Ближе к потребителю на 11%

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выводит на рынок обновленный продукт «Новостройка», позволяющий брать ипотеку на жилье в готовых и строящихся домах под низкий процент – 11% годовых. В АИЖК считают, что этот финансовый инструмент станет эффективным способом стимулирования платежеспособного спроса на первичном рынке жилья.

Эксперты уже давно заявляют, что доступная ипотека – наиболее действенная (и чуть ли не единственно верная из всех возможных) мера восстановления строительного рынка после после кризиса. Тем не менее, за последние два года кредитные ресурсы на приобретение жилья стали для жителей губернии и России в целом почти недоступными. «За 2009 год объем ипотечного кредитования в Самарской области существенно снизился. По итогам января-сентября объем выданных кредитов снизился в 6,6 раза по сравнению с аналогичным показателем 2008 года – до 2,5 млрд руб. (более актуальной информации публично еще не озвучивалось), – рассказывает заместитель директора Поволжского центра развития Андрей Савельев. – По ипотеке на вторичном рынке жилья объем кредитования за 2009 год составил 80% от объема 2008 года. А объем кредитования на покупку первичного жилья в 2009 году составил всего 48% от показателей за 2008 год. За весь прошлый год в целом по области были прокредитованы покупки порядка 6-7 тыс. кв. м жилья. И это при том, что только в Самаре объем реализуемых квартир в 2009 году составлял порядка 500-600 тыс. кв. м при общем объеме рыночной экспозиции примерно в 1 млн. кв. м. Это значит, что ориентировочно доля ипотечных сделок в общем объеме сделок на рынке жилья за 2009 году была настолько ничтожна, что не оказывала должного стимулирующего влияния на рынок», – отмечает г-н Савельев.

Именно поэтому Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало целый ряд программ, ориентированных на стимулирование инструмента ипотеки в России. В частности, одной из наиболее проблемных сфер – кредитование жилья на первичном рынке. АИЖК модифицировала программный продукт «Новостройка» в соответствии с требованиями «Программы инвестиций ВЭБ в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 гг.».

Главная особенность новой ипотечной программы – небольшая процентная ставка в 11% годовых. Особенно небольшая она именно для первичного рынка жилой недвижимости, где риски банков всегда увеличиваются за счет незавершенности строительства.

Величина ипотеки зависит от уровня официальных доходов, а размер ежемесячных платежей должен составлять не менее 45% от суммы ежемесячных доходов заемщика или нескольких созаемщиков.

Процентная ставка по ипотечной программе «Новостройка» также может варьироваться (увеличиваться или уменьшаться) в зависимости от целого набора факторов. Во-первых, на нее влияет величина первоначального взноса. Минимальный взнос должен составлять не менее 30% от стоимости квартиры. Если при оформлении кредита заемщик внесет от 30-39%, то размер процентной ставки составит 11%. Чем больше взнос, тем ниже процент по кредиту: от 40% до 49% от стоимости квартиры – 10,75%; от 50% до 70% – 10,5% годовых.

Во-вторых, получателям материнского (семейного) капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов предоставляются дополнительные вычеты из процентной ставки – по 0,25% за каждый пункт.

Наибольший вычет в 0,5% предусмотрен на случай, если заемщик приобретает жилье эконом-класса по цене, установленной министерством регионального развития и не превышающей 30 тысяч рублей за один квадратный метр общей площади.

В-третьих, размер процентной ставки по ипотечному кредиту может и увеличиться на 0,7% при отсутствии личного страхования заемщика.

Другое важное условие ипотечного продукта «Новостройка» связано со сроками строительства и типами объектов, подлежащих кредитованию. «Приобретаемое жилое помещение должно находиться в многоквартирном жилом доме, построенном не ранее 2008 года. Подтверждением даты строительства является копия или выписка из технического паспорта жилого помещения с указанием года постройки здания», – отмечается в информационном сообщении на сайте Самарского областного фонда жилья и ипотеки – регионального партнера АИЖК в губернии. Кроме того, по «Новостройке» кредитуется покупка квартиры в домах эконом-класса.

Разумеется, ряд требований предъявляется к наличию технической документации строительного объекта и к порядку оформления сделки купли-продажи. Многие программы АИЖК уже прославились жесткими условиями отбора как самих участников (заемщиков), так и кредитуемого жилья. Поэтому многие эксперты не до конца верят в возможность активного применения разработанного механизма кредитования жилья в новостройках. Слишком велика вероятность, что программа «Новостройка» далеко за рамки инициативы агентства. «Большой вопрос, сколько самарских новостроек подойдут под требования АИЖК для участия в данной программе. Если получится так, что кредитоваться будет приобретение квартир в двух-трех секциях в определенном проекте, существенного влияния на самарский рынок первичного жилья ипотечный продукт «Новостройка» оказать не сможет», – считает заместитель директора УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев.

По мнению директора АН «Дои-ИСТ» Ирины Рязановой, ожидать ажиотажного спроса со стороны потребителей на подобный кредитный продукт тоже не стоит: «Конечно, кому-то эти ипотечные 11 процентов помогут в приобретении собственного жилья. Но кризис сильно подорвал не только финансовое положение самарцев, но и доверие к кредитам. Интересная ставка, действительно способная поднять покупательскую активность на рынке жилья, находится на уровне 8-9%. Кроме того, качественных новостроек со свидетельствами и полным пакетом разрешительной документации в Самаре не так уж много», – считает г-жа Рязанова.

Эксперты пока сдержанно и почти скептически отнеслись к новой программе АИЖК. В целом, емкость рынка жилья Самары оценивается сегодня на 29-30 млрд рублей. Из них недвижимость на 20 млрд рублей может быть реализована только с помощью привлечения ипотечных ресурсов. А это значит, что потребитель вернется на рынок только в случае если любая ипотека (а не только на новостройки) станет более доступной.