Квартира за старушку, или как стать владельцем чужого жилья

Обзавестись собственным жильем сегодня может позволить себе далеко не каждый. Рассмотрев все возможные варианты и поняв, что на получение квартиры от государства рассчитывать не приходится, кредит не потянуть, а наследства ждать неоткуда, некоторые граждане приходят к выводу, что единственный способ стать владельцем жилья — взять на себя уход за тихим скромным пенсионером. Выплачивать ему некоторую сумму, быть может, закупать продукты и иногда варить супчик, а взамен получить в собственность его квадратные метры. Однако и этот способ может оказаться не таким простым, как кажется на первый взгляд.

Два пути, два варианта

Если вы решили пойти по такому пути и взять на себя обязательства по уходу за престарелым гражданином с тем, чтобы он переписал на вас принадлежащее ему жилье, у вас два пути: либо заключить с ним договор ренты, либо договор пожизненного содержания с иждивением. Эти, на первый взгляд, похожие механизмы при более детальном рассмотрении имеют весьма принципиальные различия, несмотря на то, что в сущности они преследуют одну цель, а именно передачу жилого помещения в собственность нового владельца взамен на вознаграждение, которое может быть выражено как в денежной форме, так и в виде оказания каких-либо услуг.

Справка
Как показывает практика, любой рентодатель, даже самый добросовестный, подвержен риску расторжения договора, если в этом заинтересован рентополучатель

Только за деньги

«Договор ренты подразумевает, что хозяин квартиры (он же рентополучатель) передает в собственность принадлежащее ему жилое помещение лицу (рентодателю), которое обязуется ежемесячно выплачивать ему определенное вознаграждение», - рассказывает заведующая ЮК № 5 Валентина Акинина. Как правило, при этом рентополучатель продолжает проживать на этой, теперь уже по закону ему не принадлежащей, площади.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации, в противном случае он считается недействительным.

К составлению такого договора следует подойти с особой тщательностью, чтобы в дальнейшем не было неприятных сюрпризов для обеих сторон. В частности, если рентополучатель продолжает проживать в квартире, этот момент следует прописать в договоре, поскольку в противном случае рентополучатель, как новый собственник жилья, будет иметь право настаивать на выселении из квартиры ее бывшего владельца.

Оспорить договор ренты можно лишь в случае, если рентодатель не исполняет своих обязательств по оплате ренты в полном объеме в оговоренные сроки.

Как правило, юристы советуют заключать именно договор ренты, а не договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку в этом случае, при условии правильно составленного договора, интересы сторон являются в большей степени защищенными. К недостаткам такого способа получения жилья можно отнести непредсказуемые сроки освобождения квартиры бывшим собственником. «Обычно рентодатель готов терпеливо ждать, когда можно будет занять теперь уже ему принадлежащее жилье, очень недолгое время, как правило, не более года, - рассказывает адвокат ЮК №5 Татьяна Шевченко. - По истечении этого срока граждане начинают подсчитывать уплаченную сумму и ужасаться — столько денег уже потрачено, а они по-прежнему не могут вселиться в собственную квартиру». В случае же если рентополучатель продолжает здравствовать в течение 10 и более лет, что тоже вполне возможно, выплаченная ему сумма может перекрыть стоимость квартиры.

У разбитого корыта

Согласно договору пожизненного содержания с иждивением, рентодатель обязуется оказывать бывшему владельцу жилья разного рода услуги — обеспечивать питанием, лекарствами, одеждой, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, а также организовать пожилому человеку уход.

Стоит ли говорить, что одно дело — выплатить пенсионеру некоторую сумму, и совсем другое — на протяжении длительного времени оказывать, согласно договору, услуги. Причем оказывать таким образом, чтобы рентополучатель был доволен, поскольку в противном случае он имеет право расторгнуть договор, и тогда все вернется на свои места — он опять станет собственником квартиры, а вы останетесь у разбитого корыта. При этом стоит иметь в виду, что при расторжении договора по инициативе рентополучателя рентодатель не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием бывшего владельца жилья.

«На практике достаточно часто встречаются случаи, когда бойкие старушки, попользовавшись несколько месяцев заботой и вниманием рентодателя, вдруг начинают придираться ко всему подряд — суп пересолен, полы плохо вымыты... И в результате расторгают договор пожизненного содержания, объясняя свои действия невыполнением обязательств противоположной стороной», - рассказывает Татьяна Шевченко. В итоге деньги потрачены, время упущено, а результат нулевой.

Как показывает практика, любой рентодатель, даже самый добросовестный, подвержен риску расторжения договора, если в этом заинтересован рентополучатель. И если договор ренты легче исполнить и доказать этот факт в суде, то представить убедительные доказательства исполнения договора пожизненного содержания с иждивением значительно сложнее, поэтому такие договоры расторгаются гораздо чаще. Причем основанием для расторжения может являться любое доказательство, свидетельствующее о том, что рентодатель вовремя не приобрел лекарства, не приготовил обед, не вымыл полы или как-то иначе проявил невнимание к нуждам рентополучателя.