Не стать обманутым дольщиком

Строительство дома остановлено. Что можно предпринять в данной ситуации, чтобы не остаться ни с чем?

Если строительная компания заморозила строительство дома и/или против этой фирмы возбуждено дело о банкротстве, есть вероятность, что объект так и не будет достроен, и дольщики рискуют потерять свое недвижимое имущество. Чтобы предотвратить такое развитие событий, юристы советуют оформлять право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Как объяснил генеральный директор компании «Технологии управления» Алексей Ульянин, только в этом случае дольщик становится полноправным владельцем своей жилплощади вне зависимости от того, что произойдет со строительной компанией. Если у него оформлено право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, то он, в случае банкротства застройщика, получает шанс истребовать вложенные средства наравне с другими инвесторами. В противном

случае, предостерегает Алексей Ульянин, дольщики – это кредиторы третьего порядка, то есть средства им будут возвращаться в последнюю очередь. Кроме того, после получения документа о праве собственности на долю в строящемся доме исключены махинации с двойной продажей квартир. Однако стоит отметить, что право собственности на долю в объекте незавершенного строительства можно оформить только тогда, когда здание уже практически построено (возведена «коробка»).

Для этого нужно обратиться в регистрационную палату, предъявив следующий пакет документов: разрешение на строительство, документы об отводе земли, проект строительства, документы фирмы-застройщика (учредительные документы и выписку из реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а также документы, фиксирующие покупку квартиры, квитанции об оплате стоимости жилья, техпаспорт квартиры, где будет указано, каков процент готовности этого объекта недвижимости. Список документов, комментирует заместитель директора по правовым вопросам ООО «Ю.Р.КОМ» Владимир Малофеев, может быть расширен в зависимости от сложности ситуации. С полным перечнем всех документов можно познакомиться на сайте Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области (УФРС) www.samregistr.ru.

Однако сложность в том, что дольщику могут быть доступны не все документы, часть из них могут быть получены по решению суда. Например, документы о компании-застройщике (документ о полномочиях директора, который может иметь форму решения общего собрания, или протокола), выписка из ЕГРЮЛ и др.

Поэтому чаще всего оформление собственности на долю в незавершенном строительстве происходит в судебном порядке.

Для обращения в суд необходимо подать исковое заявление о разрешении признания собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а также имеющиеся из вышеприведенного перечня документы.

После получения положительного решения суда следует оформить кадастровый паспорт объекта недвижимости. Для этого надо обратиться в БТИ или ЦТИ (Центр технической инвентаризации) с решением суда и техпаспортом квартиры, где описаны параметры каждого помещения в ней: метраж, площадь, количество помещений — и дан план квартиры. Техпаспорт заказывают в БТИ или ЦТИ. Кроме того, потребуются и документы о долевом участии - договор о долевом участии или договор переуступки доли, а также квитанции об оплате дольщиком квадратных метров. Имея на руках кадастровый паспорт, дольщик может получить свидетельство о собственности на долю в объекте незавершенного строительства, обратившись в регистрационную палату. Только после этого он и становится полноправным собственником своей недостроенной квартиры.

Но при этом следует помнить, добавляет Алексей Ульянин, что свидетельство о праве собственности на долю в объекте незавершенного строительства не дает право собственности на часть земли под домом: «Земельный участок, обремененный правами дольщиков, в этом случае принадлежать им не будет. Право общей долевой собственности на земельный участок наступит только после сдачи дома в эксплуатацию».

Другой немаловажный момент касается возможной разницы между теми площадями, которые выкупил дольщик у застройщика, и теми, которые будут указаны в техпаспорте на квартиру. Если квартира после обмеров техников окажется большей площади, чем указано в договоре долевого участия, то дольщику нужно будет оплатить застройщику разницу, иначе он не сможет получить свидетельство о праве собственности. Если жилплощадь, согласно техпаспорту, будет меньшей площади, то в этом случае разницу в стоимости квадратных метров должен возместить застройщик.

Справка
Прецеденты оформления права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в Самаре уже есть и не единичные. Как рассказали, к примеру, в компании «Технология управления», за помощью в данном вопросе к ним обращалось порядка 10-15 дольщиков строительной компании «Проспектинвестстрой» (дом на ул. Тухачевского, 10), около 20 дольщиков «Металопторга» (дом на ул. Солнечной, 28), порядка 15 дольщиков компании «Монтэк» (дом на Заводском шоссе, 57). Их права на долю в объекте незавершенного строительства уже признаны в судебном порядке. Часть из дольщиков уже зарегистрировала свидетельство о собственности на квартиры в регпалате.

Вся процедура оформления права собственности на долю в объекте незавершенного строительства займет не менее полугода.

При желании можно поручить хождение по всем инстанциям профессиональным юристам. Стоимость подобных услуг в разных компаниях составляет 20-30 тыс. руб., не считая госпошлин и накладных расходов. Стоимость оформления техпаспорта - около 1000 руб. В регпалате надо заплатить примерно 1000 руб. за регистрацию права собственности на одного владельца, 2000 тыс. руб. - на двух собственников и т. д. Накладные расходы складываются из многих статей, например, госпошлина в суд — примерно 4 тыс. руб. оценка квартиры, если потребуется, — около 4 тыс. руб. и т. д. Каждый конкретный случай надо рассматривать индивидуально, соответственно, расходы тоже будут разными. Если в юридическую фирму обратятся несколько дольщиков из одного недостроенного дома, то, скорее всего, им сделают скидку.