О реальной стоимости нового жилья

Парадоксально, но когда цены на жилье были высокими, никому и в голову не приходило задумываться и всерьез искать «справедливую цену», скупали все и задорого. Как только цены на квартиры дрогнули и поехали вниз, тут же все принялись сомневаться, «а не обманывают ли нас, уж больно мало уступают застройщики?». Тема реальной стоимости нового жилья сейчас актуальна как никогда. Кризисные явления в экономике и в строительной сфере спутали покупательские ориентиры и поставили много вопросов. Почему, к примеру, квартиры в домах с аналогичными характеристиками и расположенные в одном и том же районе имеют разную стоимость? Почему, озвученная государством цена кв. м, не фигурирует в прайсах застройщиков? Дешевые квартиры – это преступный демпинг или реальная цена на жилье? Выявить реальную стоимость квадратного метра сложно. Понять дорого/дешево продает тот или иной застройщик, конечно, можно, сравнив, например, цены на квартиры в общем прайсе с ценовыми «маячками», на которые пытливый покупатель всегда обращает внимание. Действительно, отдельные рекламные акции застройщиков, стоимость бартерных квартир, наконец, «государственная цена» и даже «себестоимость строительства» способны подсказать рядовому потребителю, какими могут быть цены на жилье. Мало и недолго Как ни крути, при выборе квартиры сейчас цена играет ведущую роль. И, несмотря на то, что по-прежнему важна репутация застройщика, качество строительства, юридическая чистота объекта и другие нематериальные характеристики, потребитель ориентируется на выгодный, а значит, более дешевый вариант покупки квартиры. Кстати Почти во всех случаях, когда речь заходит о стоимости кв. м жилья, застройщики начинают апеллировать к такому понятию, как себестоимость. Но, в отличие от них или, например, оценщиков, для рядового покупателя она была и остается понятием очень эфемерным. Сейчас самарские застройщики говорят, что себестоимость строительства колеблется от 25 до 33 тыс. руб. за 1 кв. м. в зависимости от района расположения новостройки, типа дома, его категории и т.д. Еще год назад строители озвучивали цифру не ниже 30 тыс. руб./кв. м. Считается, что стоимость продажи первичного жилья наиболее приближена к себестоимости строительства. Но при этом конкретные факты свидетельствуют о наличии большого ценового разброса. Так, например, квартиры в строящемся доме с высокой степенью готовности в районе ул. Антонова-Овсеенко и Советской Армии предлагаются по цене чуть больше 20 тыс. руб. за кв. м. Почти рядом, в районе ТРК “Космопорт”, стоимость квартир в строящихся жилых домах, готовящихся к сдаче в эксплуатацию, составляет порядка 35-36 тыс. руб. за кв. м. В Октябрьском, Ленинском и Самарском районах немало предложений в новостройках и по 50-60 тыс. руб. за кв. м и даже выше. Понятно, что есть объективные факторы в структуре затрат на строительство, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости. Речь идет, в частности, о разнице в стоимости земли в разных районах города, затратах на отселение и подключение к коммуникациям. Но далеко не все примеры ценовых минимумов и максимумов можно объяснить данными факторами. Даже по объектам строительства, где структура затрат примерно одинаковая, есть серьезная ценовая дифференциация. Строительные компании время от времени объявляют рекламные акции, согласно которым продают жилье с существенной скидкой. Этим, конечно, стоит воспользоваться, но нужно знать, что…. Во-первых, по рекламной акции, как правило, нельзя приобрести любую понравившуюся в доме квартиру: застройщик обычно распространяет условия акции лишь на определенные категории квартир, часто не очень популярные (многокомнатные, с большим метражом, угловые и т. д.) или под акции подпадают единичные предложения. К примеру, как рассказала директор ИК «Спектр недвижимости» Екатерина Конахина, объявленная компанией акция по снижению стоимости квадратного метра в ЖК “Крейсер” до 30 тыс. руб. за кв. м (жилье со свидетельством о собственности) распространяется только на не проданные к настоящему времени трехкомнатные квартиры. Во-вторых, такие распродажи кратковременны, «вызывающе дешевые квартиры» – это так называемая «сиюминутная цена», которая никак не может являться «реальной ценой» застройщика. «Любая строительная компания может продать дешево 1-2 квартиры, чтобы решить какие-то текущие проблемы», - подчеркивает Олег Егоров, председатель совета директоров ГК «Усадьба».