Что стоит за низкой ценой в объявлениях о продаже недвижимости?

Комната в Самаре за 650 тыс. рублей, квартира - за 1 000 000 руб. Насколько эти цены правдоподобны и всегда ли это путь к удачной покупке жилья с дисконтом? Часто люди, решая свой квартирный вопрос, пытаются найти самый удачный вариант – дешевый и обладающий по максимуму набором подходящих характеристик. Каков путь поиска? Большинство неискушенных потребителей обращается к многочисленным бюллетеням недвижимости – разного уровня качества. Если просмотреть все предложения, можно составить мнение, что все заявления о недоступности жилья – всего лишь преувеличение. Целый спектр объектов по низким ценам кажется доступным и ждет своего покупателя. Представлены самые ходовые, ликвидные варианты: «малосемейка» на ул. XXII Партсъезда за 1 миллион рублей общей площадью 25 кв. метров и жилой 19 кв. м; «малосемейка» на ул. Победы за 1 млн 150 тыс. рублей общей площадью 18 кв. метров и жилой 13 кв. м; «гостинка» на ул. Крайней общей площадью 30 кв. метров и жилой 17 кв. м за 1350 тыс. рублей; «сталинка» на ул. Самарской/Некрасовской общей площадью 40 кв. м и жилой 20 кв. м и много других вариантов. Таким образом, базы недвижимости пестрят объявлениями о продаже самого ликвидного жилья в количестве, достаточном для удовлетворения жилищных потребностей большой части самарцев. Однако многие, кто из фазы пассивных поисков перешел к активной охоте на недвижимость, имели возможность удостовериться, что не все так просто и красиво. Впрочем, если прислушаться к профессиональным операторам рынка, то часто они предупреждают о наличии обратной стороны этой медали. Варианты без вариантов Как отмечает генеральный директор риэлторско-инвестиционной компании «Камертон» Ирина Семенюк, наличие объявлений о продаже недвижимости по ценам ниже рынка, как правило, объясняется двумя причинами. В некоторых агентствах практикуются в целях привлечения клиентов так называемые пустые объявления. Суть этой технологии проста: в газетах и на интернет-сайтах, популярных у потребителей, публикуются объявления о продаже квартир по весьма заманчивым ценам, однако реально этих квартир не существует. Потенциальным же покупателям, привлеченным рекламой, риэлторы сообщают, что эта квартира только что продана, однако со дня на день появится точно такая же, и чтобы не упустить ее, предлагают вам уже сейчас заключить договор. Что происходит потом, вполне понятно. Клиенту сообщают, что продавец «точно такой же квартиры» отказался (передумал, взял тайм-аут и т.п.), однако риэлтор готов подобрать для покупателя интересующую квартиру на рынке. И немало покупателей, сами того изначально не желая, соглашаются и становятся клиентами подобных «ловких» риэлторов, говорит Светлана Дымченко, руководитель отдела продаж компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Кроме того, эксперты отмечают случаи, когда весьма привлекательная цена указывается с целью привлечения максимального количества покупателей, а в дальнейшем между ними устраивается аукционный торг, в ходе которого цена может не только вернуться к рыночным значениям, но и превысить их. Однако в большей степени такая картина характерна для столичного рынка недвижимости, что подтверждают представители компаний, активно работающих на нем. Самарские операторы рынка наличия такой тенденции не отмечают, что может объясняться недостаточно высокой активностью спроса на недвижимость или хорошим качеством риэлторских услуг в среднем по рынку города. В некоторых случаях объявления о квартирах с заниженными ценами дают недобросовестные участники рынка, пытаясь таким образом пополнить свою клиентскую базу: при звонке по такому объявлению вам предлагают сначала заключить договор с агентством, внести предоплату и только потом готовы показать квартиру. Однако после заключения договора оказывается, что «за квартиру 5 минут назад принят задаток», и вам предлагают работать далее в соответствии с заключенным договором: агентство будет искать для вас другую квартиру, но, естественно, не безвозмездно, рассказывает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ. Также цены в объявлениях снижает такой фактор, как спешка продавца. И в этом случае покупатель действительно имеет возможность выиграть в цене. Часто она продиктована неординарными обстоятельствами в семье, финансовыми трудностями, например, сложностями с выполнением обязательств перед банком. В данном случае часто цена вопроса зависит от того, насколько сжатые сроки называет продавец, а также от качества объекта, отмечает Ирина Семенюк. Однако такие дисконтные объекты очень редко доходят до покупателя - большинство из них перехватывается потенциальными инвесторами, всегда готовыми покупать жилье в инвестиционных целях. Фактором снижения цены с отрицательным подтекстом является так называемая классика жанра - причины, связанные с наличием у объекта проблем юридического характера. К ним относятся всевозможные «правовые дефекты» в истории квартиры, нахождение собственника на учете в НД или ПНД либо его пребывание в местах, не столь отдаленных, «свежее наследство» и тому подобные неприятности. Здесь же следует упомянуть и о ситуации продажи квартиры по доверенности. Поскольку подобная продажа потенциально чревата для покупателя разнообразными рисками и неприятностями вплоть до утраты в будущем как квартиры, так и денег, объекты, владельцы