Жилье в рассрочку: сроки, стоимость и варианты

В последнее время получить ипотеку становится всё труднее и труднее. Квартиры же в рассрочку сегодня предлагают почти все застройщики. Однако выдвигаемые условия в большинстве случаев не сильно облегчают жизнь покупателям нового жилья - уж слишком короткий период рассрочки. Действительно интересные варианты – на несколько лет – предлагают единицы строительных компаний и на весьма ограниченный круг объектов.

Сегодня возможность приобрести в рассрочку новое жилье предлагает подавляющее большинство строительных компаний Самары. Причем, как замечает генеральный директор ООО «Строй-Базис» Николай Поднар, программы продаж в рассрочку давно уже стали у застройщиков реальными, а не рекламными акциями. Конечно, строительные компании предпочитают покупателей с «живыми» деньгами, но готовы и подождать. А у потребителя альтернативы нет. Ипотека, которая по своей сути призвана решать проблемы людей, не имеющих возможности единовременно оплатить квартиру, доступна сейчас лишь единицам.

Справка
Максимальный срок рассрочки от застройщика на самарском рынке - 5 лет. Стоимость рассрочки на период более 1 года варьируется от 3-6% до 16% годовых. Фиксировать цену при рассрочке платежей многие застройщики готовы только при оплате сразу не менее 50% от стоимости квартиры.

Больше – лучше

Первоначальный взнос при покупке в рассрочку в большинстве строительных компаний составляет 30-50% от стоимости квартиры, но некоторые застройщики предлагают более доступные условия: например, от 10% - у «Нового Дона» и «Желдорипотеки», от 5% - у СК «Берег». Иногда размер первоначального взноса зависит от типа квартиры. Например, в СК «Самара-Базис» предлагают внести первоначальный взнос в размере 30% от полной стоимости при покупке 3-комнатной и не менее 50% средств при приобретении 2-комнатной квартиры.

Период рассрочки в основном привязывается к дате окончания строительства (если приобретается квартира в доме на начальном этапе строительства) и может составлять от 3 месяцев до года и более. В СК «Интеграция» сообщили, что готовы продать в рассрочку только квартиры в строящейся 5 секции дома на ул. З. Космодемьянской, 21. А СК «Самара-Базис» готова продавать в рассрочку (до 1 года) уже сданные квартиры в доме по ул. Парижской Коммуны, 18. Компания «Желдорипотека» предлагает рассрочку до 3 лет на квартиры в сданном доме на ул. Садовой, 329. ЗАО «Эл-Траст» готово дать рассрочку на квартиры с оформленным правом собственности в ЖК «Ялтинский» на 5 лет.

Если строительная компания готова отсрочить оплату на несколько лет, например, до 3 или 5, то за этот кредит покупателю придется заплатить. Так, например, СК «Время Плюс» предлагает рассрочку сроком на пять лет под 16% годовых. Под 11% предлагает «трешки» СК «Град» при условии выплат за три года. «Желдорипотека» готова продать в рассрочку 1-2-3-комнатные квартиры под 16% сроком до 3 лет. В данном случае по размеру процентной ставки такая рассрочка приближается к ипотечному кредиту. Есть предложения от застройщиков на длительный период с небольшим процентным удорожанием, но это единичные примеры. ЗАО «Эл-Траст» недавно запустило акцию для квартир в ЖК «Ялтинский», предлагая рассрочку на 5 лет под 3-6% годовых. Стоимость «двушки» площадью 60 кв. м на 1 этаже этого ком плекса составляет 2 млн 300 тыс. руб. При первоначальном взносе в 30% (то есть 690 тыс. руб.) процент удорожания квартиры за 5 лет составит 6,39% (то есть порядка 31-32% за весь период). Ежемесячно за квартиру нужно будет выплачивать порядка 39 тыс. руб. За пять лет рассрочки покупатель переплатит за эту квартиру сверх ее стоимости 730 тыс. руб.

Иногда и при коротких сроках рассрочки застройщик начисляет ежемесячные проценты. Так, в СК «Куб» просят первоначальный взнос в размере 40-50% от стоимости квартиры, а оставшуюся сумму можно будет выплатить в рассрочку с ежемесячным удорожанием в 1,5%, в СК «Самара-Базис» ежемесячно на остаток будут начислять 2% .

Порядок погашения долга перед застройщиком в компаниях варьируется, но большинство из них заявляют о готовности рассмотреть возможности клиента и пойти ему на уступки. Расплачиваться со строительной компанией можно ежемесячно или ежеквартально, равными или неравными долями. Конкретный порядок оплаты прописывается в договоре с застройщиком.