- Но это единичные сделки, так как застройщикам невыгодно продавать большое количество квадратных метров по низким ценам. Поэтому сейчас уместнее говорить не о “цене жилья”, а о «цене сегодняшней сделки». И, соответственно, справедливой ценой следует считать ту, которую готов заплатить покупатель и за которую продавец готов продать». Но при этом следует помнить, добавляет Екатерина Конахина, что даже небольшое количество сделок сейчас приводит к повышению цены в отдельно взятом сегменте. Наглядное тому подтверждение - ситуация с маленькими однокомнатными хрущевками. После того, как начали реализовывать программу по выкупу жилья для ветеранов, в рамках которой приобреталось жилье эконом-класса, самые дешевые однокомнатные хрущевки стали расти в цене. И это при условии, что количество приобретенного для ветеранов жилья небольшое. Товар - товар В отсутствие живых денег строители рассчитывались со своими подрядчиками квартирами. И если раньше, по обоюдному несогласию обеих сторон, такие безденежные расчеты были единичны, то в последнее время почти за все работы идет расчет по бартерным схемам. На рынке предложений появилось очень много так называемых зачетных квартир, и, как правило, они выставляются подрядчиками дешевле, чем у застройщиков. Например, в одном и том же доме однокомнатная квартира от застройщика продается по 1 млн 600 тыс руб, от двух подрядчиков – по 1 млн 400 тыс и 1 млн 100 тыс соответственно. Потребитель, особо не вникая в отношения застройщиков и подрядчиков, совершенно справедливо может рассудить, что, например, 1 млн 100 тыс – приемлемая для строителя цена. Только вот есть один момент – эта стоимость отражает не возможности строителя и даже не себестоимость строительства, а стоимость услуг самих подрядчиков, которые не имеют никакого отношения к ценообразованию на рынке нового жилья. Некоторые застройщики пытаются сдержать «подрядный демпинг», рассчитываясь за работу, например, вторичным жильем или ограничивая цены продажи условиями договора. «В договорах с подрядчиками мы устанавливаем определенные ограничения по цене продажи квадратных метров. Да и зачет квартир происходит по достаточно высоким ценам, а поэтому подрядчикам не выгодно продавать полученные за работу квадратные метры слишком дешево», - говорит Игорь Филиппов, директор по инвестициям ГК «Берег». Но сдержать «зачетный поток» квартир полностью невозможно. И, как утверждают сами застройщики, покупателям такими предложениями стоит воспользоваться, раз уж они так выгодны. Но от себя хотим добавить, что в этом случае необходимо тщательно изучить историю появления этой квартиры у подрядчика и убедиться, что он документально является ее собственником. Так или иначе, нужно понимать, что процедура покупки зачетной квартиры более сложная и малопонятная для рядового покупателя. Государственные задачи Маркетинговая акция СК «Авиакор», несомненно, привлекла к себе внимание. Компания предложила потребителям купить квадратные метры по цене государства. Многие подумали, что «государственные цены» стали-таки ориентиром для рыночных цен на жилье. Как рассказал коммерческий директор СК «Авиакор» Дмитрий Чариков, в октябре 2009 года его компания запустила программу “Достойное жилье – по доступным ценам”. Согласно этой программе квартиры в доме 1 по адресу: ул. Стара-Загора/ Г. Димитрова, где строится жилой комплекс “Самара”, можно приобрести по цене, рекомендованной Минрегионразвития РФ, то есть по 29, 450 тыс. руб. за 1 кв. м. Но акция есть акция, и за «государственные деньги» покупатель может приобрести не более 30% от общей площади выбранной им квартиры. Остальную сумму он будет вносить позднее по цене, согласно прайсу компании. Причем речь идет о квартирах в домах на