Примеряя ипотеку на себя

Почему самарские банкиры весьма неохотно дают платежеспособным гражданам в долг? Мы проверили на себе, насколько реально обзавестись самарской квартирой с помощью ипотеки летом 2010 года.

Мы провели простой эксперимент. В течение месяца - с 11 июля по 12 августа - обзвонили 45 ведущих банков и подвергли анализу 278 ипотечных продуктов, которые позиционируются на сайтах кредитных учреждений. Не все банки самарские, большинство являются филиалами федеральных сетей.

Портрет потенциального заемщика мы представили со своей стороны так: работающий специалист с «белым» доходом после уплаты налогов не менее 33 тысяч рублей ($ 1,1 тыс.) в месяц, подтвержденным справкой по форме НДФЛ-2, стаж на последнем месте работы – один год. Возраст - 30-35 лет, претендует на ипотечный кредит сроком от 15 до 25 лет, с собственными «живыми» деньгами 350-450 тысяч рублей (до $ 15 тыс., способен сразу заплатить первоначальный взнос по ипотеке в пределах указанной суммы), не имеет долгов, проживает в собственном жилье, во владении есть личный автомобиль, желает купить однокомнатную квартиру в Самаре и оформить покупку (не дороже 2,5 млн рублей) до 20 сентября 2010 года.

Государственный эталон

За эталон мы приняли государственные стандарты кредитования жилья от АИЖК. Заемщик должен заплатить первоначальный взнос не менее 30% от стоимости объекта недвижимости и претендовать на заем по ставке от 11 до 12,5%. По этому эталону работают два оператора - НТБ (программы «Стимул» и «Новостройка») и СОФЖИ.

В НТБ мы могли бы получить кредит на квартиру по целевой программе в ЖК «Новая Самара» площадью не более 50 кв. метров со сроком сдачи во второй половине 2011 года (первоначальный взнос составляет около 360 тыс. рублей). А вот в объектах со сроком сдачи до конца текущего года нам бы все равно не хватило денег на первоначальный взнос за однокомнатную квартиру (требовалось около 500 тыс. рублей). В СОФЖИ входной билет еще выше – от 510 тыс. рублей, в новостройках застройщиков, аффилированных ипотечному оператору. Хотя стоимость квадратного метра в квартирах местного оператора АИЖК приятная – около 42 тысяч рублей.

Неплохое предложение ипотечного продукта в банке Nordea (11,5-12,5%, хотя он не работает по стандартам АИЖК, но условия у них похожие). Однако заемщику самостоятельно нужно подыскивать вариант квартиры в Самаре, который удовлетворил бы критериям кредитного учреждения.

Таким образом, мы определили, что все остальные ипотечные продукты со ставками выше 14% и первоначальным взносом от 530 тысяч рублей не рассчитаны на заемщика с «белым» доходом 30-33 тысячи рублей. Таких ипотечных продуктов на банковском рынке подавляющее большинство – около 75%.

Кредит второй свежести

Оговоримся сразу, что предпочтение при отборе ипотечного продукта отдавали ипотеке в рублях. Дорогие кредиты с условиями более жесткими, чем стандарты АИЖК, в Банке Москвы (от 14% годовых), Альфа-Банке (от 13%), РосЕвроБанке (от 13% при первоначальном взносе от 30 до 40%), Газпромбанке (от 13%, если вы не являетесь работником концерна «Газпром»), ИТБ (базовая ставка 13%).

Все кредиты со ставкой свыше 13-14% и требованиями по уплате первоначального взноса свыше 40-50% мы отнесли к категории ипотеки не то что даже вчерашнего дня, а к категории «осетрины второй свежести». В условиях, когда Центральный банк установил ставку рефинансирования 7,75%, брать с заемщика почти вдвое больше - это заведомо закладывать под себя мину замедленного действия и делать собственные ипотечные продукты малопривлекательными на развитом самарском рынке недвижимости.

Ипотечная витрина

Два банка приятно удивили нас своими условиями, правда, не по всей продуктовой линейке, а по отдельным кредитным программам и с некоторыми оговорками.

Так, в ВТБ 24 есть так называемая витрина залогового имущества. На момент сдачи номера в печать в открытой базе позиционировалось 7 объектов на вторичном рынке самарского жилья по цене до 2,5 млн рублей. Банк не берет лишних комиссий и обещает оформить кредит в кратчайшие сроки. Условия по кредиту просто сказочные, первоначальный взнос – 20%, неизменяемая ставка по кредиту на весь срок рублевого займа – 7,75%. Мы поучаствовали в нескольких просмотрах квартир.

Выявлено несколько недостатков. В ВТБ 24, очевидно, решили сэкономить на персонале, все входящие звонки переадресуются в московский call-центр. Столичный специалист не может дать развернутой консультации не только по витрине залогового имущества, но и по аккредитованным самарским новостройкам. Звонящего встречают вопросами - начиная с того, почему он позвонил и откуда узнал телефон, и заканчивая точным адресом строительного объекта (а его публикуют не все застройщики в своих рекламных объявлениях). Консультацию по юридической чистоте объекта и процедуре смены собственника мы также не смогли сразу получить, все вопросы предложили задавать представителям квартир, которые в силу собственной трудной жизненной ситуации не смогли нести бремя ипотечных выплат.

