Как происходит оценка квартиры?

Одна из процедур, необходимых для получения ипотечного кредита, – оценка квартиры. Именно на основании полученного отчета об оценке банк принимает решение о размере выдаваемого кредита, а потому перед каждым заемщиком встает ряд вопросов. В частности, какие факторы принимаются во внимание при определении рыночной стоимости объекта недвижимости и что делать, если вы категорически не согласны с результатами оценки?

Исключить возможность сговора

«Объект недвижимости оценивается, в первую очередь, чтобы банк как кредитор получил ясное представление о стоимости объекта залога, - поясняет начальник управления по работе с частными клиентами филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Самаре Джалиль Мубаракшин. - В случае возможного дефолта по кредиту банк должен иметь возможность продать залог по цене не ниже всех понесенных расходов на выдачу, обслуживание и коллекторские действия по кредиту». Оценку производят специализированные лицензированные оценочные компании, выбирать которые волен сам заемщик. «Независимая оценка позволяет исключить возможность ценового сговора между покупателем и продавцом, когда продавец завышает стоимость жилья, чтобы покупатель получил больший по размеру кредит и поделился частью мошеннической прибыли с продавцом», - поясняет Джалиль Мубаракшин.

«При оценке объектов недвижимости используется сравнительный подход, - рассказывает эксперт оценочной компании «Эксо-Самара» Максим Лапшов. - Рыночная стоимость квартиры определяется, исходя из анализа аналогичных сделок, совершенных на рынке недвижимости в течение последнего времени». Например, если квартира «хрущевской» планировки расположена на средних этажах, то для сравнения берутся точно такие же «хрущевки», имеющие примерно такое же расположение и обладающие сходными характеристиками.

И вид из окна имеет значение

Главными ценообразующими факторами оценки объекта недвижимости для получения ипотечного кредита являются местоположение квартиры (как район, так и внутри квартала), тип дома, материал стен, год постройки, этаж и расположение на этаже, ориентация окон (на дорогу, во двор и т.д.), наличие и качество коммуникаций, качество выполненного ремонта. Большое значение также имеют условия продажи: чистая продажа, возможность продажи и по ипотеке, предполагается ли отсрочка платежа и т.д.

«С точки зрения банков, не существует более или менее важных критериев, в расчет принимается лишь ликвидность объекта недвижимости», - говорит генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин. Например, если износ объекта составляет более 80%, едва ли какой-то банк согласится его кредитовать. Определяющим моментом для банка также будут являться деревянные межэтажные перекрытия в доме – в этом случае, скорее всего, получить кредит также не представится возможным. Также банки весьма неохотно кредитуют объекты в сильно удаленных от города районах.

«Различные банки предлагают разные условия выдачи ипотечных кредитов, - поясняет Алексей Ульянин. - Тем не менее, три основных определяющих момента: местоположение, износ объекта и материал стен – важны для принятия решения по кредиту в любой финансовой организации». Остальные факторы являются ценообразующими и учитываются оценщиками для выявления рыночной стоимости квартиры, но не влияют на принятие решения по кредиту.

«Если стоимость жилья по оценке аккредитованной компании будет ниже, чем предполагаемый размер кредита, банк может либо отказать в кредите, либо предложить другую, более низкую сумму кредита, адекватную реальной рыночной стоимости жилья, выявленной в ходе оценки», - комментирует Джалиль Мубаракшин.

Три попытки

Поскольку требования банков несколько разнятся, получив отказ по кредиту в одном банке, стоит обратиться в другой. «Чтобы понять, где именно можно попытать удачу, имеет смысл условно разделить все кредитные организации на несколько категорий», - советует Алексей Ульянин.