начальном этапе строительства. “Цена жилья, установленная государством, - лишь нижний предел для застройщика. И она может применяться только к инвестиционному жилью”, - говорит Дмитрий Чариков. С ним трудно не согласиться. Ведь что такое «рекомендованная Минрегионразвития стоимость кв. м»? Это лишь цена, по которой государство готово покупать жилье в рамках социальных программ. По некоторым оценкам, потребности таких программ невелики – не более 5-7% от общего количества кв. м в России. Такие показатели «на уровне погрешности» вряд ли могут стать регулятором цен на открытом рынке строительства. Итого На самом деле, рассмотренные «маячки» – не повод считать, что сниженные по разным причинам цены на отдельное жилье – это общий ценовой тренд на рынке. Трудно требовать от всех застройщиков «справедливой цены» на понравившуюся квартиру только потому, что «именно такая сумма фигурирует/фигурировала в предложениях других строителей». Но… повод для разговора серьезный. Справедливая цена квадратного метра сейчас – это цена, по которой его покупают потребители. За последние год-полтора правила игры на рынке недвижимости серьезно изменились, на нем появилось понятие «цена покупателя». Не раз приходилось слышать от застройщиков, что приходят потребители, называют конкретную сумму, имеющуюся у них в распоряжении, и предлагают продать им квартиру. Как говорит Игорь Филиппов, в наше время принцип “цена от покупателя” актуален как никогда. “Есть объекты, где цену диктует покупатель. Но сколько стоит квадратный метр – во многом зависит от благонадежности этого квадратного метра”, - подчеркивает он. МНЕНИЯ Олег Егоров, председатель совета директоров ГК «Усадьба»: - Если раньше на рынке недвижимости был диктат прайса, то сейчас настало время инвестора, у которого есть уникальная возможность зайти на рынок с минимальными затратами, пока кризис. Екатерина Конахина, директор ИК «Спектр недвижимости»: - Квартиры, продаваемые с большим дисконтом, - единичные примеры на рынке. Причем после того, как их раскупают, цены растут. Во-первых, потому что в продаже остаются более дорогие предложения. А во-вторых, ценообразование очень чувствительно к спросу, в связи с чем даже небольшое количество сделок сейчас приводит к повышению цены в отдельно взятом сегменте. Михаил Минаев, директор АН «Визит»: - В современных условиях, когда на рынке недвижимости нет спроса, мало сделок, но много предложений, строители готовы часть квартир продать по себестоимости или даже ниже, чтобы хоть как-то оправдать затраты на строительство. Дмитрий Чариков, коммерческий директор СК «Авиакор»: - Если застройщик начинает сильно демпинговать, то для потребителя покупать у него жилье становится рискованным. Демпинг дискредитирует строительную компанию. Нужно не демпинговать, а разрабатывать и предлагать потребителю новые схемы. Игорь Филиппов, директор по инвестициям ГК «Берег»: - Сильный разброс цен на строящееся жилье с похожими параметрами объясняется еще и тем, что на рынке недвижимости всегда существовали стоковые фирмы, которые сами ничего не производят, но при этом они выбрасывают в СМИ недобросовестную рекламу о дешевом жилье. Благодаря таким фирмам и появляются обманутые дольщики. Ефим Вейсман, генеральный директор СК «Куб»: -Что такое справедливая цена жилья? Однозначного ответа на этот вопрос нет, также как и на вопрос, какова себестоимость строительства. Цена жилья зависит от района, в котором оно строится, от стоимости отселения, от стоимости подключения к коммуникациям и многих других факторов. Андрей Никульчев, руководитель отдела долевого строительства АН «Визит»: - Ориентироваться только на цену при покупке квартиры не правильно. Важна репутация застройщика, наличие полного пакета разрешительной документации на строительство и состояние строительства. Сергей Кривозубов, исполнительный директор Поволжского Центра Развития: - Новостройки со сроком ввода 2009 в среднем по Самаре дороже квартир со сдачей в 2011 гг. на 30%. Средняя цена квартир с вводом в 2009 году составляет 43 тыс. руб. за кв.м, с вводом в 2011 – 29 тыс. руб. за кв.м.