Запрещенные приемы, или На войне все средства хороши

Доходность офисной недвижимости никогда не была заоблачной. Даже в самые благополучные докризисные времена – 2007–2008 годы – рассчитывать на высокую прибыль и быструю окупаемость проектов девелоперам не приходилось. А события макроэкономического масштаба 2009 года вообще превратили офисы в один из наиболее депрессивных сегментов коммерческих площадей. В борьбе за арендаторов и против пустующих квадратных метров управляющие компании и собственники деловой недвижимости вынуждены прибегать к запрещенным приемам.

Замедленные процессы

Если уже во второй половине прошлого года эксперты с уверенностью говорили о постепенной стабилизации в жилой, торговой и даже складской недвижимости, то на вопросы о положении в офисном сегменте только разводили руками. Никаких явных тенденций к повышению активности среди арендаторов или покупателей замечено не было. А если какая-то крупная сделка все-таки совершалась, то воспринималась почти как исключение.

Такой замедленный процесс выхода из кризиса в сегменте офисных площадей обусловлен вполне объективными причинами, главной из которых стало значительное снижение уровня деловой активности в регионе. «Снижение деловой активности в области привело к изменениям во внутренней политике большинства компаний, приоритетным направлением для которых стало сокращение издержек», – отмечает заместитель директора Поволжского центра развития Андрей Савельев. А оптимизация структуры расходов затронула в первую очередь принципы отношений с арендодателями офисных площадей. Некоторые крупные федеральные и даже международные компании попросту свернули свою деятельность в Самаре и закрыли региональные представительства. Другие сократили сеть до минимума, сохранив только головные офисы. Третьи в погоне за экономией (не путать с эргономией) переехали в более компактные и тесные помещения.

Конкуренция или естественный отбор?

Дефицит потребителей – арендаторов и покупателей офисных площадей – пожалуй, основная беда, с которой сегодня сталкиваются девелоперы, УК и мелкие рантье. Но если эта проблема общая для большинства российских регионов, то ситуацию в Самаре усугубляет еще один фактор. Объем вакантных площадей в нашем городе увеличился не только из-за массового ухода арендаторов. Количество незанятых офисных «квадратов» выросло и за счет появления на самарском рынке нескольких крупных офисных центров. «В сегменте отдельно стоящих бизнес-центров за 2009 год были введены в эксплуатацию четыре БЦ: «Жигули» (Смышляевское шоссе, 1, ФПК «Жигули») общей площадью 11,67 тыс. кв. м, «Капитал» (ул. Галактионовская, 157, УК «Эл-Траст») общей площадью 9,8 тыс. кв. м, БЦ «Скала-Холл» (Московское шоссе, 4а, ГК «АНИОН»), БЦ «Галактика» (ул. Ярмарочная, 46, «Сантехстрой»)», – рассказывает г-н Савельев. Кроме того, в мае 2010 года будет введено в эксплуатацию еще 10,7 тыс. кв. м – откроется офисная часть ТОЦ «Вертикаль» на Московское шоссе, 17, (УК «Эл-Траст»). Такое синхронное появление на рынке сразу нескольких крупных бизнес-центров связано с тем, что еще два-три года назад, когда начиналась реализация этих проектов, сегмент офисных площадей Самары оценивался как один из самых перспективных: ощущалась жесткая нехватка качественных объектов класса «А» и «В», и емкость рынка оценивалась экспертами как высокая.

Естественно, что такое количество новых проектов усиливает конкуренцию в офисном сегменте. Более того, три из четырех (за исключением БЦ «Жигули») объектов представляют собой высококачественные площади «А» и «В+» класса, рассчитанные примерно на одну и ту же аудиторию потенциальных арендаторов.

Борьба – дело тонкое

Все это заставляет арендодателей вести жесткую борьбу за каждого арендатора. Причем в ход идут всякие, а иногда даже запрещенные приемы.

Скидки и торг для большинства УК стали почти привычным сопровождением любых переговоров с потенциальными арендаторами. В результате официально заявляемая собственником ставка при заключении сделки может быть снижена на 10-15, а иногда и на 30%. Размер дисконта зависит и от объема арендуемых площадей, и от репутации будущего бизнес-квартиранта. К примеру, в одном из выше перечисленных офисных центров брокеры работают по такому принципу: официально заявленная ставка составляет 500-550 рублей за кв. м. Когда звонит заинтересованное лицо, называется цена в 450 руб./кв. м в месяц. А если дело доходит до личных переговоров с потенциальным арендатором, ставка снижается еще больше. В результате площади сдаются по цене в 350-400 руб. за «квадрат».

Такие арендные ставки, если учесть, что объект расположен в географической части города и относится к классу «В» и «В+», сложно не назвать демпингом. Собственник стремится заполнить объект любой ценой, особенно в условиях довольно жесткой конкуренции. С другой стороны, демпинг пагубно сказывается на всем самарском рынке офисных площадей.

