Что делать, если выплачивать по ипотеке стало сложно

Нередко в условиях нестабильной экономической ситуации люди, которые еще совсем недавно имели стабильный доход и твердую уверенность в завтрашнем дне, а потому смело покупавшие жилье в ипотеку, вдруг оказываются неспособными выплачивать по кредиту. Что делать в таком случае? Конечно же, вновь просить помощи у банков.

Массово и индивидуально

«В обычной практике случаи, когда заемщик оказывается в трудной жизненной ситуации и не имеет возможности больше выплачивать по кредиту, довольно редки, - комментирует заместитель генерального директора Банка Сосьете Женераль Восток в г. Самаре Андрей Малышев. - В отличие от заемщиков потребительских кредитов, клиенты, обращающиеся за ипотекой, очень ответственно относятся к своим обязательствам, ведь в залоге у банка остается их жилье, и просто игнорировать платежи невозможно. Тем не менее, некоторое увеличение числа проблемных ситуаций наблюдалось в конце 2008 – начале 2009 годов, когда экономическая ситуация работала против многих: участились случаи сокращения сотрудников и снижения заработной платы. Сегодня ситуация заметно улучшилась, поэтому возникновение серьезной просрочки у ипотечных заемщиков носит единичный характер».

Попав в сложную ситуацию, лучше не затягивать с извещением банка о своих проблемах, поскольку кредитору выгоднее продолжать получать выплаты по кредиту, чем затевать судебную тяжбу с неплательщиком

Тем не менее, поскольку такие ситуации все же встречаются, некоторые банки (заметим: некоторые, а не все) предлагают разные варианты реструктуризации задолженности. «На решение о возможности реструктуризации влияют разные факторы, - поясняет начальник департамента ипотеки ОАО Национальный Торговый Банк Ольга Городкова. - Это и причина ухудшения финансового положения заемщика (потеря работы, уменьшение зарплаты, болезнь), и наличие у него активов (автомобилей, дач, нежилой недвижимости). В каждом случае условия реструктуризации разные, в зависимости от сложившейся ситуации, пожеланий заемщика и возможностей банка».

Еще один кредит

Рассмотрим наиболее часто предлагаемые банками варианты реструктуризации задолженности.

«Если кредит изначально был взят на не очень долгий срок, скажем, лет на 10, банк, не меняя основные условия договора, не увеличивая ставку, может увеличить срок выплаты по кредиту», - рассказывает руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина.

Еще один вариант предусмотрен в случае, если вы оказались в тяжелом материальном положении, но точно знаете, что очень скоро ваша ситуация стабилизируется. Здесь возможны два сценария. Первый: банк замораживает невыплаченный остаток по кредиту и отодвигает его выплату на необходимый срок, как правило, не очень большой. Та же сумма, которую вы имеете возможность выплачивать, будет приниматься в счет погашения процентов. «Договариваясь с банком об отсрочке уплаты основного долга, заемщик на определенный период времени получает передышку, за время которой он может решить свои финансовые проблемы, - комментирует Ольга Городкова. - Если же восстановления платежеспособности в оговоренные сроки не происходит, банку остается потребовать досрочного погашения обязательств по кредитному договору».

Второй сценарий: банк предложит вам взять еще один кредит, сумма которого будет рассчитываться исходя из суммы вашего ежемесячного взноса и выдаваться траншами, иногда под весьма значительный процент. Другими словами, вы берете еще один кредит, чтобы перекрыть уже имеющийся.

По ставке рефинансирования

«Если клиенты не подходят под предложенные банком программы, банк решает вопрос по реструктуризации ипотечного кредита в индивидуальном порядке», - комментирует Ольга Городкова. Например, изначально кредит выдавался в долларовом эквиваленте, быть может, по плавающей ставке. Со временем доллар повел себя непредсказуемо, и сумма платежа, в перерасчете на рубли, увеличилась вдвое. В этом случае банк может перевести кредит на фиксированную рублевую ставку, на условиях, которые в каждом случае рассматриваются индивидуально.