которых лишены возможности лично принять участие в сделках, имеют ощутимо худшие показатели ликвидности. Поэтому повышение привлекательности таких квартир зачастую также требует снижения цен, отмечает Светлана Дымченко. Для полноты картины среди причин появления объявлений с заниженной ценой можно назвать банальные ошибки или опечатки. Например, указана цена не за всю квартиру, а лишь за квадратный метр. Еще один распространенный вариант ошибки – указание всех нулей, когда в базе принято исчислять стоимость в тысячах. В этом случае цена объекта будет, наоборот, слишком высокой. Цена вопроса в тайм-проекции Насколько отличаются сроки экспозиции объектов с заниженными ценами от остальных? Дать однозначный ответ на этот вопрос риэлторы затрудняются. Все зависит от того, насколько это горячее предложение, отмечает Ирина Семенюк. Объект с плохой историей, но низкой ценой люди не торопятся покупать, какой бы заманчивой стоимость ни была. Даже существенная скидка, предоставляемая покупателю, зачастую не в состоянии повысить привлекательность квартиры, характеристики которой имеют критические дефекты, особенно правовые, отмечает Светлана Дымченко. Поэтому подобные объекты, даже несмотря на высокую ценовую привлекательность, могут месяцами «болтаться» в базах данных, но так и не найти покупателя. Если же необходимость продажи по сниженной цене квартиры, не имеющей выраженных недостатков, обусловлена всего лишь желанием продавца побыстрее ее продать, объекты, как правило, «не залеживаются». Ведь людей с деньгами, которые не прочь заработать на перепродаже, на рынке недвижимости немало, говорит эксперт. Вместо вывода Как поступать с такими объектами? Самый главный совет один: обращение за профессиональной консультацией риэлтора, работающего в агентстве недвижимости с хорошей репутацией. Специалист знает все тонкости и берет на себя проверку всех вариантов в его базе данных, и тем более тех, которые он предлагает своему клиенту. Кроме того, эксперты делятся профессиональными секретами: стоит обращать внимание на особый сервис, который существует у солидных баз данных, - «историю цены»: там можно увидеть, как долго квартира находится в базе, как изменяется ее цена. И во многих случаях эти данные позволяют определить «пустой» вариант и предложения, недостойные нашего внимания. Комментарий специалистов Светлана Дымченко, руководитель отдела продаж компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: - Возможных технических и маркетинговых причин снижения цены имеется великое множество. Все они так или иначе ухудшают условия проживания в квартире. Это могут быть явные причины (бойлерная под квартирой, за стеной квартиры – шахта лифта, трещина по фасаду дома, окна на оживленную магистраль, старые деревянные перекрытия, под окнами – козырек или рядом проходит пожарная лестница, недалеко от дома началась стройка и др.) или скрытые, носящие скорее психологический характер (крайние этажи, вид на завод или кладбище, помойка под окном и т.п.). К группе причин, носящих психологический характер, относятся также и «невеселые» истории, связанные с предыдущими владельцами (например, кто-то из ранее проживавших в квартире умер насильственной смертью или долго и тяжело болел). Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ: - Как любой покупатель хочет купить жилье подешевле, так и любой продавец мечтает продать квартиру подороже. Редко когда квартира с идеальными документами продается дешевле аналогов, просто потому, что продавцу срочно нужны деньги. Что же за срочность такая, из-за которой нужно терять двести тысяч рублей и более? Для многих людей эта потеря сопоставима с суммой нескольких месячных зарплат. Поэтому, хоть чудеса иногда и случаются и удается купить квартиру по цене значительно ниже рыночной, происходит это крайне редко. Виктор Щеблецов, директор по развитию федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР»: - Примерно половину объявлений о продаже квартир публикуют риэлторские компании. Остальные 50% приходятся на долю частных маклеров и непосредственно продавцов. В предложениях от продавцов могут оказаться слишком низкие цены по двум причинам. Первая – незнание рынка. Вторая – попытка таким образом определить реальную цену, за которую стоит продавать квартиру. Что касается предложений с низкими ценами, которые публикуют частные маклеры, то нередко это «пустышки», основное назначение которых - вынудить покупателя позвонить по указанному телефону. Таким образом, определенная часть маклеров отыскивает на рынке «бесхозных» покупателей и предлагает им свои услуги. Правда, справедливости ради стоит отметить, что на самом деле таких «приманок» не так уж много – в пределах 5%. Просто благодаря низкой цене они всегда оказываются в первых строках (сортировка в запросах в большинстве случаев производится по принципу возрастания цены), и может создаться впечатление, что их много. Но и этих 5% хватает, чтобы покупатель потратил время и нервы на пустые звонки. Поэтому в ряде солидных баз данных есть такой сервис, как «история цены»: там можно увидеть, как долго квартира находится в базе, как изменяется ее цена. И во многих случаях эти данные позволяют определить «пустой» вариант. Кроме того, причиной подозрительно низкой цены могут быть неликвидность квартиры (в основном в плане юридической чистоты), а также откровенное мошенничество.