Ребенок - собственник жилья. Хорошо это или плохо?

Родители, вне зависимости от того, являются ли они ипотечными кредиторами или свободны от обязательств по ипотеке, - прежде всего родители. И в этом плане далеко не свободны. Вопрос, как обеспечить ребенка правом собственности в квартире, возникает у многих семейных пар, бабушек и дедушек. А как быть, если речь идет об ипотечной квартире, которая находится в залоге у банка? Сыграл ли свою роль в ее приобретении малыш?

Ипотечное кредитование учитывает нормы законодательства, касающиеся прав несовершеннолетних детей на жилье. Так, недвижимость, которая уже принадлежит несовершеннолетним детям, не берется в залог под ипотеку, но имеющееся жилье можно продать, после чего использовать деньги для покупки нового. Но, чтобы ребенок не утратил совсем право на свою собственность, на эту операцию требуется согласие органов опеки и попечительства, которые должны просить разрешения на выделение доли собственности ребенку в новом доме.

Фактором, предписывающим наделение детей собственностью, является и участие в приобретении квартиры в ипотеку средств материнского капитала, согласно условиям его предоставления. Также имеют право на получение собственности (своей доли) дети при участии семьи заемщика в федеральной или региональной программах, предусматривающих предоставление субсидий на приобретение жилого помещения, частичную оплату кредитного договора/договора займа при условии приобретения жилого помещения в собственность всех членов семьи заемщика, включая несовершеннолетних.

Однако рассчитывать на то, что ребенок станет собственником сразу после оформления ипотеки и регистрации сделки, практически не приходится. Тому есть свои причины со стороны банков. Банки выдают ипотечные кредиты под залог покупаемой квартиры или уже имеющегося у заемщика жилья. А в случае нарушения кредитных обязательств залоговая собственность изымается у неплательщика и реализуется в пользу банка. Но данная процедура невозможна, если заложенное имущество принадлежит несовершеннолетнему. По действующему законодательству ребенок не может безальтернативно потерять свою собственность. Причина очевидна: имущество детей, поясняет генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ» Дмитрий Овсянников, не является имуществом их родителей. И если родители перестают платить по кредиту, а в заложенной банку квартире имеется доля ребенка, то банк может наложить взыскание только на долю родителей. На долю ребенка банк наложить взыскание не может: ребенок - несовершеннолетний, он платить по кредиту не может и не должен. Но ведь известно, что доля квартиры стоит значительно меньше, чем целая квартира. Следовательно, если банк требует через суд наложить взыскание на долю родителей, то даже реализовав эту долю, банк не сможет компенсировать свои убытки - кредит-то выдавался на целую квартиру. Получается взаимоисключающая ситуация: чтобы воспользоваться средствами материнского капитала, ребенка нужно наделить собственностью, но при этом ни один банк не согласится наделить ребенка собственностью, пока квартира в залоге у банка.

Выход был найден. Материнский капитал используется для погашения банковского кредита, но ребенок наделяется собственностью не сразу, а лишь тогда, когда заемщик расплатится по кредиту. Заемщик берет на себя нотариально удостоверенное обязательство после погашения кредита включить в общую долевую собственность своих детей. Для варианта, когда заемщик уже осуществляет платежи по кредитному договору и желает направить средства материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и процентов по действующему кредиту, данное решение является единственно возможным. Дети смогут стать собственниками в данном жилье лишь после погашения всей суммы кредита и снятия обременения с квартиры.

Но весьма ограниченный ряд банковских программ позволяет включать детей в число собственников уже на заложенную квартиру. Так, по словам управляющего Самарским филиалом банка ИТБ Евгения Прошина, в случае, когда заемщик уже имеет на руках сертификат на материнский (семейный) капитал и желает его использовать при получении ипотечного кредита, он по своему желанию может включить своих детей в число собственников квартиры. Сумма материнского капитала будет заложена в сумму кредита. Данный случай, например, будет применим к программе «Ипотека - Материнский капитал». Интересно, что в случае если ребенок, имеющий долю в квартире, получает доходы в виде дивидендов, процентов, пособий, стипендий, страховых выплат по страховому случаю и т.д. (полный перечень доходов установлен ст. 208 Налогового кодекса), то данный ребенок имеет право на имущественный налоговый вычет.

Любопытно, но, по статистике разных банков, по ипотечным кредитам на квартиры, собственниками в которых числятся несовершеннолетние дети, количество просрочек минимально, а до судебных процессов с изъятием квартиры у семей с детьми – потенциальными собственниками доходит очень редко. Это объясняется внутренним самосознанием и самодисциплиной заемщика-родителя.