«Новостройка», шире шаг!

К мерам поддержки ипотеки государством сегодня отмечается повышенное внимание и участников рынка, и простых потребителей. Для государственных структур проблемой является все еще низкий объем кредитования, для потребителя – высокая ставка и финансовая неопределенность. Недавно Правительство РФ в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выпустило на рынок новую программу - «Новостройка». Ее основная задача - поддержка застройщиков и потребительского спроса на новое жилье. Переход программы из теоретической плоскости в реалии рынка недвижимости уже сопровождается первыми результатами. Есть основания рассчитывать, что успех будет закреплен.

Напомним, схематически суть и механизм программы программы «Новостройка» выглядят следующим образом. Потенциальный заемщик, который решение своего жилищного вопроса связывает исключительно с рынком новостроек, обращается к оператору, который работает по данной программе. Здесь он, при условии подтверждения своей платежеспособности, вправе рассчитывать на получение ипотечного кредита на строящееся жилье под ставку 10,25-11%. Для объектов недвижимости есть свои условия участия в программе. Кредиты предоставляются на приобретение квартир в домах, построенных не ранее 2007 года. Кроме того, квартиры можно покупать и в строящихся домах, при условии, что права собственности на приобретение жилья будут оформлены до конца 2010 года, – то есть до этого срока дом должен быть достроен. По стоимости в данном случае ограничений для застройщика нет (здесь нет тормозящего многие государственные инициативы пункта, ограничивающего стоимость квадратного метра до указанного Минрегионразвития РФ показателя 29 450 руб. за кв. метр) – ограничение составляет только максимальная сумма: она не должна превышать 4 млн рублей.

По данной программе пока обязательным условием является требование к первоначальному взносу - в размере 30% рыночной стоимости жилья. По словам Ирины Кашмаревой, генерального директора АН «Ипотека-риэлт», оператора СОФЖИ, который уже работает по данной программе, порог 30% сейчас преодолеть непросто для многих, и это ограничивает круг потенциальных участников.

Но в АИЖК в настоящий момент ведется работа над тем, чтобы снизить требование к первоначальному взносу до 10%. На оплату первоначального взноса за жилье и для погашения задолженности по кредиту можно использовать средства материнского (семейного) капитала. Максимальный срок, на который дается кредит, – 30 лет. При участии нескольких заемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков. Кредит можно погасить и досрочно – по истечении моратория продолжительностью 6 месяцев. Комиссия за досрочное погашение взиматься не будет. Обязательным условием программы является оформление договора имущественного страхования предмета залога - приобретаемого объекта недвижимости. Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным и оформляется по желанию заемщика. Без страхования жизни и трудоспособности заемщика ставка по кредиту будет больше на 0,7%. Но имеется и обратный механизм – снижение процентной ставки за счет специальных вычетов.

Для наглядности сделаем расчет ипотечного кредита для самых распространенных вариантов возможностей и заемщиков.

Так, молодая семья, в которой появился уже второй малыш, а значит, материнский капитал, дающий дополнительные средства на улучшение жилищных условий, собирается взять кредит на квартиру в новостройке стоимостью 1 800 000 рублей (такие предложения есть в базе АН «Ипотека-риэлт») на 15 лет. Семье необходимо иметь совокупный доход 38 000 рублей и подтвердить его справкой по форме 2-НДФЛ. Первоначальный взнос для данной семьи составит 540 тыс. рублей. Если заемщик застрахует жизнь и трудоспособность, то процентная ставка увеличиваться не будет и составит 10,75%. Ежемесячно семья должна будет платить 14 188 рублей. Это немногим больше, чем за съемную квартиру, за которую они платят в настоящий момент (11 тыс. рублей за «однушку» в Приволжском микрорайоне).

Другая семья имеет пока только одного малыша и тесную «гостинку». Ее продажа (а покупатель на такое предложение находится сразу) позволяет внести 50% первоначального взноса за квартиру стоимостью 1 800 000 рублей. При наличии подтвержденного дохода в совокупной сумме 27 тыс. рублей, страховки и ввиду отсутствия каких бы то ни было льгот для вычета ставка для семьи будет 10,5%. При этом ежемесячный платеж составит 9 995 рублей.

Как отмечает Ирина Кашмарева, за короткий срок действия программы ипотечный кредит по ней оформили пять заемщиков, но каждый день, по мере увеличения информированности, количество обращений от населения растет. Спектр объектов недвижимости ограничен только отмеченными выше условиями, по сути, клиент имеет возможность взять в ипотеку любой объект недвижимости, соответствующий параметрам программы. В данном случае будет оформлен эксклюзивный договор.

Проще реализуются объекты, которые уже находятся в базе данных оператора. Так, «Ипотека-риэлт» реализует объекты, которые строились с использованием инвестиций СОФЖИ. Это ЖК «Воскресенский» (7-секционный дом на ул. Молодогвардейской, в наличии 600 квартир, со свидетельством), объект на пересечении ул. Дыбенко и Карбышева, в р-не ТРК «Космопорт» (дом с чистовой отделкой, стоимость однокомнатной квартиры – от 44 тыс. рублей за кв. метр, 2-,3-комнатной – от 42 тыс. рублей за кв. метр).

Ирина Кашмарева, генеральный директор АН «Ипотека-риэлт»:

- Мы считаем, что данная программа найдет своего заемщика и окажется реальной помощью и поддержкой тем застройщикам, которые соответствуют условиям программы и имеют непроданные объекты. Программа поддержит платежеспособный спрос, который придет на рынок новостроек, заметно скучающий по своему потребителю. Наше агентство как оператор АИЖК основной упор делает на объекты, в которые инвестировал СОФЖИ: ЖК «Воскресенский» на ул. Молодогвардейской в Самарском р-не и объект на пересечении ул. Карбышева и Дыбенко. Пока оформленных кредитов всего пять, но динамика обращений радует. Мы считаем, что количество одобряемых кредитов значительно вырастет, когда требования к первоначальному взносу будут снижены до 10%.