О предварительном договоре на недвижимость

Нередко при сделках с недвижимостью возникает необходимость заключить предварительный договор купли-продажи. На какие моменты стоит обратить внимание, чтобы и продавец, и покупатель могли спать спокойно, не опасаясь неправомерных действий другой стороны?

Гарантия сделки

Причины, по которым невозможно оформить основной договор прямо сейчас, могут быть самыми различными. Например, покупателю нужно время, чтобы собрать необходимую сумму, или продавцу необходимо подготовить документы к сделке, или в квартире требуется закончить ремонт.

«Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это письменное подтверждение намерений продавца и покупателя, – комментирует начальник отдела по работе с недвижимостью юридической компании «Адвоком» Любовь Афанасьева. – Этот вид договора необходим, когда и продавца, и покупателя устраивают все условия предстоящей сделки, но по каким-либо причинам сделку следует отложить. Предварительный договор в этом случае выступает гарантией того, что сделка состоится: покупатель не ищет иной объект недвижимости, а продавец – другого покупателя».

В предварительном договоре купли-продажи наряду с полной информацией о предмете сделки указывается и срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если срок не указан, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. В случае если срок заключения основного договора подошел, а одна из сторон намерена отказаться от его заключения, то, по Гражданскому кодексу РФ (п. 4 ст. 445), другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Данные и сроки прописывать обязательно

Чтобы иметь возможность обратиться в суд, необходимо при составлении предварительного договора соблюсти все нормы и правила. В соответствии с п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Следует обратить внимание, что если не соблюсти форму договора, он будет недействительным.

В предварительном договоре обязательно должны быть прописаны все данные о физических или юридических лицах, подписывающих этот документ. Если одной из сторон является физическое лицо, необходимо указать не только фамилию, имя и отчество, но и паспортные данные и местожительство. Если лицо действует на основании доверенности, необходимо указать реквизиты доверенности. Для юридических лиц указываются организационно-правовая форма, полное наименование, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации, а также фамилия, имя и отчество представителя, действующего от имени юридического лица. Причем у последнего обязательно должна иметься доверенность на право проводить подобные сделки.

Кроме того, предварительный договор непременно должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Если в предварительном договоре данный пункт отсутствует, он считается незаключенным.

«Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной регистрации в Регистрационной палате, – поясняет адвокат ЮК № 5 Татьяна Шевченко. – А вот заверять договор у нотариуса вовсе не обязательно».

Однозначной практики нет

Отдельного внимания заслуживает предварительный договор купли-продажи несуществующего объекта недвижимости, например, квартиры в строящемся доме. В настоящий момент нередко заключаются предварительные договоры купли-продажи квартир, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор на приобретение недвижимого имущества, которого на момент заключения договора не существует. Такой предварительный договор купли-продажи обычно предлага-ют заключить застройщики. Однако заключить основной договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. А поскольку к предварительному договору предъявляются те же самые требования, что и к основному, получается, что заключение подобного договора не совсем законно. Впрочем, по словам юристов, специализирующихся на вопросах недвижимости, судебной практики по этому вопросу нет, и иногда суды допускают возможность заключать предварительные договоры купли-продажи на недостроенные объекты.

Стоит обратить внимание еще на один момент. Предварительный договор фиксирует обязательства сторон заключить в будущем основной договор и не предполагает передачи объекта недвижимости, выплачивание залога и т.д. То есть по закону въехать в квартиру, начать выплачивать ее стоимость и т.д. покупатель должен только после заключения основного договора купли-продажи, прошедшего регистрацию в ЕГРП. Но на самом деле обычно действует другая схема: покупатель квартиры передает задаток продавцу в подтверждение своих намерений заключить основной договор купли-продажи, эта сумма фиксируется в предварительном договоре. Если покупатель в дальнейшем передумает заключать договор, задаток остается у продавца. Если же передумает продавец, он обязуется выплатить покупателю двойную сумму задатка.

Стоимость юридических услуг в сфере недвижимости в самарских юридических компаниях

_{Aвтор: Светлана Келасьева}