Оценка квартиры при ипотеке

Оценка квартиры – обязательный шаг при оформлении ипотечного кредита. Отчет об оценке - это важный критерий, на который ориентируется банк, решая, выдать ипотечный кредит или поостеречься. Разберемся, какие моменты принимаются в расчет при оценке и как работают оценщики сегодня.

Оценка потенциальной ипотечной квартиры важна для банка, который стремится иметь четкое представление о стоимости объекта недвижимости, который будет находиться у него в залоге. На нее ориентируется банк, принимая решение о выдаче кредита, от нее зависит сумма, выдаваемая заемщику, а иногда и процентная ставка и предельный срок ипотечного кредита. Заемщик должен учитывать, что в своих расчетах банк будет опираться на ту стоимость квартиры, в которую ее оценили, и выдаст часть от той цены квартиры, которая существует в отчете об оценке недвижимости. На отчет об оценке ориентируется и страховая компания: она должна знать, что квартира стоит ту сумму, на которую она страхуется.

Отчет об оценке содержит разного рода информацию. Во-первых, данные о рыночной стоимости жилья на дату оценки. Это та цена, по которой данное ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту. Эксперт-оценщик в отчете об оценке определяет помимо рыночной стоимости (наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции) еще и ликвидационную стоимость (стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньший типичного срока экспозиции аналогичных объектов). Разница между этими стоимостями может достигать 30%. Как правило, банк ориентируется именно на ликвидационную стоимость, так как эта стоимость выступает наибольшим гарантом в случае продажи объекта, отмечает Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт».

При составлении отчета оценщик исходит из своего профессионального мнения, произведенных расчетов, основанных на достоверной и достаточной информации, состояния рынка. Ни запрашиваемая заказчиком стоимость, ни интересы других представителей сторон никак не влияют на результат оценки.

Регулярно банки запрашивают переоценку объекта залога, поскольку отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с момента составления отчета, а также в случаях перепродажи закладной другому банку либо в иных случаях - по усмотрению банка. В результате финансового кризиса банки повысили планку оценки самих оценочных компаний, которые производят оценку, и, соответственно, требования к качеству отчета об оценке. В частности, банки следят, чтобы не было завышенных оценок, ведь это существенный критерий, влияющий на конечную сумму, говорит Алексей Гурьянов, генеральный директор ГК «Институт оценки».

Понятно, что чем выше оценивается квартира, тем больше может быть выданная сумма кредита на нее. Поэтому стоит знать, что оценивается и ценится особо.

Основные критерии оценки

В каждом конкретном случае процесс оценки имеет свои нюансы и сложности, однако основные критерии остаются неизменными.

Месторасположение. Это очень важный момент для определения стоимости жилого объекта, ведь цены на квартиры в центре города существенно отличаются от таковых в отдаленном спальном районе. Затем следует оценить месторасположение самого дома в этом микрорайоне, то есть расстояние от дома до объектов социальной инфраструктуры: продовольственных магазинов, школ, детских садов, поликлиники, каково состояние прилегающей территории и т.п.

Транспортная доступность, а также обеспеченность общественным транспортом. Оценка происходит по следующим направлениям: далеко ли остановки общественного транспорта, метро, находится ли рядом оживленная трасса, достаточно ли маршрутов общественного транспорта в этом районе. Близость к автомагистрали - важный момент. С одной стороны, удобная транспортная развязка является фактором, способствующим увеличению стоимости квартиры, с другой - излишняя близость к магистралям, железной дороге, трамвайным путям рассматривается как фактор, снижающий стоимость жилого объекта.

Состояние жилого дома. В этот пункт входят такие моменты, как тип здания (панельный многоэтажный дом, «сталинская» постройка, «хрущевка», элитный дом и прочее), год постройки, износ здания, материал наружных стен (кирпич, панель, монолит, монолит-кирпич) и т.п. Немаловажные факторы при оценке жилья - наличие парковочных мест, подземных гаражей, количество этажей в доме, технические характеристики здания (сроки последнего капитального ремонта, наличие лифта, мусоропровода). В последнее время стало учитываться также наличие охраны, видео­наблюдения, консьержа.

Параметры самой квартиры. Это прежде всего этаж, ведь квартиры на первых и последних этажах всегда дешевле. Общая и жилая площадь (так как именно цена за квадратный метр определяет стоимость квартиры), количество комнат и их планировка (изолированность, наличие проходных комнат), раздельный/совмещенный санузел, высота потолков, наличие балкона или лоджии, вид из окон, отделка/ремонт, дополнительные системы безопасности.

При оценке квартиры роль играет количество прописанных в квартире людей. Чем их меньше, тем квартира оценивается дороже. Если квартира не приватизирована, стоимость ее автоматически снижается. По типу домов меньше ценятся «хрущевки», построенные в 1958-1968 гг. Они характеризуются неудобной планировкой: маленький метраж комнат, совмещенные санузлы. Планировка «сталинок» выгодно отличается большим метражом, высокими потолками, лучшим качеством конструкций. Более высоко оцениваются современные монолитные дома, имеющие свободную планировку и минимальную степень износа. Такие дома получают более высокую оценку и, соответственно, их будущие жильцы – большие кредитные лимиты.

Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт»:

- Рынок жилой недвижимости постепенно начал набирать обороты. Это связано с тем, что многие банки возобновили процедуру выдачи ипотечного кредита, что, конечно же, привело к увеличению потребности в оценке.

Алексей Гурьянов, генеральный директор ГК «Институт оценки»:

- В среднем количество обращений за оценкой по ипотеке уменьшилось в два раза. Пока рынку далеко до докризисных объемов. Заметно повысились требования к качеству отчетов с целью ограничения верхней планки размера кредита.