Тонкости обмена

Согласитесь, пусть старенькое, пусть небольшое, пусть неотремонтированное, но собственное жилье придает вам в решении квартирного вопроса некую уверенность и оптимизм. Ведь это капитал, хоть и не выраженный в наличных денежных единицах. Кроме того, сегодня перед владельцами вторичного жилья открывается гораздо больше возможностей и альтернативных способов приобретения новых квартир.

Живые деньги

Один из альтернативных способов приобретения квартир в новостройках, предоставляемый застройщиками владельцам вторичного жилья, связан с так называемыми зачетными схемами. Иначе говоря, собственнику предлагается приобрести квартиру в новостройке и расплатиться за нее имеющимся жильем. Но не стоит полагать, что это обмен в прямом смысле слова. Хотя до кризиса функционировали и такие схемы привлечения покупателей. Застройщики с охотой принимали от дольщиков вместо реальных денег готовое жилье. Ведь его можно было быстро и выгодно продать, а на растущем рынке «вторичка» была более ликвидным товаром, чем квартира в строящейся новостройке.

Кроме того, застройщик мог использовать полученное жилье в целях отселения жителей с территории будущего строительства. Но в кризисные времена строительные компании как никогда нуждаются не столько в увеличении числа клиентов, сколько в живых деньгах на дальнейшее финансирование уже начатых проектов. Поэтому непосредственные обмены «вторички» на «первичку» теперь практически не используются.

Продать и купить

Сегодня схема приобретения нового жилья в зачет старого выглядит так. Владелец старого, он же приобретатель нового жилья, подписывает с застройщиком договор на реализацию имеющейся квартиры. «По контракту риелторский отдел строительной компании или агентство недвижимости, работающее с застройщиком на условиях подряда, обязуется продать жилье клиента», — рассказывает директор риелторской компании «Агентство недвижимости Ивановой Дарьи» Дарья Иванова. Разумеется, прежде чем продавать квартиру, риелторы проведут оценку вашего старого жилища и определят его рыночную стоимость с учетом множества факторов.

Договор купли-продажи на квадратные метры в новостройке оформляется только тогда, когда имеющееся у покупателя жилье продано и полностью внесена сумма остатка — разницы между стоимостью новой и старой квартиры. А на этот срок застройщик чаще всего предлагает покупателю выбрать понравившуюся квартиру в новом доме и зарезервировать ее, внеся залог — фиксированную сумму или определенный процент от общей стоимости приобретаемого жилья.

Зачет на «отлично»

Подобные схемы приобретения квартир в новостройках — это выход для тех, кто не имеет средств на покупку или не готов единовременно погасить полную стоимость квадратных метров. Конечно, доплачивать за новое жилье, скорее всего, все равно придется, но остаток — сумма не столь внушительная. К тому же многие строительные компании предлагают клиентам возможность погашения задолженности в рассрочку — от нескольких месяцев до полугода.

Еще одно достоинство такого альтернативного способа покупки квартиры — отсутствие необходимости самостоятельно заниматься продажей имеющегося жилья. Эту функцию полностью возьмет на себя риелторский отдел строительной компании, который так же, как и вы, будет заинтересован в скорейшей реализации ваших старых квадратных метров. «Собственник зачетного жилья не сталкивается с такими обязанностями, как реклама объекта, показы, переговоры с покупателями, и другими хлопотами, которые неизбежно возникают при продаже недвижимости», – рассказывает руководитель агентства недвижимости «Бизнес-гарант» Елена Кротова. Кроме того, некоторые компании сегодня оставляют за своими клиентами возможность оставаться до переезда в только что приобретенное жилье в старой квартире. Это может значительно облегчить вам жизнь, если вы приобрели квартиру в строящемся объекте или в вашем будущем доме идет ремонт.

Информация к размышлению

При всех достоинствах подобного способа приобретения нового жилья стоит учесть и ряд тонкостей. Часто, принимаясь за реализацию старого жилья, риелторы стараются ускорить продажу и предлагают квартиру клиента по сниженным ценам. А чем ниже будет оценена ваша квартира, тем больше будет размер доплаты за новое жилье. «Схема зачета по своей сути очень востребована на рынке, но, сталкиваясь с необходимостью зачета имеющегося жилья с дисконтом, достигающим 30%, многие возвращаются к классической схеме продажа-покупка, не желая терять разницу», — отмечает Елена Кротова.

Когда совершается сделка на приобретение квартиры в готовой новостройке, покупатель зачастую заинтересован в скорейшем переезде в новое жилье. «Сроки продажи имеющегося у клиента жилья могут затянуться, а без совершения расчета по продаже старой квартиры невозможно оформить в собственность и новую. Тем более, штат и возможности риелторского отдела внутри строительной компании несколько меньше, нежели у целого агентства недвижимости, которое работает с большой базой клиентов и объектов. Поэтому, при прочих равных условиях, возможно, стоит задуматься об обычной схеме продажи старого жилья с дальнейшей покупкой нового через риелторское агентство. Разумеется, если застройщик не предоставляет клиентам, участвующим в зачетных схемах, какие-либо дополнительные преференции, к примеру, фиксацию стоимости нового жилья на момент подписания предварительного соглашения», – считает Дарья Иванова.

Еще один аспект зачетных сделок отметила Елена Кротова. «Чаще всего к подобным схемам обращаются собственники вторичного жилья, трудно реализуемого в обычном порядке. Но для честности нужно сказать, что такое жилье принимается строительными компаниями в зачет неохотно. Это вполне объяснимо: после приема зачетного жилья компании редко оставляют его на своем балансе, они вынуждены его также реализовывать, что чревато потерей средств, поскольку рынок сейчас особенно нестабилен, и не исключены падения цен на недвижимость», – пояснила эксперт.

«Кроме того, далеко не все строительные компании предлагают сегодня подобную услугу, поэтому список новостроек для тех, кто решил воспользоваться этой схемой, очень ограничен. Так что на сегодняшний день основной схемой остается продажа старого и покупка нового жилья», – добавляет руководитель отдела долевого строительства АН «Визит» Андрей Никульчев. Действительно, ваш выбор новостроек не будет ограничен одним-двумя проектами определенной строительной компании, а значит, есть вероятность среди множества предложений на самарском рынке новостроек найти более удобный и выгодный вариант.