Под заданную арендную ставку придется подстраиваться и оставшимся ОЦ той же категории качества. И поднять сниженную планку, скорее всего, будет непросто.

Кстати, еще в прошлом году эксперты рынка обвинили в демпинге управляющую компанию БЦ «Региональный деловой центр» компании «ОБС» (Московское шоссе, 41, 14,5 тыс. кв. м), которая установила на ряд площадей ставку в 500 руб./кв. м. В тот момент ОЦ только вышел на рынок и находился на стадии активного брокериджа. В результате в самый разгар кризисного года УК удалось заполнить объект более чем на 80%. И даже более того – заполнить и поднять средние арендные ставки до 650-1500 руб./кв. м в месяц.

Тем не менее своеобразный эффект на рынок был оказан: сегодня редкий офисный центр, только что вышедший на стадию брокериджа, может позволить себе перейти психологический барьер в 500 рублей за «квадрат».

4% в минус

По данным аналитиков Поволжского центра развития, в первом квартале 2010 года 10% (порядка 40 тыс. кв. м) общего количества площадей в отдельных бизнес-центрах Самары остаются вакантными. При таком просторе пустующих квадратных метров по-прежнему сохраняются преференции в пользу потребителей. Пока рынок офисной недвижимости практически полностью на стороне арендаторов, у которых появилась возможность широкого выбора. Именно этот факт обусловил довольно веское снижение уровня вакантных площадей в Самаре на 4%, произошедшее в четвертом квартале 2009 – первом квартале 2010 года. «Это вызвано проявлением второй волны ротации арендаторов между низкокачественными и качественными площадями. По результатам опроса арендаторов, «севших» в БЦ в начале 2010 года, большинство из них сменили местоположение офиса в связи возможностью занять хорошие помещения в бизнес-центрах класса «В» и «С» по ставкам менее качественных помещений», – делится данными Андрей Савельев.

На 4% за два квартала (четвертый квартал 2009 – первый квартал 2010 года) снизилась и средняя арендная ставка в отдельно стоящих БЦ – с 660 руб./кв. м в конце 2009 года до 630 руб./кв. м в конце марта 2010 года. Причем в большинстве случаев арендные ставки включают в себя коммунальные расходы (кроме электроэнергии, телефонной и интернет-связи).

Отдельный, маленький, дешевый

Так же, как и в бизнес-коммуналках – крупных ОЦ и БЦ, – в сегменте отдельных встроенно-пристроенных офисных помещений за первый квартал 2010 года арендная ставка скорректировалась в сторону понижения, но на 3%. На конец марта средняя арендная ставка на такие площади установилась на уровне 431 руб./кв. м в месяц. Наиболее дорогая офисная «встройка» – 543 руб. /кв. м в месяц – располагается в Ленинском районе, историческом и административно-деловом центре города. Самые дешевые офисы по-прежнему сосредоточены на периферии – в Куйбышевском и Промышленном (250 и 432 руб./кв. м соответственно). В целом следует сказать о своеобразном выравнивании рынка с сегмента встроенных площадей с точки зрения цен: в большинстве районов цена аренды приближена (+10-20 рублей) к среднему показателю по городу.

Наиболее популярными у арендаторов по-прежнему остаются небольшие (до 500 кв. м) офисные помещения. Соответственно, стоимость квадратного метра в таких объектах наиболее высокая – в среднем 500 руб./кв. м. Крупные офисные площади свыше 1000 кв. м всего за три месяца значительно потеряли в цене и подешевели с 407 руб./кв. м (январь) до 340 руб/кв. м (март). В целом снижение арендных ставок составило 16%.

Продажа встала

«За последние три месяца динамика цен и структура экспозиции в сегменте продажи офисных помещений почти не изменились», – рассказывает г-н Савельев. Средняя стоимость предложения в качественных БЦ на март 2010 года составляет 52 996 руб. за кв. м. Причем наиболее дорогие (в сегменте «В+») и наиболее дешевые площади (в сегменте «С+») отличаются в цене более чем в два раза – 62 тыс. и 32,4 тыс. руб. за кв. м соответственно. Что касается средних цен на встроенные офисные помещения, выставленные на продажу, то они варьируются от 43,1 тыс. руб. за кв. м в Промышленном районе и до 60,9 тыс. в традиционно наиболее дорогом Ленинском районе Самары.

В целом такое замедление темпов падения цен на рынке офисной недвижимости в сегменте продажи и сокращение объемов вакантных площадей в сегменте аренды дают экспертам основания предполагать, что стадия рецессии (или спада) завершилась. Наступает период стагнации. И если сегмент офисной недвижимости Самары действительно достиг своего ценового дна, то в ближайшее время могут проявиться первые признаки роста.