Двухкомнатная по цене однокомнатной?

Может ли это быть явлением рынка и насколько существенна разница в цене на самые ходовые однокомнатные и двухкомнатные «хрущевки»?

Процесс выбора квартиры иногда сравнивают с решением уравнения с множеством неизвестных. И для того чтобы принять оптимальное решение, покупатель стремится максимально упростить это уравнение. Например, привести предлагаемые на экспозиции квартиры к общему знаменателю - к цене за квартиру как за объект недвижимости целиком. Такой традиционный критерий отбора, как цена за квадратный метр, ушел в сознании потребителя (в разгар сезона летних отпусков) на второй план. Сегодня мы рассматриваем жилье на вторичном рынке стоимостью от 1 до 3 млн рублей.

Время благоволит молодым

Наиболее заметной и движущей силой сейчас стали неудовлетворенные потребности молодых в жилье. Очевидно, что для них чем дешевле квартира, тем лучше (нет привычки долговременного накопления, которая сложилась у их родителей). Они рассматривают покупку квартиры не как наиболее эффективное и надежное вложение средств, а скорее как естественный акт личной независимости.

В июле-2010 есть два портрета потенциальных покупателей недорогого жилья. Во-первых, это молодые специалисты с высшим образованием, со стажем работы не менее двух-трех лет, с «белым» заработком, который позволяет нести бремя ежемесячных платежей по ипотеке до $350-500 в месяц. Во-вторых, молодые семьи (до 35 лет), которые планируют завести детей (или уже есть первенец), присматривают квартиру для себя и одновременно изучают кредитные программы. Условия этому способствуют: кредиты под 11-13% годовых сегодня уже стали реальностью. Если для первых при одинаковой цене более предпочтительна просторная однокомнатная квартира, то для вторых – двухкомнатная (чтобы организовать детскую).

Единственное, что сдерживает лавинообразное преодоление ситуации отложенного спроса - это высокий «входной билет» для молодых заемщиков: размер первоначального взноса - по-прежнему около 25-30% (или от 360 до 800 тыс. рублей).

Обзор

Каждая вторая квартира предлагается к продаже по цене в диапазоне от 43,8 до 50,14 тысячи рублей за квадратный метр либо от 37,5 до 43,8 тыс. руб. Это относительно недорогое жилье можно купить практически в любом районе Самары. По такой цене за квадратный метр можно купить как однокомнатные, так и двухкомнатные квартиры (6561 шт.). Причем «двушки» из-за большего метража, чем у ликвидных «однушек» (данные второй диаграммы, с красными столбцами), дешевле за единицу площади примерно на 5 тысяч рублей. Вот и получается, что за одну и ту же цену (за всю квартиру целиком) сейчас можно купить жилье с разным количеством комнат. Подтверждает эту мысль также то, что сроки экспозиции на одинаковом уровне и находятся сегодня на отметке 101 день.

Сам факт того, что цены (за объекты целиком) на однокомнатные и двухкомнатные квартиры сравнялись, стал заметным явлением рынка недвижимости, и это, конечно, не может длиться бесконечно и имеет свой хрупкий запас прочности. Осенью нас ожидает начало борьбы банкиров за потенциальных заемщиков, ее предвестники видны уже сейчас, хотя бы по частоте позиционирования ипотечных программ в прессе. А также по сообщениям на лентах информационных агентств, что АИЖК включило в орбиту своего влияния еще один банк. Как только финансисты смягчат нормативы, как только размер среднестатистического первоначального взноса по выдаваемой населению ипотеке упадет ниже 20%, цена квадратного метра скачкообразно пойдет вверх, как это уже было в немного подзабытой истории самарского рынка недвижимости в 2004-м и 2007 году.

Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит»:

- С точки зрения ликвидности объекта, безусловно, более привлекательными являются однокомнатные квартиры большой площади в новых домах, с новыми коммуникациями, соседями одного социального уровня, обустроенными детскими площадками. Если сравнивать подобное жилье с квартирами, имеющими неудобные, проходные комнаты, крошечные кухни, холодные панельные стены, выбор в пользу первых очевиден.

Но не стоит забывать, что выбор объекта конкретным покупателем зависит от разных причин: близости к остановке, наличия вблизи школы или детского сада, нормальной экологической ситуации и хотя бы минимума эстетики. Среди покупателей квартир есть люди с разными возможностями и жизненными ситуациями. Если мы рассматриваем ситуацию, когда ценовая категория квартир одинакова, то можно сказать, что молодые семьи без детей охотнее купят однокомнатную квартиру в новом доме, с возможностью сделать ремонт под себя. Соответственно, семья, имеющая детей, скорее всего выберет двухкомнатную квартиру уже с ремонтом и возможностью выделить одну комнату под детскую.