Как получить землю в ипотеку

Большинство граждан вспоминают о существовании ипотечных кредитов, когда встает вопрос об улучшении жилищных условий, в частности, о покупке квартиры. Однако ипотечный кредит можно получить не только на жилую недвижимость, но и на любую другую, в том числе на земельный участок.

У истоков системы

Земельная ипотека подразумевает, что кредит берется на приобретение земельного участка, и этот же участок, в свою очередь, является залоговым обеспечением по кредиту. «Никаких принципиальных отличий между земельной и жилищной ипотекой нет, - поясняет заместитель генерального директора Банка Сосьете Женераль Восток в г. Самаре Андрей Малышев. - Это всего лишь разновидности форм залога, выраженные в разных программах банков. Более того, земельную ипотеку можно даже считать исторической родоначальницей ипотеки в целом. Как следует из энциклопедий, древние греки называли ипотекой ответственность должника перед кредитором своей землей, а само слово «ипотека» (с древнегреческого подпорка, подставка) произошло от названия столба с надписью, что эта земля обеспечивает долг».

Требования к заемщику при получении кредита на земельный участок не отличаются от требований при приобретении в ипотеку квартиры и заключаются в уровне подтвержденных доходов и отсутствии долгов перед другими банками

В современной банковской системе России земельная ипотека получила гораздо меньшее распространение. Большинство сделок с недвижимостью приходятся на городские квартиры, именно они становятся доступнее широким слоям населения через ипотечные кредиты. Земельные участки – значительно менее популярный для физических лиц объект покупок, имеющий невысокую ликвидность (то есть возможность быть проданным) и сложную процедуру оценки стоимости, поэтому банки неохотно идут на сделки под залог земли.

Разделить на два

Долгое время в российских банках ипотека на приобретение земельных участков была неотъемлемой частью программы кредитования загородной недвижимости. По ней заемщик мог купить в кредит как готовый дом с землей, так и чистый земельный участок для последующего строительства. Учитывая, что риски для банка в обоих случаях разные, во многих кредитных организациях было принято решение разделить загородную ипотеку на две самостоятельные программы, что позволило снизить ставки по ипотеке для покупки готовых домов. В результате сегодня они зачастую не отличаются от ставок по ипотеке для приобретения городских квартир и, как правило, составляют от 12,5% годовых в рублях, а ставки по ипотеке на покупку земельных участков начинаются от 14,75% годовых.

«Требования к заемщику при получении кредита на земельный участок не отличаются от таковых на городскую квартиру или загородный дом. В основном они заключаются в достаточном уровне подтвержденных доходов и отсутствии просроченных долгов по кредитам перед другими банками», - поясняет Андрей Малышев. Что касается требований к приобретаемому в кредит участку, то он должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, иметь круглогодичный подъезд и выделенные границы, определенные кадастровым планом. Месторасположение объекта при принятии решения о выдаче кредита большого значения не имеет, но на оценке объекта и, как следствие, на сумме кредита оно, конечно же, скажется.

Отдельно следует обратить внимание на сервитуты, к которым банки относятся очень настороженно, и далеко не любой объект, на который наложен сервитут, соглашаются кредитовать. В случае, когда земля относится к категории сельскохозяйственного назначения, банк примет ее к рассмотрению, если там уже есть зарегистрированное жилое строение. Все нестандартные запросы рассматриваются банками в индивидуальном порядке.

Под залог квартиры

«Земельная ипотека – это не очень удобный способ кредитования, - поясняет руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина. - Как правило, своим клиентам, которые хотят приобрести земельный участок на кредитные средства, мы рекомендуем воспользоваться другой программой – залоговой ипотекой. В этом случае предметом залога является квартира, а полученные от банка деньги тратятся на покупку земельного участка. Поскольку риски банка сведены к минимуму, заемщик может рассчитывать на получение большей суммы под более низкий годовой процент и на более длительный срок». Сумма кредита, как правило, не превышает 70% оценочной стоимости квартиры, процентная ставка составляет не менее 13%, выдается кредит на срок до 30 лет. При этом банком отслеживается целевое использование выданных средств, в связи с чем заемщику надлежит предоставить копии договора купли-продажи и платежных документов. Кредитную организацию интересует, в первую очередь, предмет залога, которым в данном случае является квартира. Качественные же характеристики земельного участка отходят на второй план.

Андрей Малышев, заместитель генерального директора Банка Сосьете Женераль Восток в г. Самаре:

«Сейчас мы наблюдаем оживление во всех сегментах ипотеки. Земельная не является исключением. Многие возвращаются к вопросу инвестирования денежных средств в землю, в том числе с использованием ипотечных кредитов. Поэтому мы ожидаем, что устойчивый рост спроса на данный продукт сохранится как минимум в краткосрочной перспективе».