Когда дворы станут собственностью жильцов?

В Самаре ведется работа по формированию механизма определения границ земельных участков под многоквартирными домами. Это позволит жильцам домов реализовать фактически не работающее на практике право иметь в собственности (на правах долевого участия) территории, прилегающие к домам – детские площадки, парковки, места зеленых насаждений и другие и, соответственно, решать вопросы благоустройства и застройки этих территорий. Однако, по оценкам самих инициаторов разработки, механизм межевания участков начнет функционировать в лучшем случае в конце 2010 года.

В 1996 году в России вышел федеральный закон «О товариществах собственников жилья», который предусматривал возможность собственникам квартир в многоквартирном доме претендовать на правах долевой собственности на землю под домом и территории вокруг него.

Это право было закреплено принятым в конце 2004 года Жилищным кодексом РФ согласно которому земля под многоквартирными домами и придомовые площадки, обеспечивающие функционирование этих домов, должны находиться в общей долевой собственности владельцев квартир. Но для того, чтобы официально оформить в собственность эту территорию, нужно сформировать земельный участок – поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать в регпалате. Все затраты по оформлению и межеванию земли должен нести муниципалитет.

При этом разделяют две категории земельных участков: к первой относится непосредственно земля под многоквартирным домом и 1-2 метра, прилегающие к нему («обмостка»). Вторая категория – это дворовые и прилегающие территория. В отношении второго вида участков и возникают все основные сложности, связанные с отсутствием механизма межевания земли. Существовавший до принятия нового земельного кодекса порядок определения границ участка на местности нуждается в изменении. Его разработка входит в обязанности муниципалитета или субъекта федерации. Во многих случаях за счет уплотнения территории в городах страны, в том числе и в Самаре, площадь участков под многоэтажками стала гораздо меньше, чем предложено в старой методике межевания. Кроме того, нередко территория двора, на котором располагается, например, детская площадка, относится сразу к нескольким домам. Ранее в таких случаях предлагали руководствоваться правилом «кто успел, тот и съел», однако специалисты и сами жильцы признают, что общие для нескольких домов площадки не должны оформляться в собственность одного ТСЖ. О том, как же делить эти территории, нигде не написано.

В России ТСЖ уже давно предпринимают попытки оформить в собственность землю вокруг домов. В Самаре, например, первым инициативу в решении этого вопроса проявило ТСЖ дома на проспекте Ленина, 1. Большой 28-подъездный дом имеет право на соответствующую по масштабам прилегающую территорию. Определенный сдвиг в работе по оформлению земли вокруг этого дома был сделан, однако окончательный результат до сих пор не достигнут.

Преимущества оформления в собственность граждан земли вокруг домов очевидны. Опыт прошлого показал, что нередко администрация Самары распоряжалась территориями, прилегающими к многоэтажкам, по своему усмотрению: об этом свидетельствуют многочисленные факты точечной застройки, вызывавшие недовольство жителей близлежащих домов. Оформление в собственность жильцов придомовых территорий дает гражданам полное право распоряжаться ими по своему усмотрению: решать вопросы благоустройства, застройки этих участков (или ее предотвращения). Собственники смогут сами с полным правом препятствовать самовольным постройкам, вырубке земельных насаждений. При этом все деньги, полученные от сдачи земли в аренду, должны использоваться в некоммерческих целях: на благоустройство территории вокруг дома, решение проблем, имеющихся в нем.

Передача земли выгодна и самим муниципалитетам: земельный налог, который собственники земельных участков должны платить администрации города, будет существенной прибавкой к доходам бюджета. Это, в свою очередь, даст возможность муниципальным властям выделять больше средств на благоустройство города – спортивных площадок, парков, скверов.

По мнению председателя рабочей группы по реформированию ЖКХ при правительстве Самарской области Виктора Часовских, основная причина того, что процесс оформления в собственность земли под многоквартирными домами идет очень вяло, заключается в бездействии муниципалитетов, которому есть несколько объяснений: «Во-первых, потому, что до конца не отработана соответствующая нормативная база. А во-вторых, потому, что муниципалитетам не выгодно отдавать эту землю, нередко они имеют в отношении нее свои интересы. А если и выдают землю, то только по обмостке дома. На мой взгляд, земля должна выделяться в соответствии с планом застройки: территория, которая была предусмотрена планом застройки, должна в тех же размерах переходить от муниципалитета в собственность жильцов», – считает Виктор Часовских.

Кроме того, на мероприятия, связанные с оформлением земли (постановка на кадастровый учет и прочее), а также передачей ее в собственность граждан, должны предусматриваться средства в городском бюджете. Но средства если и выделяются, то в очень небольшом объеме. «Если весь процесс будет идти дальше такими же темпами, как и сейчас, то вся земля будет оформлена в собственность жителей домов лет через 50», – констатирует специалист.

В Самаре ранее уже предпринимались попытки решения проблем, связанных с оформлением земли под многоквартирными домами. Как рассказала корреспонденту Dom63.ru заведующая сектором по работе с ТСЖ и ЖСК отдела по взаимодействию с НКО и развитию гражданской активности населения департамента социальной поддержки и защиты населения горадминистрации Вера Романюк, работа над созданием соответствующего нормативного акта велась еще в 2007 году, но оказалась безрезультатной в связи с несовершенством общероссийской законодательной базы. «Долгое время был открытым вопрос о том, кто должен заниматься проблемой межевания земельных участков. Недавнее постановление главы Самары определило орган, который должен вести эту работу – это департамент строительства и архитектуры», – рассказала Вера Романюк.

В настоящее время работа по формированию механизма оформления в собственность земли вокруг многоквартирных домов возобновлена: в конце прошлого года в областной столице состоялся круглый стол на тему «Выработка механизма установления границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». Участниками встречи стали представители ряда департаментов мэрии Самары, в том числе департамента строительства и архитектуры, руководители ТСЖ, ЖСК, управляющих компаний и так далее. Они приняли решение выйти с предложениями в Госдуму РФ, СГД и гордуму Самары по разработке целевой программы по формированию земельных участков под многоквартирными жилыми домами. По словам Веры Романюк, это было лишь первое, вводное заседание, на котором были обозначены основные проблемы и возможные пути их решения.

Как отметила специалист, работа принесет конкретные результаты в лучшем случае в конце 2010 года. «Для того, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, нужны немалые денежные средства. Кроме того, нет заинтересованности, например, со стороны управляющих компаний. Заинтересованность есть только в домах, где организованы ТСЖ», – отметила г-жа Романюк.