Избушка в ипотеку

Приобретение квартиры в ипотеку сегодня не является проблемой. А как обстоят дела с загородной недвижимостью? Можно ли получить ипотечный кредит на покупку благоустроенного коттеджа или небольшого деревенского домика где-нибудь в сельском районе?

Неустойчивый сегмент

«Сегодня банки неохотно выдают кредиты на приобретение загородной недвижимости, особенно на частные дома, расположенные за чертой города, - рассказывает руководитель ККО в Самаре Городского Ипотечного Банка Елена Битяй. - Связано это с тем, что в период кризиса данный сегмент рынка показал наибольшую неустойчивость. Кроме того, в случае если заемщик не в состоянии расплатиться по кредиту, объект загородной недвижимости достаточно сложно будет продать». В связи с этим сегодня лишь несколько самарских банков предлагают программы по ипотечному кредитованию загородного жилья.

Только ликвидные объекты

К домам и коттеджам, приобретаемым в кредит, предъявляются достаточно высокие требования. Ни одна финансовая организация не согласится кредитовать избушку, расположенную где-нибудь в глухой деревне, — банки интересует исключительно ликвидное жилье. Объектом ипотечного залога может быть дом, а лучше коттедж со всеми коммуникациями, подключенный к центральному отоплению, электроснабжению, водоснабжению и канализации. Под всей площадью дома обязательно должен быть капитальный фундамент. Большое значение имеет также степень износа коттеджа. Кроме того, и дом, и земельный участок, на котором он расположен, должны быть оформлены надлежащим образом.

Более охотно банки кредитуют кирпичные коттеджи. Однако это вовсе не означает, что нельзя получить кредит на приобретение деревянного дома – если страховая компания согласится застраховать такой дом, банк, скорее всего, вынесет положительное решение по данному объекту.

«Процентные ставки по кредиту на приобретение домов и коттеджей чуть выше, чем на приобретение квартир, - рассказывает юрист АН «Визит» Инна Хухрова. - Несколько иные требования и по первоначальному взносу. Если при приобретении квартиры это, как правило, 20-30% от стоимости жилья, то при приобретении загородной недвижимости – не менее 40%».

Оценка и страховка

«Обращаясь в банк, заемщик сразу должен предупредить, что планирует взять кредит на приобретение загородного дома, а не квартиры – поскольку в этом случае речь идет о другой ставке по кредиту, другом объеме денежных средств», - рассказывает руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина. Далее схема обычная: сначала вы получаете одобрение банка на получение кредита, затем подбираете подходящий объект. Одновременно с оценкой объекта аккредитованной в банке оценочной компанией необходимо согласовать выбранный вами объект со страховой компанией. От того, согласится ли она страховать конкретный загородный дом, в значительной степени зависит решение банка.

Требования страховых компаний, предъявляемые к объекту загородной недвижимости, могут разниться. В любом случае значение имеют год постройки, степень износа, материал стен. Если выбранный вами дом отказывается страховать одна компания, вы можете попытать счастья, обратившись в другую.

Деревянные дома страхуют не очень охотно. В этом случае наряду с годом постройки страховые компании обращают особое внимание на систему отопления (газовый котел, печное отопление и т.д.). Кроме того, страхование деревянного дома будет стоить в разы дороже, чем страхование каменного.

Не далее 100 км

Рассмотрим требования банков, предъявляемые к объектам загородной недвижимости, на конкретных примерах. Так, ЮниКредитБанк предлагает приобрести частный дом, воспользовавшись программой «Кредит на коттедж». В рамках этой программы можно получить ипотечный кредит на покупку дома, коттеджа, таунхауса, в том числе незавершенного строения с наличием стен, крыш, дверей, окон, а также с железобетонным каменным или кирпичным фундаментом. При этом разрешается отсутствие внутренней отделки, но не допускается отсутствие подключения объекта к электрическим, паровым или газовым системам отопления, а также системам водоснабжения и канализации. Износ конструктивных элементов дома не должен превышать 50%, а сам дом не должен относиться к ветхому жилью и стоять в плане под снос. Право собственности на жилое строение, в том числе незавершенное строение, должно быть зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе, а право собственности на земельный участок подтверждено выпиской из ЕГРП. Земельный участок, на котором расположен дом, не должен относиться к землям особо охраняемых территорий или землям с особым режимом использования. Кроме того, объект должен быть расположен не далее 100 км от городской черты.

Несколько иные требования выдвигает банк Сосьете Женераль Восток в г. Самаре. Дом должен находиться на земле поселений, что предусматривает возможность оформления прописки, и быть пригоден для круглогодичного проживания. Нужно отметить, что ипотека возможна и на земельный участок, в том числе если на нем находится недостроенный дом, поэтому строгих формальных требований к домам у нашего банка не существует.

Денег может не хватить

Нередко при получении кредита на приобретение загородного дома возникают проблемы, связанные с изменением границ участка и дополнительно пристроенными помещениями, не зарегистрированными должным образом. Каждый собственник загородного дома вполне справедливо рассуждает: на своей территории могу строить и перестраивать что угодно и как угодно. Как результат – несоответствие документации реальному положению вещей. Например, люди построили дом, оформили постройку соответствующим образом, а спустя какое-то время купили машину и пристроили гараж, не зафиксировав его документально. Если вы надумаете приобрести такой дом в кредит, то банк выдаст вам денежные средства в том объеме, который необходим на покупку строений, прописанных в свидетельстве, то есть без гаража. Гараж же вы сможете приобрести отдельно, за дополнительные деньги, что никак не будет прописано в договоре купли-продажи, поскольку документов на это строение нет. Таким образом, на приобретение всего объекта целиком вам потребуется несколько больше собственных денежных средств, чем в случае, когда все постройки оформлены надлежащим образом.

Инна Хухрова, юрист АН «Визит»:

- В ипотеку обычно приобретается наиболее дешевое жилье – однокомнатные «гостинки», двухкомнатные «хрущевки». Загородные дома, соответствующие требованиям, предъявляемым к объекту ипотечного залога, – это, как правило, жилье совершенно иного уровня и, соответственно, иного ценового диапазона. Покупатели, у которых есть средства, чтобы сделать первоначальный взнос от достаточно высокой стоимости коттеджа, обычно не нуждаются в ипотечном кредите, поэтому не так много заемщиков обращаются в банки с подобной целью.