Первоначальный взнос станет меньше

Госдума приняла сразу в трех чтениях закон, разрешающий секьюритизацию ипотечных кредитов с первоначальным взносом 20% вместо нынешних 30%. Таким образом, это позволит банкам, большинство из которых сегодня предоставляют ипотеку с минимальным первоначальным взносом 30%, понизить этот показатель до 20%. По мнению экспертов, это сможет несколько повысить доступность ипотеки для населения, в особенности, для молодых семей. Но вместе с тем важным препятствием на пути увеличения числа сделок по ипотеке являются чрезмерно высокие процентные ставки.

Принятый закон разрешает включать в состав ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг кредиты, в которых доля средств, предоставляемых банком, составляет 80%, а доля собственных средств гражданина – 20%. Соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, до принятия изменений кредиты с соотношением суммы кредита и оценочной стоимости предмета залога выше 70% не могли быть секьюритизированы. Это ограничивало возможности банков по выдаче таких кредитов, результатом чего являлось снижение потенциала роста объемов ипотечного кредитования, а также недоступность ипотечных кредитов для ряда категорий населения, нуждающихся в социальной поддержке, в первую очередь для молодых семей.

Сегодня большинство банков выдают ипотеку с первоначальным взносом от 30%. По оценке одного из авторов законопроекта, заместителя председателя комитета по финансовому рынку Лианы Пепеляевой, принятая мера позволит повысить доступность ипотеки в 2,7 раза.

Большинство экспертов оценивают этот шаг как позитивный и своевременный. «Для кредиторов это возможность привлечь дополнительные ресурсы, а для заемщика – шанс воспользоваться более доступной ипотекой», – констатирует заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его мнению, изменение норматива позволит пересмотреть уже выданные кредиты и тоже включить их в ипотечное покрытие под обеспечение ценными бумагами. «Конечно, это дополнительный риск для инвесторов, но за последние полтора года стоимость недвижимости существенно упала, в некоторых сегментах до 20-30%. Если рост экономики будет стабильным, то в будущем цены на недвижимость будет расти. Соответственно, и риски будут снижаться», – считает Игорь Жигунов.

Специалисты отмечают, что высокий первоначальный взнос делает ипотеку особенно недоступной для молодых семей, не имеющих другого жилья, кроме приобретаемого. «Величина первоначального взноса является одним из ключевых факторов, влияющих на доступность ипотеки для населения. На сегодняшний день большинство банков выдают ипотечные кредиты лишь в размере 60-70% от стоимости квартиры. Таким образом, заемщик вкладывает существенную часть своих средств. Это особенно важно, когда речь идет о молодых семьях. Для них данная мера сделает ипотеку более доступной», – отмечает руководитель ККО Городского ипотечного банка в Самаре Елена Битяй. Кроме того, как напомнила эксперт, недавно Центробанк снизил ставку рефинансирования до 8,5%. «Это, в свою очередь, повлечет за собой снижение процентных ставок по ипотеке (в частности, по программам АИЖК), что также повысит доступность этого продукта», – считает Елена Битяй.

Вместе с тем другие специалисты признают, что величина первоначального взноса – не единственный показатель, определяющий доступность ипотеки для населения: «Проблема формирования массового рынка ипотеки в РФ, на мой взгляд, не в сумме и доле первоначально взноса, – говорит главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. – При текущем уровне ипотечных ставок, составляющих минимум 14% годовых, ежемесячный средний объем ипотечных выплат на семью можно оценить приблизительно в 25 000 рублей, или 65% среднемесячного дохода семьи в докризисный, благоприятный по сравнению с сегодняшней ситуацией период». По оценке эксперта, для создания массового спроса на ипотеку ставки по ней должны быть не выше 7%, исходя из текущего уровня доходов населения. «Полагаю, что это решение Госдумы будет носить «косметический» характер для рынка, с точки зрения перспективы ближайших лет, хотя, возможно, ставки по ипотеке в ближайшие месяцы снизятся под влиянием интервенций на кредитном рынке, проводимых госбанками, в частности ВЭБ, который намерен вложить часть пенсионных средств в рублевые ипотечные бумаги», – отмечает Александр Осин.