Сделки без помощи посредника

Профессия риелтора появилась в России не так давно и изначально воспринималась широкими массами как нечто вовсе ненужное, о чем свидетельствовали многочисленные ссылки в объявлениях о покупке-продаже квартир: «посредников просьба не беспокоить». Прошли годы, и теперь уже редко кому из граждан приходит в голову самостоятельно заниматься оформлением сделок с недвижимостью. Хлопотно, затратно, а потому лучше довериться профессионалу.

Собрать цепочку

«Безусловно, и сегодня любую сделку с недвижимостью можно совершить самостоятельно, не прибегая к помощи риелтора, - комментирует директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова. - Вопрос лишь в том, насколько вы располагаете свободным временем, насколько компетентны в вопросах недвижимости и знакомы с юридическими тонкостями проведения подобных сделок». Грамотных людей, имеющих юридические знания и знания в области маркетинга, сегодня немало, а потому купить или продать недвижимость, в принципе, могут многие. Однако редко кто делает это самостоятельно. Прежде всего, по одной причине – каждый занят своим делом и не располагает достаточным временем, чтобы заниматься тем, что гораздо качественнее и быстрее сделает профессионал.

Сегодня на вторичном рынке практически нет чистых продаж и покупок, как правило, все сделки – это обменные варианты через куплю-продажу

«Специалисту в области недвижимости процесс знаком, что называется, «от» и «до». Он знает весь механизм, начиная с того, как правильно оценить объект, и заканчивая сопровождением оформления сделки, - говорит Ирина Рязанова. – Особенно, если учесть, что сегодня на вторичном рынке практически нет чистых продаж и покупок, как правило, все сделки – это обменные варианты через куплю-продажу. А потому придется не только, скажем, продавать объект, но и одновременно подбирать новый, выстраивая, таким образом, многоступенчатую цепочку». Специалист, свободно ориентирующийся на рынке недвижимости, знает, что именно нужно клиенту, а потому отфильтровывает именно те предложения, которые могут быть ему интересны. Риелтор берет на себя первичный просмотр и анализ объектов, значительно сужая круг поиска и тем самым экономя время заказчика.

В результате такой многоступенчатой сделки в одном месте в одно время иногда собирается 5-6 продавцов и покупателей, чтобы заключить договоры, получить авансы и т.д. При этом большая часть участников цепочки, конечно же, приходит с риелторами и, соответственно, оказывается в более выгодном положении по сравнению с остальными, поскольку каждый риелтор будет отстаивать интересы только своего клиента.

Где же прежние жильцы?

Если же все вышесказанное вас нисколько не убедило и вы решили-таки попробовать обойтись собственными силами, не прибегая к помощи риелтора, то действовать вам надлежит по следующему алгоритму. Сначала нужно заняться поиском подходящего варианта. «Для этого можно использовать самые разные средства, - рассказывает президент группы компаний BigRiver-Capital Дмитрий Говорухин. - Расспросить знакомых, опубликовать свое объявление в СМИ. Можно вывесить сообщение в Интернете на профильных сайтах. Но стоит помнить: большая часть размещаемых объявлений, даже при наличии фразы «от хозяина» или «без посредников», именно от посредников и подается - таков закон жанра. И вот уже на этом первичном этапе начнутся всякие казусы, как-то: уже проданные квартиры и метры, сорванные встречи, изнуряющие поездки по городу, истеричные или попросту ненормальные владельцы... Неприятно? Да. Но через все это придется пройти».

Следующий этап не менее интересен – проверка юридической чистоты подобранного объекта недвижимости. Начинать целесообразнее всего с просьбы о предоставлении продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру и правоустанавливающих документов к нему, которыми могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, долевого участия в строительстве и т.д. «Конечно, не каждый с первого взгляда в состоянии определить, держит ли он в руках подлинник или мастерски изготовленную подделку, - поясняет Дмитрий Говорухин. - Но, думается, ни для кого не составит особого труда внимательно прочитать документы и как минимум сверить паспортные данные из свидетельства и договора и паспортные данные того лица, который их предоставляет».

Если они соответствуют, то идем дальше. Теперь необходимо получить от владельца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Она позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. И это самая главная ценность, поскольку она предоставляет информацию о судьбе прежних жильцов: были ли они выписаны, куда (на новое место жительства или в психдиспансер), когда, не были ли ущемлены права того или иного члена семьи при приватизации и т.д.

«Общая цель совершения всех этих действий одна - исключить любую возможность законных притязаний третьих лиц на покупаемые квадратные метры, - уточняет Дмитрий Говорухин. - И в этом свете судьба несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан как одних из самых незащищенных слоев населения требует детальнейшей проверки. Возможно, их интересы когда-то были нарушены, а новый покупатель будет расплачиваться за ошибки (или даже злонамеренные действия) прошлых хозяев».

Заключительный этап

Следующим этапом является подготовка сторонами необходимых документов (собираются они по месту нахождения объекта недвижимости) для заключения договора купли-продажи и его последующей регистрации. К ним относятся:

- справка Бюро технической инвентаризации, которая содержит оценочную стоимость продаваемого объекта, а также поэтажный план и экспликацию - технический паспорт, в котором перечисляются все конструкции, из которых реально состоит недвижимость: стены, перегородки и т.д.;

- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (финансово-лицевой счет), документы, подтверждающие уплату налога на имущество, перешедшего по некоторым основаниям;

- удостоверяющие личность документы продавца и покупателя (лучше всего паспорта, причем обязательно действительные - смененные по достижении определенного возраста);

- письменное разрешение одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;

- письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли;

- разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных (ограниченно или полностью);

- решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;

- брачный договор;

- специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.

«Собрав все и оплатив пошлины, можно готовиться к государственной регистрации договора купли-продажи, которая также терниста и затратна по времени, - резюмирует Дмитрий Говорухин. - А потому подумайте хорошенько – зачем вам это все? Проще и, наверное, выгоднее нанять квалифицированного риелтора. Да, вы заплатите деньги, но сбережете время, которое, как известно, бесценно».