Двигатель торговли

На рынке торговой недвижимости Самары впервые после нескольких месяцев застоя эксперты отмечают положительные тенденции. Как оказалось, основной фактор, оказывающий влияние на ценовую динамику, – увеличение в базе предложений небольших киосков и павильонов, равноценных по стоимости квадратного метра с помещениями в крупных торговых центрах. Средний рост Традиционное предосеннее оживление на рынке недвижимости более остальных затронуло сегмент торговых площадей. Всего за один месяц – с июля по август – средняя арендная ставка на площади под бизнес-ритейл подскочили на 7%. Это наибольший прирост арендной ставки, зафиксированный в течение текущего года. По данным аналитиков Поволжского Центра Развития, еще в июле снять торговое помещение можно было 596 рублей за кв. м в месяц. В августе же средние показатели в том же сегменте составили 637 рублей за кв. м в месяц. А по сравнению с данными по торговой аренде, зафиксированными в начале 2010 года, ставки на объекты, предназначающиеся под бизнес-ритейл, возросли на 2,8% (в январе текущего года расценки на встроенные торговые помещения в среднем составляли 611 рублей за кв. м). Наиболее высокий уровень цен на встроено-пристроенные торговые помещения аналитики фиксируют в Самарском районе. «Средние арендные ставки здесь достигла 748 рублей за кв.м в месяц. Чуть ниже уровень арендной платы в Октябрьском и Ленинском районах. Торговый «квадрат» в этих локациях обходится арендаторам в среднем по 725 и 698 рублей в месяц», – делится данными аналитики заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев. За последний месяц в Октябрьском и Ленинском районом ставки на ритейл-помещения возросли на 7-8%. А по сравнению с показателями на начало 2010 года вообще произошло довольно ощутимое (в особенности, в сравнении с другими сегментами рынка недвижимости) удорожание торговой аренды на 11-13%. В остальных районах Самары арендные ставки не столь значительно отличаются от средней температуры по больнице. В Кировском и Советском районах цены на предложения в сегменте стрит-ритейла сдаются собственниками и арендодателями в среднем по 620-650 рублей за кв. м. В Промышленном и Железнодорожном районах средние арендные ставки на помещения под размещение торгового бизнеса ниже – 537 и 480 рублей за кв. м. в месяц соответственно. «Конечно, говорить, что арендные ставки на площади торгового назначения выровнялись и приближаются во всех районах к среднем показателям, не стоит. Однако, в любой части города, будь то исторический и деловой центр или городские окраины, есть локации и перекрестки с высокими показателями проходимости, которые пользуются наибольшим спросом у торговых операторов, и за счет этого сдаются собственниками по максимально высоким арендным ставкам», – делится своим наблюдением генеральный директор компании Royal Estate Boutique Никита Петухов. Несмотря на некоторую нивелировку ставок на торговые помещения в зависимости от расположения в том или ином районе города, по-прежнему значительно дифференцируется стоимость аренды в зависимости от площади самого помещения. Так, за восемь месяцев текущего года ставки на небольшие торговые площади до 100 кв. м возросли почти на 17% – с 667 рублей за кв. м в январе 2010 года до 778 рублей за кв. м – в августе. При этом основной прирост цены в этом сегменте произошел всего за один месяц: с июля по август ставки аренды подскочили на 14%. Существенно подросли также арендные ставки на ритейл-помещения площадью от 501 до 1000 кв. м. Месячная цена торгового «квадрата» в объектах подобного формата достигла в августе 721 рубля за кв. м. Фактически неизменными остаются расценки на помещения от 101 до 500 кв. м. Средняя арендная ставка по городу на такие площади – 605 рублей за кв.м. Противоположные тенденции характерны для крупноформатных торговых помещений площадью свыше 1000 кв. м. И без того оптовые расценки на подобные объекты продолжают снижаться. За восемь месяцев средняя ставка снизилась более, чем на 7% и в августе достигла уровня 348 рублей за кв. м. Объясняя положительную динамику средних арендных ставок на торговые помещения эксперты сайта Dom63.ru выделили несколько тенденций, оказавших влияние на оживление этого сегмента рынка коммерческих площадей. Дорогая «мелочь» Существенно на изменение ценовой картины экспозиции торговых площадей повлияло увеличение в базе предложений формата не капитальных киосков и павильонов. Популярный в середине 90-х частно-предпринимательский ретейл вновь набирает обороты в кризисный период: мини-рынки и торговые ряды появляются сейчас практически на всех остановках общественного транспорта, оживленных транспортных развязках и перекрестах города. Воскресшая популярность мелкоформатной торговли вполне понятна: это один из наиболее доступных с материальной точки зрения типов бизнеса, требующий сравнительно небольших вложений капитала и обладающих высокими темпами товарооборота. Располагаясь на пути движения