Одним словом, подобное предложение требует участия профессионала рынка недвижимости, например, риэлтора или ипотечного брокера. Зная все нюансы и подводные камни, специалист сможет самостоятельно провести сделку. Либо оно подойдет человеку, который может собрать пакет необходимых документов и ожидать появления на витрине залогового имущества более-менее симпатичного варианта до 3-4 месяцев после одобрения на ипотеку со стороны кредитного комитета. Еще момент: в ВТБ 24 одни из самых жестких требований к потенциальному заемщику и один из самых увесистых пакетов документов, которые нужно собрать.

Приятная неожиданность

Отдельно в рамках обзора хочется сказать об ипотечной программе от ФИА-Банка с названием «ФИА-дом». Квартиру по этому ипотечному продукту можно приобрести в нескольких новостройках, аккредитованных при кредитном учреждении. Условия по первоначальному взносу заметно ниже государственного АИЖК - «эталона». На момент сдачи номера в печать данную программу мы рассматриваем как наиболее выгодную для потребителя в секторе новостроек как с точки зрения первоначального взноса, так и с точки зрения размера процентной ставки. К примеру, если в 75% случаев на наш декларируемый доход во многих банках сумма займа (со сроком от 15 лет) не превышает 1 млн рублей, в ФИА-Банке лимит выданного кредита может достигнуть 1,8 млн рублей. Это делает решение квартирного вопроса вполне реальным.

Впрочем, при более глубоком изучении предложений выявляются три спорных момента, некомфортных для обратившихся за первичной информацией. Во-первых, это заявленный срок акции - до 1 сентября текущего года (через пару недель акция закончится, а значит, кто не успел, тот опоздал). Во-вторых, на сайте отсутствует опция просмотра планировок, а по телефону, словами, их не описать. В-третьих, отпускная цена за квадратный метр – около 50 тыс. рублей, несколько выше, чем на свободном рынке недвижимости в секторе готового жилья в новостройках эконом-класса.

В целом предложение банка мы оцениваем как пример, достойный подражания для большинства российских банков, который поможет самарскому рынку недвижимости преодолеть ситуацию отложенного спроса. Справедливо заметить, что по остальным продуктам кредитного учреждения, например, на вторичку, ставка по ипотеке уже составляет около 14% и мало чем отличается от программ конкурирующих банков.

Забавный казус

В массовом сознании Сберегательный банк ассоциируется с большим морским лайнером, которому суждено большое плаванье. Его считают самым крупным в стране, самым надежным, самым сильным. Заметна деятельность главы банка - Германа Грефа, его нестандартные попытки поменять имидж флагмана банковской среды трудно не заметить. Но и на большом корабле случаются забавные казусы, в чем-то похожие на анекдот. Во всем, как всегда, виноват пресловутый человеческий фактор.

Мы позвонили в одно из самарских отделений Поволжского банка Сбербанка РФ и описали свой портрет потенциального заемщика: возраст, социальный статус, доход, потребность в сумме кредита. Девушка, оператор отдела ипотечного кредитования, смогла нам предложить сумму на декларируемый официальный доход около 1 млн рублей.

А.Б.: – И заключительный вопрос: сколько составят ежемесячные выплаты по кредиту?

Оператор: – Около 27 тысяч рублей…

А.Б.: – А вас не смущает, что мой доход всего около 30 тысяч рублей в месяц и после выполнения обязательств перед Сберегательным банком у меня на жизнь останется чуть более 3000 рублей?

Оператор: – Ну и что? Вы же официально не женаты, на что вам еще тратить деньги? Подавайте пакет документов на кредитный комитет, а там уже решат, одобрить вам ипотеку или отказать!

В заключение обзора скажем одно: хоть журналистов и называют профессиональными дилетантами, но даже мы знаем, что идеально в глазах кредитного комитета, если бремя заемщика по выплате ежемесячных взносов по ипотеке не превышает 50% от совокупного дохода после уплаты всех налогов. Почему об этом не знает оператор, работающий в отделе ипотечного кредитования, несущий ежедневную вахту в столь уважаемом кредитном учреждении?

P.S.

Стоимость жилья замерла, достигнув ценового дна в ситуации отложенного спроса. Банки аккумулировали значительные денежные средства на своих счетах, мы стали свидетелями массированных компаний в СМИ по привлечению вкладов населения. Финансовые власти страны шаг за шагом снижают базовый показатель – ставку рефинансирования Центрального банка. Квартирный вопрос в наши дни по-прежнему не решен у десятков тысяч горожан. Казалось бы, гордиев узел утомительной стагнации рынка недвижимости метким и моментальным ударом может разрубить ипотека. Но почему-то этого не происходит.

Объем выданных ипотечных кредитов в Самарской области за первое полугодие текущего года вчетверо меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Почему многие банки находятся в анабиозе, будто на дворе не относительно благополучное и спокойное лето текущего года, и продолжают вести себя, выбрав стратегию поведения «собаки на сене», словно мы продолжаем жить в 2009 году?