция цены аренды произошла в Куйбышевском (-43%), Промышленном (-17%) и Железнодорожном (-11%) районах. Минимальная коррекция - в Советском районе (-3%). Что касается средней стоимости офисных «квадратов», выставленных на продажу, то она сократилась в сегменте офисных центров на 14%, а в сегменте офисов в формате «стрит» на 6%.

Падение цен продажи и арендных ставок в сегменте офисных площадей привело к значительному снижению доходности и, соответственно, увеличению сроков окупаемости офисной недвижимости. «На текущий момент ставка капитализации офисных площадей в среднем по Самаре составляет 6,8%, что соответствует сроку окупаемости в 14,7 года. При этом еще в мае этот показатель был значительно выше: средняя окупаемость находилась на уровне 13,8 года, то есть ставка капитализации равнялась 7,8%», - рассказывает Сергей Кривозубов.

Мелкие величины

Важной тенденцией 2009 года стало уменьшение средней площади офисных площадей, предлагаемых к аренде. Дело в том, что арендаторы переезжали из больших офисов в меньшие, тем самым оптимизируя расходы на аренду. Спросом стали пользоваться помещения площадью до 50 кв.м. Арендодатели вынуждены были подстроиться под сложившийся спрос и уменьшить «нарезку» предлагаемых офисов. «В среднем «нарезка» офисных площадей за последние шесть месяцев в Самаре уменьшилась на 21%», - отмечает Андрей Савельев.

Андрей Савельев, заместитель директора Поволжского Центра Развития:

- Основное перераспределение арендаторов между действующими бизнес-центрами уже произошло. Поэтому в данном сегменте возможна лишь незначительная ценовая коррекция в сторону понижения, на которую управляющие компании объектов могут пойти, чтобы избежать ухода арендаторов. Но этот дисконт, скорее всего, не найдет отражения в общей динамике цен. На значительный демпинг решатся лишь новые высококлассные объекты, вышедшие на брокеридж в этом году. А это может дополнительно скорректировать арендные ставки в БЦ «А» и «В+» класса.

Сергей Кривозубов, исполнительный директор Поволжского Центра Развития:

- Сейчас в ценах предложения заложен высокий процент «скидки на торг». В ближайшие месяцы на рынке офисов произойдет существенная коррекция за счет «приближения» цены предложения к реальной цене сделок. Это косвенно подтверждает невысокую степень глубины самарского рынка офисной недвижимости – ценовое «дно» в этом сегменте практически достигнуто. Ценообразование на нем может отреагировать на любое событие в экономике страны.

_{Aвтор: Маринэ Чилингарян}