пешеходных потоков, киоски и павильоны представляют ассортимент, ориентированный на повседневный и сиюминутный спрос. Несмотря на то, что киоски и павильоны не являются капитальными и зачастую размещаются на том или ином земельном участке «на птичьих правах» (тема самовольной установки и борьба с несанкционированными киосками и павильонами неоднократно обсуждалась в рамках сайта Dom63.ru) арендные ставки в таких объектах смело могут конкурировать с ценами на квадратный метр в крупных торговых центрах города. В среднем, снять павильон в Самаре можно за 700-1000 рублей за кв. м. А в наиболее популярных торговых локациях – многолюдных перекрестках, остановках и рынках с «прикормленной» аудиторией – арендные ставки могут доходить до 2000 рублей за кв. м. Тем не менее, платить столь высокие арендные ставки предприниматели готовы за гарантированный посетительский поток. Произошедший в этом году рост объема предложений в сегменте киосков и павильонов, привел к ужесточению конкуренции в этом формате и даже некоторому снижению арендных ставок. Однако увеличение доли некапитальных торговых объектов на местном рынке коммерческих площадей и высокая стоимость квадратного метра сказались на повышении средних ставок в целом по сегменту ритейл-площадей. Московское «стояние» Заметны подвижки и в сегменте торговых площадей, расположенных в торговых центрах Самары. По данным Никиты Петухова, площади в самарских ТЦ районного и городского масштаба варьируются в среднем от 800 до 1500 рублей за кв. м в месяц. «Разумеется, речь не идет о торговых центрах компании Виктора Суркова и, к примеру, молле «Парк Хаус», которые придерживаются крайне жесткой ценовой позиции и избирательно подходят к выбору арендаторов», – уточняет г-н Петухов. Если говорить об основных тенденциях, характерных для крупноформатной недвижимости, то здесь следует отметить два основных фактора. Во-первых, в ТЦ продолжается перманентная ротация арендаторов. Она уже не столь масштабна, как осенью 2009 года, когда в различных самарских торговых центрах произошло сразу несколько серьезных рокировок. Но, тем не менее, вялотекущее перемещение торговых операторов из одного ТЦ в другой продолжается и сейчас. «Рынок пока не вышел на докризисный уровень, когда и арендатор, и арендодатель могли пойти на долгосрочные договорные отношения. Хотя снижение активности перемещения операторов из одного торгового центра в другие, говорит о том, что ситуация стабилизируется», – рассказывает заместитель директора УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. Вообще, по словам Вячеслава Рандаева, интерес со стороны потенциальных арендаторов к торговой недвижимости этой осенью серьезно возрос. В основном обращаются к собственникам вакантных площадей, а также управляющим компаниям и консультантам за помощью в подборе помещения местные ритейл-операторы. «Однако стоит отметить, что за время кризиса этот тип арендаторов претерпел существенные изменения и качественно преобразовался. Все больше частных предпринимателей, которые раньше просто привозили вещи из Турции и торговали ими на крупных самарских рынках или в небольших торговых центрах, предпочитают сегодня приобретать франшизу известного бренда и работать под уже раскрученной торговой маркой», – рассказывает г-н Рандаев. Более того, все больше федеральных и международных торговых сетей, отказавшихся связи с кризисом от развития в регионах, переходят на продажу собственных франшиз и, тем самым, увеличивают присутствие того или иного бренда в регионах. Появление новых франчайзи в Самаре привело к усилению позиций ритейла мидл-класса. «Если в последние полтора-два года похвастать темпами развития и наращиванием объемов занимаемых коммерческих площадей похвастать могли в основном торговые сети, работающие в формате «эконом», то сейчас на местном рынке появляется все больше операторов в среднем ценовом сегменте. Наиболее медленно продвигается в регионах развитие премиального класса», – считает Вячеслав Рандаев. Схожим мнением с сайтом Dom63.ru поделился и Никита Петухов: «Всего 10% всех занимаемых торговых площадей в Самаре, включая ТЦ и отдельностоящие помещения, занимают магазины премиум-класса. 30% – торговые сети, работающие в формате «мидл». И, по-прежнему, самое большое число арендаторов торговых площадей – это местные и федеральные операторы massmarket», – комментирует г-н Петухов. В целом, по мнению экспертов, самарский рынок коммерчески площадей этой осенью не минует традиционное оживление потребительской активности. Причем, как со стороны непосредственных потребителей торговых площадей – местных и федеральных ритейл-арендаторов, так и со стороны конечного потребителя товаров и услуг. Однако, по прогнозам аналитиков, основные тренды на рынке торговых площадей будут обусловлены стратегией развития самарских операторов. Не смотря на то, что рынок торговли в целом находится на подъеме, федеральные компании все еще очень серьезно оценивают риски выхода в регионы.