Банк ВТБ-24, который не так давно выдавал ипотеку без первоначального взноса, в настоящее время располагает квартирами, заложенными в пользу банка. В рамках программы «Витрина» эти квартиры выставляются на продажу, причем самим банком. Схема реализации такова, что ни залогодержатель, ни кредитор не меняются, но при этом меняется заемщик, поскольку новый покупатель, заинтересовавшийся предложенным объектом, опять же берет в ВТБ-24 кредит на его приобретение. Причем по ставке рефинансирования — сейчас фиксированная ставка на весь срок кредита составит 7,75% в рублях. Звучит вроде бы неплохо. Однако если учесть, что к продаже предлагаются объекты, приобретенные, скажем, в 2008 году, когда рынок был на подъеме и однокомнатная квартира стоила 2,7 млн рублей, и, соответственно, выкупить ее вы должны будете по этой же цене, становится очевидно, что предложение это не столь заманчиво, как может показаться на первый взгляд. Квартиры же, которые были выставлены по более приемлемой цене, достаточно быстро нашли своих покупателей.

Навстречу заемщикам

«Попав в сложную ситуацию, лучше не затягивать с извещением банка о своих проблемах, - рекомендует Андрей Малышев. - Кредитору гораздо выгоднее и предпочтительнее продолжать получать выплаты по кредиту в соответствии с планом, чем затевать долгую судебную тяжбу с неплательщиком. Поэтому в каждом случае банк идет навстречу своим заемщикам, понимая, что трудности с выплатами в большинстве случаев временные».

«Ни один банк не заинтересован в том, чтобы «утопить» добросовестного заемщика и завладеть его квартирой, - поясняет Елена Герасина. - На реализацию объекта недвижимости уйдет немало времени, возможно, не один год, поэтому банки заинтересованы в том, чтобы вернуть свои деньги более привычным способом, предложив заемщику приемлемый для него вариант погашения кредита». Однако при этом вы непременно должны будете предоставить документы, подтверждающие ухудшение вашего материального положения, — выписку из трудовой книжки о смене занимаемой должности или увольнении, сведения о снижении зарплаты и т.д. Предоставленные документы будут изучены самым тщательным образом, причем зачастую получить реструктуризацию бывает сложнее, чем получить кредит.

«Очень важно, чтобы заемщик при возникновении временных затруднений, обратившись в банк, демонстрировал готовность как можно скорее найти выход из сложившейся ситуации, - поясняет руководитель ККО в Самаре ООО Городского Ипотечного Банка Елена Битяй. - Тогда и банк пойдет навстречу клиенту, предложив на время реструктуризировать кредит. Но если заемщик пытается воспользоваться рыночной ситуацией, чтобы не платить по кредиту, то и банк будет действовать соответственно». Если заемщик не предпринимает никаких попыток разобраться со своим кредитом, банк будет вынужден обратиться в суд для наложения взыскания на заложенное имущество. Такая практика сегодня существует, так что у злостных неплательщиков есть все шансы остаться у разбитого корыта. Поэтому не стоит откладывать решение вопросов по выплате кредита в долгий ящик.

Кстати, далеко не все банки предлагают программы, способные облегчить жизнь заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации. Из банков, предполагающих возможность реструктуризации, можно назвать: ЮниКредит, Дельта-кредит, ВТБ-24, Национальный Торговый Банк, Банк Сосьете Женераль Восток, Городской ипотечный банк и др.

Елена Герасина, руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости»:

- Если ипотечный кредит частично погашен, но дальше выплачивать его вы не имеете возможности, банк может дать разрешение на продажу заложенной квартиры, чтобы вырученные средства пошли в счет погашения кредита. При этом, если сумма долга незначительная, сопоставимая с сегодняшними ценами на квартиры (учитывая, что жилье в последнее время значительно подешевело), вы будете иметь возможность на оставшиеся после расчета с банком средства приобрести другую жилплощадь, более дешевую — может быть, меньшей площади или в менее престижном районе.