Первая из них – банки, которые выдают кредиты по стандартам АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования). Это самая большая категория, включающая в себя, в частности, Национальный торговый банк, Фиа-Банк, «Солидарность», БыстроБанк, ИТБ и другие. Требования к объектам, под приобретение которых выдается кредит, в этих банках одинаковые, поэтому, если в одном из банков-партнеров АИЖК вы получили отказ, не имеет смысла обращаться к другому партнеру – там вас ждет то же самое. Зато, быть может, имеет смысл обратиться в один из банков, которые не придерживаются стандартов АИЖК. Это крупные банки, обладающие собственными ресурсами, никуда не рефинансирующие закладные и самостоятельно обслуживающие весь ипотечный кредит. Таких банков меньше, но они есть: Поволжское отделение банка Сбербанка России, ВТБ-24, Райффайзен банк, Абсолют банк и др. Еще одна категория финансовых компаний – банки, работающие по программам Дельта Кредит банка. Это крупнейший на сегодняшний день розничный банк, как и АИЖК, имеющий партнеров, которые также придерживаются общих выработанных стандартов – например, Газбанк, Первый объединенный банк, Банк жилищного финансирования.

Таким образом, нацелившись на получение ипотечного кредита под конкретный объект, заемщик имеет возможность оформить заявку как минимум по трем направлениям. При этом каждый раз ему придется заново заказывать и оплачивать оценку объекта недвижимости. Чтобы сэкономить время и деньги, можно изначально заказать оценку в крупной компании, имеющей аккредитацию во всех ведущих банках. В этом случае достаточно будет произвести одну оценку, которая будет принята практически в любом банке.

Если клиент недоволен

Как правило, каждый банк сотрудничает с несколькими аккредитованными оценочными компаниями. Поэтому, если заемщика не устраивает результаты полученной оценки, он может обратиться в любую другую из предложенных банком. Однако, как показывает многолетняя практика, едва ли полученная во втором случае оценочная стоимость будет сильно отличаться от первой. «Безусловно, заемщик может провести несколько экспертиз, но из нашей практики следует, что результат оценки не может отличаться в зависимости от компании, ее проводящей, более чем на величину статистической погрешности (5% в ту или иную сторону), - рассказывает Джалиль Мубаракшин. - Оценочные компании, во-первых, используют стандартные методы оценки, исходя из реалий рынка, а во-вторых, для большей точности всегда используется два или более метода оценки».

«Нередко сами заемщики склонны завышать цену облюбованной ими квартиры, - считает Алексей Ульянин. – Кроме того, зачастую в квартирах бывают выполнены какие-либо избыточные улучшения, которые, с точки зрения стандартного покупателя, не представляют никакой ценности. Например, очень дорогой ремонт, эксклюзивный дизайн и т.д. Конечно, все имеющиеся улучшения будут учтены, но не в объеме тех затрат, которые фактически были произведены».

«Если заказчика не устраивает результат оценки, он может проверить его на соответствие федеральным стандартам оценки, - поясняет Максим Лапшов. - Такую проверку можно заказать в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, или в национальном совете по оценочной деятельности. Если выяснится, что отчет об оценке составлен не в соответствии с федеральными стандартами, то есть неверно подобраны аналоги, введены корректировки, дано описание или анализ рынка, оценка будет проведена повторно».

Как быть с рынком?

«Согласно российскому законодательству, полученные результаты оценки действительны в течение шести месяцев, - рассказывает Алексей Ульянин. - Тем не менее, если рынок ведет себя неоднозначно и в данный момент для него характерны резкие взлеты и падения, то уже через несколько дней рыночная стоимость квартиры может не совпадать с полученной в результате оценки». Как правило, банки принимают этот факт во внимание, и, если на рынке наблюдаются конъюнктурные изменения и значительные колебания цен, требуют провести переоценку объекта до истечения положенных шести месяцев. Не для того чтобы вогнать вас в дополнительные расходы, а чтобы более адекватно подойти к вопросу расчета суммы кредита.

СТОИМОСТЬ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В ОЦЕНОЧНЫХ КОМПАНИЯХ САМАРЫ

_{Aвтор: Светлана Келасьева}