Голландский розыгрыш

В Министерстве регионального развития РФ предложили еще один способ удешевить стоимость жилого квадратного метра. Сделать это чиновники ведомства предлагают за счет изменения схемы проведения земельных аукционов. Если законопроект одобрят, то на торгах строители будут разыгрывать не стоимость самого земельного участка, а конечную цену самого жилья. Самарские застройщики пока без особого энтузиазма относятся к подобной идее. По мнению экспертов, в нынешних условиях рынка предсказание стоимости квадратного метра в доме, который будет построен через несколько лет, сравнимо с гаданием на кофейной гуще.

Премьер-министр Владимир Путин поставил перед Минрегионом задачу увеличить за ближайшие пять лет долю жилья эконом-класса до трех четвертей всего объема жилищного строительства. Сотрудники ведомства подготовили концепцию, направленную на снижение рыночной стоимости жилья, в основу которой легла мысль о необходимости изменения схемы земельных участков под застройку.

По мнению чиновников Минрегиона, несовершенство этой процедуры в России больше, чем другие факторы влияет на рост конечной стоимости жилья. Сегодня победителями аукционов становятся те претенденты, которые предложат наиболее высокую за земельный участок. Кроме того, сами земельные участки в большинстве случаев муниципалитеты передают строителям совершенно не подготовленными. Внушительные затраты на получение градостроительных и землеустроительных документов также приводит к удорожанию конечного продукта строительства.

Чтобы исправить непростую ситуацию, в которой сегодня оказалась строительная отрасль, в минрегионе предлагают значительно скорректировать порядок проведения земельных аукционов. Взамен существующим сегодня правилам розыгрыша земельных участков придут конкурсы, проводимые по голландской (на понижение) схеме. На торги муниципалитеты будут выставлять не цену участка, а конечную стоимость квадратного метра жилья в проекте, который застройщик рассчитывает осуществить на выделенной площадке. Причем начальной ценой аукциона будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная Минрегионом.

При этом, по концепции Министерства, муниципалитетам придется снизить цену самой земли и предложить условия, способные заинтересовать застройщиков. В частности, представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки, уточняют в открытых источниках чиновники Минрегиона. В первую очередь, речь идет о разрешительной документации: регистрации в госкадастре, разрешении на использование, градостроительном плане застройки, технических условия и цене подключения к коммунальным сетям. По некоторых федеральных экспертов, принимавших участие в разработке и обсуждении концепции, после внедрения новой системы стоит ожидать снижения цены на высотное жилье эконом-класса как минимум на 20-25%.

Программа по удешевлению жилья в России, предложенная Министерством регионального развития, и соответствующие поправки в нормативные акты, регулирующие строительную деятельность, могут быть рассмотрены в Госдуме уже в грядущую осеннюю сессию. Пока же представители строительной отрасли продолжают активно обсуждать предложенные нововведения.

Специалисты Поволжского Центра Развития полагают, что строителям будет чрезвычайно сложно правильно спрогнозировать цену квадратного метра, поскольку в процессе реализации любого проекта (а ведь он «живой») всегда появляются неучтенные ранее обстоятельства, которые существенно влияют на его экономику. Поэтому себестоимость также неоднократно пересчитывается.

В Москве подобные аукционы уже проводились, но они, по большому счету, провалились. Строителей не привлекла слишком низкая – 30 тыс. рублей – цена квадратного метра, заявленная в качестве начальной. «В Москве совершенно другая себестоимость строительства. Для Самары же, в принципе, если строить в «чистом поле», на площадке, не требующей затрат на отселение, при фиксированной цене в 30 тыс. рублей за кв. м строители могут рассчитывать на неплохую прибыль. Но при всех других условиях подобные аукционы – просто утопия», – комментирует директор компании «Интер-Стандарт» (консорциум ПЦР) Сергей Кривозубов.

По мнению заместителя директора УК «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, самарские строители пока не готовы к введению подобной системы выделения земельных участков. «Конечно, подобная схема проведения земельных аукционов может значительно повысить прозрачность строительного процесса. Однако сейчас застройщики находятся в полном неведении относительно себестоимости строительства. В постоянной динамике находятся цены на стройматериалы, подключение к энергоресурсам и т.д. Поэтому они могут лишь очень поверхностно и примерно прогнозировать, в какую сумму в конечном итоге выльется реализация того или иного проекта. Не говоря уже о рыночной стоимости конечного продукта, предсказать которую заранее еще более сложно», – считает эксперт. Подобные аукционы могут иметь место только в случае строительства типовых малоэтажных проектов, когда точно известны сроки строительства (не более шести месяцев) и сразу же закуплен требуемый объем стройматериалов, добавляет г-н Рандаев.

Руководитель одной из строительных компаний региона, прокомментировавший предложения минрегиона на условиях анонимности, считает, что вмешиваться такими инструментами в любую рыночную отрасль, в основе которой должен лежать принцип здоровой конкуренции, значит вести эту отрасль по пути монополизации. А это, как известно, в большинстве случаев негативно сказывается на конечном результате. Поскольку, когда не поджимают конкуренты, нет и повода бороться за снижение себестоимости или повышение качества продукции.