Условия фиксации цены на жилье в компаниях также разнообразны в зависимости от размера первоначального взноса и других условий. В основном на фиксированную стоимость квадратного метра могут рассчитывать те покупатели, которые вносят сразу не менее 50-70% стоимости квартир. К примеру, в «Спектре недвижимости» фиксируется цена, если первоначальный взнос больше 50%. Фиксированную цену на любую квартиру в доме на ул. Осипенко предлагает СК «Портал». Вне зависимости от первоначального взноса будет зафиксирована цена 1 кв. м жилья в компании «Финстрой». В ЗАО «Эл-Траст» при покупке в рассрочку на 3 месяца цена фиксируется, а при полугодовой рассрочке уже нет.

Бери что дают

Сравнивать рассрочку от застройщика с банковским кредитом на покупку жилья как альтернативные варианты не совсем правильно – слишком велика разница в сроках (в большинстве случаев). Понятно, что переплата по ипотеке на порядок больше, чем в случае с рассрочкой. Но далеко не все имеют возможность за полгода-год выплатить стоимость приобретаемого жилья. А именно на такой срок большинство застройщиков готовы дать рассрочку.

Однако ситуация сегодня такова, что и ипотека мало кому доступна, так как банки очень жестко подходят к оценке потенциальных заемщиков. На практике получают одобрение кредитных комитетов и ипотечные кредиты на покупку жилья лишь «избранные».

В то же время некоторые строители готовы идти навстречу покупателю и действовать в его интересах. «В каждом случае нужно разговаривать с руководителем напрямую. Возможно все», - многообещающе говорит менеджер по продажам ООО СМПФ «ЭЛРИ» Елена Перфильева. Поэтому, кстати, в некоторых компаниях сообщили, что у них нет конкретных условий рассрочки и «все зависит от клиента». Кроме того, застройщику, в отличие от банка, не важно, есть ли у покупателя официальное подтверждение доходов или нет, а также не в его интересах рассматривать заявку на покупку и оценивать клиента в течение месяца или даже более. «При рассрочке собственником покупаемого жилья фактически остается застройщик, ведь квартира переходит в собственность покупателя лишь после полного выкупа квартиры, - объясняет заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. - Банк при выдаче ипотечного кредита рискует сильно, а застройщик – нет. Поэтому-то процедура оформления в рассрочку у застройщика менее длительная, и требования к покупателю менее жесткие, чем у банка».

Но у рассрочки, которую сегодня предлагают самарские застройщики, есть и минусы. Во-первых, в рассрочку приобрести можно далеко не любую понравившуюся квартиру. Большинство компаний предлагают лишь квартиры в строящихся объектах, а не в сданных домах. И в основном купить в рассрочку можно квартиры большей площади, которые обычно менее востребованы: к примеру, компания «Град» распространяет условия рассрочки лишь на трехкомнатные квартиры в своих объектах.

Предъявите документы

При покупке жилья в рассрочку между застройщиком и покупателем подписывается либо договор долевого участия в строительстве (если дом еще строится), либо договор купли-продажи (когда дом уже сдан, и на квартиры есть свидетельства о собственности). Все договоры регистрируются в УФРС по Самарской области. В дополнительном соглашении к договору фиксируется порядок оплаты жилья в рассрочку, размер и график выплат. Кроме того, прописываются и санкции за нарушение условий договора. Согласно Федеральному закону No214 о долевом строительстве, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа соинвестор уплачивает застройщику штраф (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Если же дольщик нарушает график выплат более трех раз в течение года или допускает просрочку дольше трех месяцев, то застройщик в одностороннем порядке может отказать покупателю в исполнении договора. Хотя стоит заметить, что в вопросах штрафов за несвоевременный платеж также все индивидуально. «Иногда, чтобы избежать штрафных санкций, достаточно позвонить застройщику и предупредить об отсрочке платежа», - комментирует начальник отдела продаж СК «Стройград» Александр Михалкин.

Будучи кровно заинтересованы в реализации построенных квартир, многие строительные компании сегодня готовы обсуждать индивидуальные условия рассрочки. Поэтому покупатель может, например, договориться о выплате неравными частями или ежеквартальных (а не ежемесячных) платежах. Но при этом в большинстве случаев период рассрочки будет небольшим, и, следовательно, надо быть готовым к расчету с застройщиком за полгода-год или, если речь о сроках в несколько лет, — к значительному удорожанию стоимости квартиры (за счет процентов за рассрочку). Кроме того, надо быть готовым к тому, что привлекательные для покупателей условия рассрочки распространяются обычно лишь на конкретные квартиры в жилом доме, и обычно это не самый «ходовой товар» (например, 3-комнатные квартиры или квартиры на первом этаже).