Обменный квартирный вопрос

В советские времена обмен был популярным способом решения квартирного вопроса. Да и сейчас такие операции, по подсчетам экспертов, составляют примерно четверть сделок с жильем. Причем заметно подросла популярность обменов именно в 2009 году, поскольку другие способы приобретения жилья стали недоступны большинству нуждающихся.

На равных правах

Под обменом понимается несколько типов сделок. В советский период истории нашей страны проводились обмены в чистом виде. Частной собственности тогда, как известно, не было, а все жилье предоставлялось по социальному найму. То есть продать или купить квартиру фактически было невозможно. Ее можно было только обменять на равную, большую или меньшую по площади, с доплатой или без. В этом случае между квартиросъемщиками госжилья заключался договор мены.

Справка
В кризис значительно снизился активный спрос на жилье, а вот шанс найти обменный вариант всегда остается. Поэтому за последний год возросло количество прямых обменов.

С появлением в России частной собственности и началом приватизации жилья обменные операции не потеряли своей актуальности, но несколько изменили юридический порядок осуществления сделки. Вместо договора мены собственники проходят процедуру купли-продажи квартир. То есть как только появляется подходящий обменный вариант, желающие «поменяться домами» подписывают договор, выступая одновременно продавцом своего и покупателем альтернативного жилья.

Но не стоит думать, что старый добрый обмен, то есть передача жилплощади по договору мены, окончательно канул в Лету. Конечно, прямых обменов по сравнению с обменами посредством купли-продажи стало гораздо меньше. Тем не менее, по словам управляющего отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеси Карпенко, именно за последний год количество таких операций возросло. В кризис значительно снизился активный спрос на жилье, а вот шанс найти прямой обменный вариант всегда остается. Правда, на проведение такого обмена может потребоваться более длительное время, поскольку «отыскать» две квартиры, которые бы полностью устраивали собственников, решившихся на обмен, не так-то просто. Часто этот вид сделки проводится между родственниками, которые заранее обговаривают между собой все условия переезда. Кроме того, прямые обмены, или обмен ордеров на квартиру, используются в случае сделок между жильцами муниципальных, не приватизированных квартир.

При равных условиях

«Обменные варианты всегда преобладали на рынке вторичного жилья. В большей степени цель обменов — это разъезд родителей и детей, бывших супругов и других родственников», - рассказывает Олеся Карпенко. В таких случаях большие квартиры размениваются на несколько (чаще всего две) однокомнатных. «Но надо отметить, - подчеркивает эксперт, - что и доля желающих увеличить свою жилплощадь тоже не мала. Тем более что в последние несколько месяцев такое расширение стало гораздо привлекательней, поскольку в связи со снижением цен на квартиры на вторичном рынке жилья уменьшается и сумма необходимой при таком обмене доплаты».

Существуют и такие варианты, когда собственнику требуется обменять загородный дом на квартиру в городе или наоборот. Но такие случаи все же мало распространены. «Если и появляются желающие совершить подобный обмен, то основное препятствие, возникающее в этой сделке, – слишком большая разница в цене, поскольку зачастую квартира стоит в разы меньше дома за городом», - поясняет г-жа Карпенко.

Еще один вид обмена, ставший особенно популярным в последние два года, — это так называемые многоступенчатые сделки, когда выстраивается целая цепочка из трех-семи альтернативных квартир. Собрать и состыковать квартирные «звенья» в одну цепь по силам только профессионалам. Но именно это позволяет риелторским агентствам одновременно решить «квартирные вопросы» сразу нескольких клиентов. «Даже когда цепочка складывается из двух-трех вариантов, нюансов в проведении сделки может быть множество. К примеру, если один из собственников продаваемого жилья — несовершеннолетний, соответственно, нужно получать согласие органов опеки. В каждой конкретной ситуации возникают свои тонкости. А когда в цепочке обменов много звеньев, даже правильно оформить задатковое соглашение или элементарно согласовать сроки освобождения квартир очень непросто», - утверждает Олеся Карпенко.

Поэтому, если вы все же решились на обмен и хотите, чтобы ваши условия были полностью соблюдены, а права не нарушены, обратитесь к специалистам. Услуги агентств недвижимости по сопровождению и проведению обменных операций через куплю-продажу оплачиваются по тарифу в среднем 3% за продаваемый объект плюс 1% от стоимости альтернативного жилья, предоставляемого взамен. В среднем срок, за который возможно осуществить обмен, составляет два-три месяца. Хотя он может увеличиться или уменьшиться под влиянием множества факторов: начиная от сложности требований к искомой квартире и заканчивая общей экономической ситуацией в стране.