Нужен ли в России единый налог на недвижимость?

С 2013 года правительство Российской Федерации планирует ввести единый налог на недвижимость, который заменит два существующих ныне налога — на землю и на имущество. Как и во многих развитых странах, единый налог может стать хорошим источником поступлений в местные бюджеты, а кроме того, он призван установить определенную социальную справедливость — обладатели элитного жилья будут платить в государственную казну больше, чем собственники недорогой недвижимости.

Без кадастра нет системы

Идея введения единого налога на недвижимость не нова, она возникает с завидным постоянством, если верить истории, аж с середины 19 столетия. Последние 10 лет — особенно настойчиво. Несмотря на то, что положительный опыт по оптимизации налогообложения указанным образом отмечается в ряде зарубежных стран, в России пока такой налог введен не был. Специалисты объясняют это, прежде всего, необходимостью создания единого кадастра недвижимости, на который потребуется немало времени — по самым скромным подсчетам, не менее двух лет. Поэтому пока Росреестр работает над созданием кадастра, налогообложение осуществляется по старой схеме. Налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты, с балансовой стоимости имущества, максимальная ставка — 2,2%. С физических лиц налог на имущество взимается в муниципальные бюджеты, по ставке до 2%. Стоимость имущества определяется по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая в большинстве случаев не соответствует рыночной. Отдельно взимается земельный налог, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. При этом максимальная ставка для земель сельхозназначения и земель, занятых жилым фондом, составляет 0,3%, для прочих категорий - 1,5% от кадастровой стоимости.

Адекватно рыночной стоимости

Участники рынка недвижимости неоднозначно оценивают введение единого налога. С тем, что такая мера оптимизации системы налогообложения необходима, согласны практически все. Разногласия возникают по части применения этой реформы.

«Единый налог на недвижимость необходим, поскольку, во-первых, он существенно упростит систему налогообложения, и, во-вторых, исключит возможность для различных манипуляций с налогами на недвижимость», - считает директор Поволжского центра развития Сергей Кривозубов. На сегодняшний момент налог на земельный участок рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, которая умножается на различные коэффициенты. При этом кадастровая стоимость устанавливаемой местной администрацией и может в десятки раз отличаться от реальной рыночной стоимости — как правило, в более высокую сторону. В связи с этим нередко возникают судебные споры, когда владельцы недвижимости через суд определяют расчет налога на землю, который в большинстве случаев устанавливается некорректно. Примерно также обстоит дело с расчетом налога на имущество. И с этой точки зрения введение единого налога действительно должно привести в порядок существующую систему налогообложения.

Что брать за основу

Однако с реализацией данной реформы, по мнению участников рынка, могут возникнуть некоторые проблемы. «Для успешного внедрения этого проекта предстоит решить две непростые задачи: создать кадастр всей недвижимости и обеспечить справедливость оценки этой недвижимости, - поясняет президент ГК BigRiver-Capital, генеральный директор СК «ГлавРосСтрой» Дмитрий Говорухин. - И вот с последним будут проблемы. Оценки БТИ с реальностью имеют мало общего, а цены на рынке – понятие вариабельное. Что им стоит меняться каждый месяц или каждую неделю?». Действительно, рынок недвижимости зачастую ведет себя непредсказуемо, и в один и тот же налоговый период объекты могут иметь разную оценку. На этом фоне возникает еще один вопрос – сколько времени может занять оценка рыночной стоимости конкретных домов и квартир, и как часто будет происходить переоценка? Если введение единого налога планируется осуществить в 2013 году, то успеют ли эксперты зафиксировать рыночную стоимость каждого объекта и будет ли она актуальна на протяжении долгого времени? Кроме того, стоимость каждого конкретно взятого объекта может сильно разниться не только в зависимости от его местоположения и года постройки, но и от расположения в доме. Общеизвестно, что квартиры на первом этаже оцениваются ниже, чем на средних этажах. При этом еще могут приниматься во внимание вид из окна, расположение по отношению к соседствующим строениям и т.д. Будут ли эти факты учитываться при выведении рыночной стоимости, взятой за основу при начислении налога на недвижимость, и если да, то каким образом?

Еще один интересный нюанс. Допустим, некто сознательно вкладывал деньги в квартиру в элитном районе и теперь получает прибыль от сдачи ее в аренду. Ему предстоит раскошелиться на большие налоговые отчисления, что, в общем-то, справедливо. Но как быть, к примеру, с пенсионеркой, всю жизнь прожившей в квартирке в центре города и в один миг оказавшейся владелицей "золотых" метров? Если следовать букве будущего закона, то ей тоже придется платить немалые деньги. «Перед принятием решения о данном налоге необходимо предусмотреть и создать четкий понятный справедливый механизм защиты для граждан,- считает Дмитрий Говорухин. - Иначе мы будем иметь перспективы социальных протестов, и, в лучшем случае, массовых переселений из более дорогих районов в более дешевые». Ведь помимо «благоприобретенных» ставок ЖКХ, людям придется платить еще и непомерный налог за право жить там, где они привыкли.

Не всем по карману

По мнению Сергея Кривозубова, введение единого налога никак не отразится на количестве сделок на рынке недвижимости, поскольку это вещи невзаимосвязанные.

Дмитрий Говорухин придерживается иного мнения. «Есть предположение, что с введением налога снизятся цены на элитное жилье. Не всем будет по карману иметь дорогую квартиру. Кроме того, большой налог отпугнет инвестиционных покупателей, ведь квартиры и офисы станет обременительно содержать, а повышать аренду можно лишь до известного предела. Значит, начнут распродавать, что приведет к снижению цен на квадратные метры. Во всяком случае, вероятность этого есть, и с ней надо считаться», - поясняет Дмитрий Говорухин. Кроме того, не исключено, массовое переселение в дешевые районы, что спровоцирует рост рыночных цен в этих районах и немедленно скажется на сумме налога. И какой тогда смысл уходить в «налоговую эмиграцию»?

Таким образом, большинство участников рынка недвижимости, признавая необходимость введения единого налога, допускают, что процесс этот может происходить не вполне безболезненно. А потому необходимо предусмотреть все возможные осложнения и постараться скорректировать их уже на данном этапе. Только в этом случае введение единого налога на недвижимость будет оправдано и целесообразно.